4 UTILI CONSIGLI PER TROVARE UN BUON INQUILINO E DORMIRE TRA DUE GUANCIALI, 4 ANNI + 4… …E OLTRE!

Hai deciso di affittare la tua casa?

Bene! Forse…

Se mi chiedessero qual è la prima qualità a cui penso e che contraddistingue coloro che prendono questa decisione, direi senza esitazione il CORAGGIO.

Sì perché per come funziona la legge in Italia, essere il proprietario di una casa e decidere di affittarla è veramente una decisione coraggiosa.

Affittare una casa è una forma di investimento che oggi in Milano zona Isola ad esempio, può fruttare tra il 4 ed il 6%, in alcuni casi, del capitale messo a reddito.

Per semplificare, se ho un appartamento che sul mercato vale 200.000 euro, a seconda delle condizioni a cui lo propongo in locazione, posso percepire di solo canone annuo, tra gli 8.000 ed i 12.000 euro.

Sicuramente numeri interessanti.

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Ma tra la nostra meta, avere un’entrata extra, e la realtà, c’è di mezzo qualche ostacolo da superare.

Perchè in molti casi purtroppo, invece di ottenere il meritato risparmio, qualcuno si è ritrovato a passare le notti a contare quanti soldi ci stava rimettendo.

E se vuoi tenere lontane quelle notti insonni, non devi farti scappare assolutamente le informazioni contenute in questo articolo.

Perché come dicevamo poco più su, la legge italiana non tutela a sufficienza i proprietari di immobili affittati e quindi l’unica cosa che ci rimane da fare è ridurre il rischio di sorprese.

Abbiamo due modi principalmente per ridurre il rischio:

 

  • proporre un prezzo competitivo;

 

  • utilizzare delle assicurazioni sul pagamento dell’affitto;

 

La prima soluzione è basata sull’idea che se il mio appartamento sul mercato può ottenere, ad esempio, 1.000 euro di affitto al mese, potrei chiederne 900, per generare una massa di richieste elevata, che mi permetterà di scegliere l’inquilino che mi ispira più sicurezza tra i numerosi che si proporranno, invogliati dal buon prezzo.

Avrò ad esempio 5 offerte e mi sarà possibile scegliere tra questi cinque, l’inquilino che mi offre le garanzie migliori e una maggiore tranquillità.

La seconda mossa preventiva è quella di assicurare il contratto di affitto.

Esistono delle società, che assicurano il pagamento dell’affitto per alcuni mesi (di norma da 6 a 12) e che in alcuni casi ti coprono anche le spese legali.

Ovviamente sono contratti assicurativi, viene quindi calcolato il rischio, sono presenti delle franchigie e dei massimali a cui si attengono.

Che tradotto significa che faranno per i loro interessi (assicurare il tuo contratto di affitto o meno e quindi assumersi il rischio o meno) i controlli sulle garanzie che offre l’inquilino che hai scelto.

Ad ogni modo, entrambe le soluzioni passano attraverso una fase molto importante:

La CORRETTA scelta dell’inquilino!

Le due soluzioni menzionate sopra, sono due strumenti efficaci, ma tutto ciò che accade dal momento della firma del contratto in poi, passa comunque da come hai scelto il tuo futuro inquilino.

Scopriamo quindi insieme come scegliere un buon inquilino!

 

1 FAI LE DOMANDE!

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Hai messo un’inserzione per pubblicizzare il tuo appartamento?

Preparati a fare alcune domande già dalla prima volta che ti chiamano.

Non avere paura di chiedere.

 

Fare le domande giuste, ti aiuterà a capire chi hai di fronte e a decidere se è un potenziale candidato per essere tuo inquilino o meno.

La prima domanda da fare è: “come mai l’annuncio l’ha interessata?”

Qui il tuo interlocutore avrà modo di raccontarti qualcosa di sé e quindi se è uno studente, se è un lavoratore, se sono una coppia o se chiama per la sua famiglia.

Ti dirà magari se è per sé o sta chiamando per conto di qualcuno (un figlio, un parente, un amico).

Se tutto ciò non ti viene detto in modo autonomo, fai delle domande più specifiche:

“è per lei l’appartamento?”

“si trasferirebbe da solo o insieme ad altri? Siete parenti o amici?”

“lei cosa fa di bello, lavora o studia?”

Chiedi anche specifiche sulla sua professione o sul suo corso di studio.

“A quale università? Quale corso di studi sta seguendo?” “Che lavoro fa di bello?”

Se le risposte ti hanno soddisfatto procedi col fissare la visita dell’appartamento.

Altrimenti, potrai dire molto educatamente che NON stai cercando un inquilino col suo profilo (ad es. “Sono uno studente” “Capisco. Guardi, purtroppo non stavo cercando studenti come inquilini per il mio appartamento” oppure: “Sono un libero professionista” “Capisco. In realtà la casa è stata studiata per studenti”, ecc.).

REGOLA NASCOSTA

Se al telefono il tuo interlocutore non ti convince è un segnale importante.

Il nostro inconscio riesce a percepire dei dettagli che a volte non sappiamo nemmeno spiegare concretamente.

Magari ci sono delle lievi incongruenze sui dati che ci ha fornito.

Magari notiamo una voce insicura nell’affermare ciò che sta dicendo.

Magari non ci torna il filo logico di quello che ci ha detto.

Non dico di escludere a priori il tuo interessato. Ma stai bene attento all’appuntamento che farai.

Magari torna, in occasione della visita, sui punti che ti hanno lasciato perplesso al telefono e approfondisci.

Ricorda, spesso (non sempre ovviamente), risposte monosillabo (sì, no, certo, non credo), indicano che è possibile che ci stiano nascondendo qualcosa.

Magari non è qualcosa di rilevante per noi, ma che semplicemente crea un blocco al nostro interlocutore.

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Scava a fondo e se la persona non ti convince, non sentirti in imbarazzo a dire di no oppure, in dovere di dire di sì.

Cerca sempre di specificare che avendo altre visite, vuoi riservarti di vedere gli altri candidati e che a parità di requisiti, seguirai l’ordine cronologico.

Hai finalmente trovato qualcuno che ti ispira fiducia.

Che fare?

 

2 CHIEDI LE PROVE!

La presentazione al telefono ti ha convinto, così come quando si è presentato in occasione della visita della casa.

Siamo a posto così?

NO

Richiedi, SEMPRE, la documentazione che comprova quanto ti ha raccontato.checklist-2077019_960_720

E’ un lavoratore? Richiedi di visionare la sua lettera di assunzione o il suo contratto.

Ricordati di richiedere anche una riprova del fatto che il suo reddito copra sufficientemente l’importo che dovrà versarti.

Immagina: Ti ha detto che è un lavoratore e che prende 1.700 euro al mese. Il tuo appartamento costa 800 euro. E’ da solo e credi quindi che ce la possa fare senza patemi.

Poi viene fuori che i 1.700 euro non li prende tutti in busta, ma che di “ufficiale” prende solo 1.000 euro…

Cosa succederà se il datore di lavoro del tuo futuro inquilino deciderà di punto in bianco che non potrà più pagargli il compenso extra?

Non ti dico di escludere a priori l’inquilino che presenta questa problematica, ma se comunque ti ispira fiducia, proponigli di trovare delle garanzie accessorie, come ad esempio la partecipazione di un genitore che possa intervenire in caso di necessità o una fideiussione bancaria che ti garantisca il pagamento in caso di impossibilità temporanea (le fideiussioni possono coprire un periodo che deciderete insieme).

 

3 TEMPISMO!

Può succedere che l’interessato al tuo appartamento possa reagire con sorpresa alle tue richieste o che sia addirittura contrariato.

Non desistere. Non mostrarti intimorito o in imbarazzo.

Spiegagli piuttosto perché fai queste richieste.

  • Primo sappi che è del tutto lecito che tu faccia delle domande per capire chi entrerà in casa tua.
  • Secondo, tieni a mente che può essere anche comprensibile che far sapere i fatti propri ad uno sconosciuto, soprattutto quando tocchiamo la sfera economica e finanziaria, possa non mettere esattamente a proprio agio…

E’ quindi importante il tempismo.

Ad esempio se la richiesta di vedere il suo reddito la fai nel bel mezzo della visita della casa, senza che il tuo interlocutore abbia dimostrato un esplicito interesse alla stessa, risulterai fuori luogo.

Al contrario se lui ti dice che la casa gli piace e che vuole prendere un accordo con te, allora potrai spiegargli che per prendere una decisione vorrai vedere i documenti di cui dicevamo poco più su.

Lo stesso interlocutore, sarà psicologicamente più disponibile a dimostrare la sua valida candidatura con la documentazione, in quanto lo farà per ottenere un vantaggio personale, l’essere scelto da te.

Hai inoltre un altro grande vantaggio.

Chi non si sentirà particolarmente qualificato, sarà costretto a venire allo scoperto.

Sia coloro che non hanno delle coperture adeguate, che coloro che pensano di non averle.

E sarà ottimo per te che potrai scegliere in tutta trasparenza.

Cosa fare con coloro che si rifiutano tassativamente a fornirti questi dati reddituali?

Stanne alla larga!

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Per come la vedo io è come se tu andassi dal dottore perché non stai bene. Lui ti dice di spogliarti e tu gli rispondi che non vuoi perché sei timido…

Perdi un’opportunità?

Forse. Ma soprattutto non corri un rischio.

 

4 CHIAREZZA INNANZITUTTO

Il visitatore che vuole la tua casa ha validi requisiti e ottime garanzie.

Ottimo!

Questo è il momento per creare le basi di un rapporto che, dovendo durare nel tempo, mesi od anni, dovrà essere solido, trasparente e rassicurante per entrambi.

E’ ora, che devi far sapere al tuo candidato inquilino, cosa ti aspetti da lui a livello contrattuale.

Anzi no. In realtà, non è precisamente così.

Aperta parentesi.

Sarebbe buona cosa se molte delle tue “condizioni” le indicassi già nelle inserzioni e negli annunci in cui pubblicizzi casa tua.

La durata del contratto, i mesi di cauzione richiesti. Se volete fideiussioni o garanzie specifiche o assicurazioni.

Scrivi se desideri affittare la tua casa ad una categoria specifica (ad es. studenti o lavoratori).

ATTENZIONE! Forse è inutile scriverlo, ma onde evitare fraintendimenti lo specifico, non puoi scrivere richieste discriminanti, come preferenze sulla razza o sull’orientamento sessuale o sulla provenienza geografica…

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Quando finalmente hai trovato il tuo candidato ideale, ricordagli dettagliatamente le tue richieste e assicurati che siano comprese e condivise.

Illustra se per i pagamenti ti aspetti una modalità specifica (bonifico, assegno o contanti*) e se hai una data preferibile in cui vuoi essere pagato.

*nel rispetto della normativa vigente

Se consegnerai un appartamento dotato di arredi ed elettrodomestici o altre apparecchiature tecnologiche o meccaniche, spiega cosa ti aspetti in merito alla manutenzione di ciò che lasci. Le accortezze che ti aspetti vengano rispettate.

Se consegni la casa imbiancata e/o pulita di fino, ricorda al tuo nuovo amico che alla riconsegna delle chiavi te la aspetterai restituita nello stesso modo.

Ad esempio, una di quelle cose che nel corso della locazione può creare delle incomprensioni tra le parti, è quando l’inquilino si trova di fronte a degli imprevisti da affrontare riguardanti interventi di riparazione o manutenzione.

Stabilisci subito le regole da seguire, una prassi che sia comoda per entrambi. Se hai i contatti di operai di fiducia, lasciagli un elenco con le varie mansioni ed i recapiti (elettricista, idraulico, vetraio, falegname, fabbro, impresa di pulizie, ecc.) e precisa che comunque prima, vuoi essere avvisato della necessità insorta.

Specifica magari quanti mazzi di chiavi gli lascerai, cosa succederà se farà delle copie, a carico di chi saranno i costi e quante ne dovrà restituire.

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Spesso il proprietario della casa, si tiene un mazzo di chiavi “per sicurezza”.

Sappi che quel mazzo di chiavi non potrà mai essere utilizzato se non previa autorizzazione del tuo inquilino. Altrimenti si chiama “violazione di domicilio” ed è un reato penale…

Quindi, se hai intenzione di tenere un mazzo delle chiavi, sarebbe anche buona cosa informare il tuo inquilino che lo farai ed a che scopo, rassicurandolo circa il non utilizzo in sua assenza, a meno di una sua richiesta diretta di intervento, per una qualche emergenza insorta.

Immagina cosa potrebbe pensare a sapere successivamente che tu hai un mazzo di chiavi di quella che lui e non dimenticarlo, la legge, considera giustamente il suo domicilio e che glielo hai tenuto nascosto…

 

Direi che è tutto!

Segui scrupolosamente questi consigli ed avrai ridotto il rischio di trovarti in casa un inquilino indesiderato, che possa causare problemi e pensieri.

Un buon proprietario merita di trovare un buon inquilino… …e viceversa.

Da più di vent’anni io stesso nel cercare degli inquilini per gli appartamenti di chi si è affidato a noi, seguo queste ed altre preziose regole.

Perché trovare un buon inquilino, fa sì che il mio lavoro sia apprezzato e per questo, che il mio cliente si rivolga nuovamente a me in caso di necessità.

Fare il suo interesse è il mio interesse! E vinciamo in due!

Ed è una mossa che ha sempre prodotto inquilini perfetti!

Queste che seguono sono le testimonianze dirette di alcuni miei clienti per cui da anni mi occupo di trovargli degli inquilini per i loro appartamenti e che ritornano da me.

 

Matteo Alocco matteo alocco

Via Oxilia – Milano:

In Claudio e nel suo staff ho trovato estrema professionalità, competenza. I loro consigli son sempre stati improntati sull’estrema onestà, simpatia ed anche economicità.”

 

Valentina Sacchivale sacchi

Via Confalonieri – Milano:

“Molto professionali ed onestissimi, attenti a qualsiasi richiesta dei clienti, sia per gli affitti che per la vendita. Mi sono rivolta a questo studio immobiliare in molteplici occasioni, sempre con grande fiducia e soddisfazione.”

 

Viviana Verinvivana verin

Viale Marche – Milano:

“Serietà, disponibilità e professionalità da 5 stelle oltre a una conoscenza ventennale nel settore. Consigliatissimi (soprattutto nel quartiere isola, maggiolina, abbadesse)”

 

Gianluca Civardiluca civardi

P.zza San Pietro – Solaro:

Ottima agenzia in tutto . Competenza , simpatia e gentilezza le caratteristiche del personale . Assulatanente da consigliare .

 

Hai una casa in Milano?

Vuoi sapere oltre a trovare dei validi inquilini, quali altri servizi forniamo ai clienti che ci chiedono di occuparci dei loro immobili?

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Annunci

PER VENDERE LA TUA CASA, HAI BISOGNO DI UN’AGENZIA IMMOBILIARE? L’AGENZIA SERVE REALMENTE A QUALCOSA O E’ SOLO UN INUTILE SPRECO DI SOLDI? SE PENSI CHE SIA LA SECONDA, O HAI ANCHE SOLO IL DUBBIO, LEGGI QUA! POTRESTI SCOPRIRE DI AVERE RAGIONE – [E SE STAI PENSANDO DI RIVOLGERTI AD UNA DI ESSE SCOPRI COME NON CADERE IN TRAPPOLA!]

Immagina questa scena:

Tu ed altre tre o quattro persone semi-sconosciute siete seduti ad un tavolo in un luogo mai visto prima di oggi.

Nonostante ciò, hai uno stato d’animo molto sereno e ti senti decisamente a tuo agio.

Sai che quest’oretta passera senza particolari sorprese e che alla fine ti alzerai da quel tavolo con un sorriso soddisfatto e sicuramente con più soldi in tasca di prima.

No, non è il tavolo del poker…

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E’ il tavolo dello studio notarile nel quale state aspettando che il notaio finisca di leggere l’atto di compravendita di casa tua!

Oggi forse ti sta sfiorando l’idea di vendere casa o forse non ancora. Ma se pensi alla vendita di casa tua, difficilmente elaborerai nella tua mente l’immagine descritta sopra.

Molto probabilmente hai altre immagini, altri pensieri o addirittura altre preoccupazioni legate a questa tua idea.

Forse penserai soprattutto a come dovrà essere la tua futura casa. Quali requisiti dovrà avere e che oggi ti mancano.

Forse il primo pensiero è: “Devo prima mettere in vendita la mia o devo prima mettermi a cercare quella nuova?” “A quanto riuscirò a vendere casa mia?” o: “Quanto ci metterò?” e ancora: “Devo fare un cartello da mettere sul portone? Dove pubblicizzare il mio annuncio?”

Sono tutte domande lecite ed è giusto che il primo pensiero corra lì.

Altre domande corrette da farsi potrebbero essere:

“Devo fare delle foto io o farle fare a qualcuno?”

“Ma quanta gente verrà a vedere casa mia?”

“Cosa fare se qualcuno si dimostra interessato? Dobbiamo scrivere qualcosa? Devo prendere dei soldi?”

“Devo affidarmi ad un professionista o meglio fare da soli?”

Ribadisco il concetto. Tutte domande giuste.

Ma permettimi di porre l’attenzione sull’ultima domanda (ed indirettamente a tutte le altre) che ho scritto:

Devi affidarti ad un professionista o meglio fare da soli?

Diciamo che un professionista, qualsiasi sia il settore in cui opera, è più focalizzato a visualizzare il risultato finale, perché possiede una serie di strumenti creati appositamente per affrontare le varie difficoltà che sorgono nel suo campo e, soprattutto, sa usarli con esperienza e sapienza (professionalmente appunto).

Quindi il professionista immobiliare avrà ben in mente l’immagine iniziale. Quella del tavolo del notaio. Perché è lì che vorrà portarti ed arrivare anch’esso.

Questo perché a tutte le altre domande, conosce la risposta giusta ed il suo obiettivo sarà mirato esclusivamente ad arrivare proprio a quel momento fatidico. Senza lasciarsi distrarre dalle piccole o grandi preoccupazioni che possono intralciare una trattativa immobiliare.

Un professionista esperto e capace, non perderà tempo a capire cosa fare, perché lo sa già.

Ma il vantaggio per te venditore, è che affidandoti ad un professionista vero, finalmente sarai libero di concentrarti anche tu, esclusivamente sull’immagine iniziale di questo articolo.

Tu seduto al tavolo del notaio senza altra preoccupazione che attendere il momento in cui ti consegneranno il tuo bel meritato malloppo!

Non è quello che vogliamo tutti in fondo?

Arrivare ad ottenere il risultato migliore, senza pensare ai problemi che intralciano il percorso per raggiungerlo?

E’ lo stesso motivo per cui andiamo in un ristorante o per cui facciamo una vacanza in una struttura in cui tutto è organizzato.

Io so fare un’ottima pizza casalinga. pizza

Nonostante questo, spesso mangio la pizza fuori.

Questo perché per fare la pizza devo eseguire una serie di operazioni che a me, pizzaiolo super-amatoriale improvvisato, porteranno via un bel po’ di tempo.

Quindi, ci sta che se ad esempio voglio mangiare la pizza da qui al prossimo pasto, la soluzione “andare in pizzeria” è sicuramente la più praticabile.

E ad ogni modo, la mia pizza casalinga, per quanto apprezzatissima da mio figlio che mi dirà che è la più buona del mondo, non potrà mai essere al livello di quella di un pizzaiolo esperto con ingredienti di alta qualità.

Oppure hai pensato di farti un bel viaggio all’altro capo del mondo.

Certo, puoi partire zaino in spalla e goderti ciò che l’improvvisazione ti offrirà, oppure passare per un minimo di organizzazione, dove per lo meno hai una guida che ti dice cosa fare o non e, dove andare o no.

Se devi attraversare paesi con rischi “particolari” (luoghi ostili geograficamente o politicamente parlando) lascerei da parte l’opzione zaino in spalla…

E’ abbastanza ovvio che in qualsiasi campo, se voglio un’esperienza positiva e senza sorprese sgradite, delego l’ottenere il miglior risultato ad una persona che ritengo più esperta di me in quel campo.

Poi vero anche che nello specifico del settore immobiliare italiano, molti operatori si sono dimostrati poco all’altezza delle aspettative nel migliore dei casi ed addirittura dannosi negli altri.

Se scelgo di andare a mangiare una pizza fuori al posto di farmela da me, e la pizza non è buona, amen, deciderò di non andare più a mangiare la pizza lì e troverò un’altra pizzeria per la prossima volta.

Difficilmente deciderò di non andare più a mangiare la pizza fuori e di farmela sempre in casa. Semplicemente archivierò la cattiva esperienza e cercherò una pizzeria migliore.

Se il viaggio organizzato non mi ha soddisfatto ed ho avuto la fortuna di ritornare illeso, magari per il prossimo viaggio, cambierò operatore turistico, o albergo o paese. Ma difficilmente rinuncerò a fare una vacanza.

Con la pizza quindi è molto semplice. Il costo della pizza e la facilità di pensare che sia un problema risolvibile rivolgendosi a qualcun altro, aiuta.

Una pizza non incide su tutti i nostri sacrifici fatti per una vita, col sudore della nostra fronte.

Un viaggio andato male, rimarrà qualcosa da raccontare agli amici, magari a freddo, ridendoci anche un po’ su.

Se invece l’esperienza negativa la fai su di un oggetto che spesso rappresenta tutti i sacrifici fatti da noi o da un nostro caro come i nonni o i nostri genitori, la casa, lì si che la minaccia ti fa prendere la decisione di far da te. Meglio qualcosa di approssimativo e imperfetto che qualcosa di profondamente dannoso.

Perché poi non credo che raccontando agli amici di quanti soldi hai perso, ti verrà mai da riderci su.

La casa non è una pizza ed è sicuramente un viaggio, ma molto più lungo e ricco di responsabilità rispetto ad una vacanza.

Affidarsi alla persona o all’agenzia sbagliata è un errore dal quale poi difficilmente si riesce a rimediare senza perderci dei soldi o del tempo prezioso e lasciandoci una cicatrice che mai andrà via.

Per questo motivo, voglio lasciarti di seguito le 3 motivazioni indispensabili ad un’agenzia per esistere agli occhi di un venditore, affinché anche tu possa verificare quale sarà la migliore agenzia tra quelle che ti si presenteranno un domani proponendoti di voler vendere casa tua.

Se ti stai chiedendo chi sono io che sto per darti questi “preziosi consigli”, lascia che mi presenti.

Mi chiamo Claudio Pensa ho 42 anni e sono un agente immobiliare dal 1996.

Se la seconda cosa che ti è venuta in mente è: “Grazie! Un altro agente immobiliare che tira acqua al suo mulino!”, lascia che siano alcuni miei clienti (VERI!) a dirti cosa pensano di me:

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testimonial sacchi

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Ne trovi altre qui:

http://www.studioisola.it/testimonials.html

VUOI SAPERE QUANTO VALE CASA TUA?

Ed ora preparati, perché sto per svelarti:

COME INDIVIDUARE L’AGENTE IMMOBILIARE CHE COME UNO SCUDO PROTETTIVO TI DIFENDERA’ DA TUTTE LE PREOCCUPAZIONI E GLI IMPREVISTI CHE POSSONO SORGERE IN UNA COMPRAVENDITA E CHE TI FARA’ OTTENERE IL MIGLIOR PREZZO (ANCHE SE IL MERCATO E’ IN CRISI) SENZA PERDERE IL SONNO DAL GIORNO IN CUI HAI MESSO IN VENDITA A QUELLO DOPO IL ROGITO

Scoprilo di seguito!

Di solito gli agenti immobiliari si presentano quasi tutti, più o meno in questo modo quando contattano il proprietario di una casa messa in vendita:

Buongiorno, sono della GIUSTACASA e ho un cliente interessato all’acquisto della sua casa, mi farebbe piacere incontrarla affinché ci dia il suo immobile in modo da venderglielo!”

Oppure:

La nostra agenzia è molto famosa. Siamo i primi in Italia! Se si affida a noi la venderemo di sicuro!”

Ottimo! Se fosse sempre vero, tutte le agenzie immobiliari che si presentano in questo modo, potrebbero andare bene.

E forse nel senso stretto del raggiungimento dell’obiettivo, potrebbe anche starci.

Un’agenzia vale l’altra.

Hai casa in una città il cui mercato immobiliare, anche nei periodi grigi, è comunque sempre attivo.

Se poi la tua casa è anche in uno dei quartieri più richiesti, bè, forse puoi anche contare sul passaparola dicendolo al panettiere che probabilmente l’acquirente lo trovi…

Forse nella tua situazione, puoi anche permetterti di fare da solo. Di non passare da un’agenzia, vista la facilità del compito.

Basterà un annuncio e bam! ecco fatta la vendita.

Se ti rivedi in ciò che ho scritto, ti confermo che hai ragione.

Affidarsi ad una qualsiasi agenzia per fare una cosa che puoi fare benissimo da te, è un inutile spreco di un’enorme cifra di denaro.

A trovare un acquirente oggi, a Milano, in zona Isola ad esempio, son buoni tutti…

Anche le agenzie immobiliari.

La stragrande maggioranza di esse fanno le stesse azioni per trovare gli acquirenti:

  • Inseriscono i loro annunci nei portali immobiliari (chi più, chi meno) ed aspettano che i clienti chiamino.
  • Mettono il cartello sul portone (ed in vetrina).
  • Ricevono le richieste generiche che i clienti inseriscono sui portali (richieste che di conseguenza arrivano a tutte le agenzie iscritte al tal portale).

 

Se hai notato due su tre, sono cose che anche tu puoi fare benissimo da solo.

La terza, ricevere le richieste dai clienti che lasciano la loro al portale, non la puoi fare.

Parlo delle richieste non indirizzate ad uno specifico immobile, ma richieste generiche.

Tipo:

Mi chiamo Mario Rossi e sto cercando un tre locali di 100 mq circa in Via Borsieri e posso spendere 500.000 euro. Questo è il mio numero di telefono. Chiamatemi se avete qualcosa da propormi.”

Alle agenzie arrivano queste richieste. Ma ti faccio notare che questa richiesta arriverà a tutte le agenzie iscritte al portale in causa.

Pensa che ad oggi sul portale Immobiliare.it ci sono solo su Milano città, 1.584 agenzie iscritte. E su Idealista.it altre 1.061.

Quindi il fantomatico “Abbiamo il cliente per casa tua!”, spesso e volentieri arriva da lì.

Che non vuol dire che il cliente non c’è. Ma che probabilmente è un cliente a cui tutte le agenzie iscritte a quel portale (e se un’agenzia non è iscritta almeno ai due portali più visitati, non dovresti nemmeno considerare di affidarti ad essa), possono arrivare.

E allora, a che serve rivolgersi ad un’agenzia?

Se fa quello che anche tu puoi fare e, su quello che potrebbe veramente aiutarti, sono tutte uguali, in base a cosa sceglierla?

In base a quello a cui un’agenzia SERVE realmente.

L’azione pubblicitaria di un’agenzia (mettere più annunci possibili) e quindi garantire a casa tua una super visibilità, è meno che la base di ciò che dovrebbe fare.

L’agenzia in realtà DEVI SCEGLIERLA SOLO SE riesce a fare queste TRE cose:

  • trovare l’acquirente che spende la cifra più alta, tra tutti quelli interessati a casa tua;
  • fare in modo che la trattativa scorra senza intoppi e che se nel percorso fino all’atto dal notaio ne sorgano, sappia come risolverli;
  • che sia costantemente al tuo fianco (anche dopo l’atto notarile) per aiutarti a leggere ed interpretare ogni evento che avviene intorno alla tua compravendita.

 

 

Lascia che io possa ampliarti il concetto di ogni punto che ti ho indicato.

  • L’acquirente che paga il prezzo più alto di tutti.

Potresti pensare che quanto scritto su, non si sposi esattamente col giusto concetto di mediazione.

Potresti chiederti: “Ma se l’agenzia fa prendere il prezzo maggiore al venditore, ciò significa che non sta aiutando l’acquirente.”

In realtà, non è così.

Il problema non è mai il costo, ma quanto intensamente vogliamo un determinato oggetto.

Il bravo agente immobiliare, aiuta in questo caso l’acquirente a spingersi fino a quel limite, sapendo che sta facendo il suo interesse.

Vi è mai capitato di pagare qualcosa di più del suo valore, ma consapevolmente perché eravate a conoscenza ad esempio che:

  • era l’ultimo pezzo disponibile
  • era un oggetto introvabile nel momento in cui lo volevate
  • avevate una forte urgenza di averlo proprio in quel momento
  • semplicemente avevate interessi maggiori rispetto ad altri interessati

La vostra soddisfazione nell’averlo acquistato è stata maggiore della sensazione di averlo pagato di più?

O comunque avete attenuato la vostra sensazione di aver pagato caro quell’oggetto, grazie al beneficio che ne avete tratto?

Vi porto tre esempi concreti di quello che ho detto, raccontandovi tre episodi accaduti a me personalmente:

  1. Vendita di un appartamento di 3 locali in zona Isola a 390.000 euro su una richiesta di 395.000.

    Spesso si pensa che le trattative su cifre di questo tipo siano altre.

    Ed in effetti gli acquirenti di questa casa avevano pensato di poter comprare questa casa a 340.000 euro.

    Una cifra molto distante dalla richiesta iniziale. Forse la verità, il prezzo eticamente corretto, avrebbe potuto stare in mezzo alle due posizioni, tra i 340.000 ed i 395.000 (circa 370.000 euro).

    In realtà, l’aver scoperto che case vicine, con caratteristiche superiori (anche solo in dettagli poi ritoccabili una volta acquistata la casa), costavano molto di più in partenza (almeno in pubblicità) rispetto a questa ed una certa urgenza nel definire un acquisto dopo una ricerca estenuante per due professionisti che avevano poco tempo da perdere nell’andare a vedere case senza metà, ha fatto si che invece di trovare un accordo accomodante a 370.000 euro, offrissero ben il 5,40% in più.

    Parole dell’acquirente?

    “Claudio, effettivamente avere una casa in una via più interna e con dotazioni più recenti, abbiamo visto voler dire tirare fuori dai 30 ai 40 mila euro in più. Facciamo la proposta a 390. Spero che la proprietaria ci faccia almeno uno sconto simbolico!”

    Venditrice col sorriso e acquirenti idem!

  2. Vendita di un piccolo appartamentino di 2 locali in zona Isola a 160.000 euro su una richiesta di 160.000 euro, raggiunta in 16 giorni con 35 appuntamenti effettuati.

    L’immobile era visto molto frequentemente e chi si era dimostrato interessato si sbilanciava a chiedere se era possibile chiudere una trattativa a 140/145 mila euro.

    Alla mia risposta che il prezzo era conforme ai valori e che quindi difficilmente sarebbe riuscita una trattativa così alta, nessuno si sbilanciò a formalizzare un’offerta.

    Nessuno tranne un ragazzo, che visto il movimento creatosi attorno a quell’immobile (aveva visto che molti venivano a vederlo anche durante le sue tre visite e rivisite) mi chiese come fare ad anticipare tutti ed aggiudicarsi la casa senza pericolo di perderla.

    La mia risposta?

    “Fai la proposta al prezzo pieno e non vincolarla a richieste non definitive (parere bancario, mutuo, ecc.)”

    Ovviamente verificato che poteva muoversi in tal senso, fece la proposta e si aggiudicò la casa che rogitammo nel maggio scorso.

    Risultato?

    Venditrice soddisfatta e acquirente anche!

  3. Vendita di un appartamento di 240 mq a 800.000 euro, prezzo di partenza 795.000.

    No. Non ho invertito le cifre.

    Telefono al proprietario di questa casa per fissare l’appuntamento di visione di casa sua.

    Il proprietario mi dice che mi avrebbe chiamato a breve per avvisarmi che proprio ieri aveva avviato una trattativa privatamente, e che molto probabilmente aveva venduto casa.

    Lo ringrazio e metto giù.

    Chiamo il cliente a cui devo annullare l’appuntamento che mi dice esattamente: “Caspita! Che peccato. E’ proprio la casa che stavamo cercando! Ma è possibile almeno vederla? Tanto se il proprietario ha concluso, non gli cambierà nulla farla vedere un’ultima volta.”

    Avanzo la richiesta al proprietario il quale sorridendo mi dice:“Ma certo sig. Pensa, venga pure. Ma senza impegno o aspettative eh!”

    Il cliente vede la casa e già al proprietario comincia a chiedere se per caso ci sono possibilità che possa ancora concludere con lui l’affare invece che con gli altri.

    Il signore sorride ed un po’ imbarazzato (era un signore vecchia maniera, con valori morali molto elevati) dice che ha dato una parola, seppur non abbia ancora firmato nulla e che quindi non crede vi sia molto da fare.

    Il mio cliente mi chiede cosa si può fare.

    Io gli spiego che sarebbe stato inutile fare proposte al piccolo rialzo sul prezzo a cui aveva ricevuto l’offerta il proprietario. Anche perché avrebbe potuto scatenare un’asta con l’altro interessato.

    “L’unica possibilità che vedo percorribile è offrire la cifra intera.”

    – “Perfetto Pensa, lo faccia!”

    Dopo cinque minuti, mi richiama e mi dice: – “Al diavolo Pensa! Offra 800.000 euro, non voglio perdere questa casa!”

    Venditore soddisfatto e acquirente anche!

Vedi? Le storie qui sopra realmente accadutemi, dimostrano che non è mai solo una questione di prezzo!

Certo poi io, in qualità di professionista ti posso aiutare a capire se sulla base delle informazioni che abbiamo lo stai pagando caro e quanto di più, ma la scelta sta a te acquirente ed a quanto lo vuoi quell’oggetto!

Così come potrò aiutare il venditore a capire se sta ponendo in vendita il suo immobile ad un prezzo adeguato o no. Ma sarà poi lui, libero di scegliere a quanto proporlo ed a me professionista se accettare di lavorare a quel prezzo o, se lo ritengo veramente eccessivo, rifiutarlo.

  • Evitare gli intoppi e risolvere gli imprevisti.

Se credi che il lavoro duro sia farsi dare i soldi che vuoi nel modo in cui vuoi e quando vuoi, per dirla in breve, la fase della trattativa, bè, mi spiace deluderti, ma c’è ancora dell’altro.

Certo, una trattativa che ti renda soddisfatto è sicuramente un lavoro delicato e difficile da raggiungere spesso.

Ma la cattiva notizia è che le insidie reali, quelle che di solito cominciano con una telefonata che fa più o meno così: “Buongiorno, sono il suo acquirente, mi ha chiamato il notaio che mi dice che la scheda catastale non va bene. Riesce a farmi avere la scheda conforme?” , nascono esattamente dopo la firma che chiude la trattativa.

Hai capito bene. Tu che pensavi che fosse tutto finito con la firma tua e del tuo futuro acquirente che stabilivate il prezzo e altro, in realtà dovrai fare i conti con tutta una serie di consuetudini burocratiche, che neanche Asterix dovette affrontare in una delle sue avventure per ottenere il famigerato “lasciapassare A38” (se vuoi farti due risate, amare, e vedere di cosa parlo dai un occhio a questo spezzone del film https://www.youtube.com/watch?v=-7OfmLbbzYU ).asterix a38

Ogni giorno che passa, si presta la massima attenzione a che la documentazione legata ad ogni immobile sia corretta ed allineata allo stato di fatto.

E se stai pensando che siccome anche tu quando hai comprato casa sei andato da un notaio che hai profumatamente pagato e quindi sei tranquillo perché a suo tempo avrà fatto i controlli del caso, bè, mi spiace dirti che i notai di 4 o 5 anni fa, ma forse anche alcuni di 2 anni fa, facevano dei controlli meno approfonditi rispetto ad oggi.

Non esattamente per loro negligenza. Solo che lo stato italiano non prevedeva determinati passaggi che oggi invece sono obbligatori e indicando nelle direttive che omettere queste formalità coinvolge anche la responsabilità del notaio stesso, fa da se che quest’ultimo sarà sempre più scrupoloso nel verificare la documentazione.

Va precisato per correttezza e completezza di informazione che di notai seri e professionalmente preparati ce ne sono parecchi.

Ma non posso fare a meno di constatare che a volte qualche magagna da atti passati è saltata fuori.

In merito alla documentazione necessaria ad una casa, ti assicuro che non hai la minima idea di quante irregolarità nascoste vi siano negli atti delle case di tutti i milanesi.

E non hai nemmeno la più piccola idea di quanto può essere complicato verificarlo e ricercare i documenti della propria casa…

Ti basti sapere che a volte, neanche così raramente, i documenti alla fine non si trovano neppure. Ed oltre ad aver perso tempo (mesi) e soldi, ti ritrovi a regolarizzare situazioni che ti faranno perdere altro tempo ed altri soldi.

Cosa farai se avrai sottoscritto una promessa di vendita col tuo futuro acquirente che ti obbliga ad andare al rogito entro 2 mesi se scopri che devi ottenere un documento che tu non hai e che il Comune stesso ci impiega due mesi per dirti se lo ha in archivio (bada bene; non per dartene copia. Ma per dirti se lo ha. E se non lo ha dovrai considerare altro tempo e altri soldi per rimediare)?

E se il tuo futuro compratore non potrà aspettare oltre la data che avete stabilito?

Non voglio fare allarmismo o terrorismo psicologico.

Voglio solo farti presenti situazioni a cui anch’io ho dovuto venire a capo.

Perché quando fino a ieri hai fatto in un modo e da oggi lo stato ti dice che si fa diversamente, si fa diversamente.

Che tu abbia saputo muoverti fino a ieri o no.

Allora è qui che entra in gioco il supporto della “struttura” agenzia.

Una buona agenzia deve avere dei tecnici e degli esperti al di fuori della mediazione, che possano risolvere ed affrontare altri imprevisti che possano sorgere in una pratica di compravendita.

Perché sai qual è in realtà il problema della compravendita immobiliare?

Che difficilmente tutto si risolve in un giorno. Il fattore tempo è determinante.

Ed influenza questo tipo di compravendita.

Ti racconto un altro aneddoto.

In seguito ad una trattativa conclusa positivamente Claudia e Gianni firmano il contratto preliminare per la compravendita della casa di Claudia.

Gianni incarica subito il notaio che farà l’atto e gli fornisce tutta la documentazione completa posseduta da Claudia per la sua casa.

Dopo qualche giorno, il notaio chiama Claudia dicendole che da una visura storica sul suo appartamento è venuto fuori che nel 1997 è stata fatta una pratica edilizia non meglio identificata e di cui bisogna recuperare la documentazione. Proprio per capire cosa è stato fatto.

Nota 1: Claudia nel 1997 non era proprietaria di questa casa. Lo divenne nel 2003.

Nota 2: La scheda catastale è esattamente come si presenta l’immobile, senza differenza alcuna e la scheda precedente, del 1967 è identica!

Cosa è stato fatto nel 1997? Come può scoprirlo Claudia?

Claudia fortunatamente aveva noi al suo fianco e grazie all’intervento di un geometra qualificato, siamo riusciti a capire cosa andava cercato ed è riuscita a produrre al notaio la documentazione che doveva fornire, ma che mai nessuno le aveva detto di dover avere.

Risultato finale:

Claudia e Gianni hanno effettuato l’atto entrambi soddisfatti e sorridenti.

Gli imprevisti avvengono. Non si chiamerebbero in tal modo.

Non puoi impedire che venga una tempesta o un uragano.

Ma puoi farti trovare preparato quando avverrà.

O almeno sperare che tu abbia qualcuno esperto al tuo fianco che sappia cosa fare in una situazione a te sconosciuta.

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  • Presenza costante. Durante e dopo.

L’agenzia deve essere il tuo punto di riferimento costante.

Tu la paghi affinché possa rispondere a tutti i tuoi dubbi e le tue perplessità che nascono in relazione alla compravendita.

Sarebbe veramente triste se ti affidassi a qualcuno che non è preparato o peggio non è disposto a rispondere a tutte le domande che ti possono sorgere.

Io sono un grande appassionato di cucina. Mi piace dilettarmi nelle preparazioni ed amo particolarmente anche mangiare… (…se avrai piacere di conoscermi lo vedrai anche coi tuoi occhi… non riesco a nasconderlo molto bene in effetti).

Quando vado fuori a mangiare, voglio il rito completo!

Voglio che mi accolgano con un sorriso, voglio che al tavolo mi chiedano se va tutto bene e se ho qualche domanda stupida da fare, che ne so, tipo, ‘ma la carbonara voi la fate con la pancetta o col guanciale?’, voglio che mi rispondano con gentilezza e con preparazione.

Anche se lo hanno scritto sui muri. Anche se lo ripetono 100 volte a serata a 100 clienti diversi.

Voglio che mi salutino calorosamente e che mi dicano con lo sguardo e anche a voce che avranno piacere che io ritorni!

‘Ma non basta il cibo buono?’

NO!

Io sono esigente voglio che sia un’esperienza completa e memorabile.

E credo fermamente che in tutto ciò che offri in vendita, debba essere fornito compreso nel pacchetto, tutto ciò che è necessario a far sentire il cliente, pienamente soddisfatto.

Ultimo aneddoto.

Vendita di un piccolo tre locali tra due sorelle proprietarie ed i loro acquirenti una coppia con lui di 87 anni e lei 82.

Vedono la casa. Piace molto perché è quello che stanno cercando.

C’è la posizione, i servizi vicini, gli spazi, il piano, il prezzo.

Decidono di sottoscrivere la proposta.

Nella prima visita decidono di non vedere la cantina, nonostante una delle proprietarie lo avesse proposto, perché l’acquirente decide che verrà a vederla in una seconda occasione. Fa un po’ caldo e preferisce tornare a casa al fresco a riposarsi.

Nella seconda visita, in cui poi vedranno la cantina, si accorge che una delle due camere, non ha la porta.

Il papà delle due sorelle aveva deciso di smontarla per riporla in cantina, così come quella del soggiorno.

Alfredo, 87enne ancora in gamba, si mostra un po’ perplesso.

Non si capacita del fatto che non fosse presente la porta.

Lui stesso capisce che è stata sua distrazione ma si risente per non aver notato subito questa cosa.

Nota: stiamo parlando di una casa con i serramenti interni degli anni ’50. Quindi le classiche porte in legno bianco (un po’ ingiallito) con i pannelli in vetro smerigliato.

Lui non vuole una porta nuova, ma vorrebbe tanto che la porta originaria della camera fosse rimontata al proprio posto.

Mi propongo di far effettuare dei sopralluoghi per capire se riusciamo a risolvere il suo problema.

Facciamo uscire tre professionisti.

Il primo preventivo è mirabolante: 350 euro!

Obietto il fatto che a quella cifra la mettiamo su nuova…

Secondo preventivo: non pervenuto. Il “professionista” sparisce…

Terzo preventivo: 100 euro (che decido di scontare dalla mia provvigione) E in un’ora e mezza mette su la porta!

Problema risolto! Alfredo e consorte soddisfatti e venditrici anche!

Morale:

L’agenzia deve avere il geometra, il notaio, il consulente mutui.

Ma perché no anche il tuttofare, l’idraulico, l’imbianchino, il fabbro, il muratore… ecc., ecc.

Ogni pensiero che possa essere preso dalle tue spalle e portato insieme.

E tu?

Credi ancora che non ci sia un buon servizio di intermediazione a cui rivolgerti?

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COME SI SCEGLIE UN BRAVO AGENTE IMMOBILIARE? SCOPRI I 5 PERICOLI DA EVITARE ED I 3 VANTAGGI CHE DEVI OTTENERE!

COME SCEGLIERE UN BRAVO AGENTE IMMOBILIARE?

Parto dal presupposto che per molti sia, ahimè, un ossimoro, due parole che vicine sono come il fuoco ed il ghiaccio…

“Bravo” ed “agente immobiliare” in Italia, storicamente non vengono particolarmente associati come termini.

Però, come tutte le professioni che si occupano di fornire servizi alle persone, anche quella del mediatore, se fatta con passione ed attenzione, può realmente soddisfare un bisogno o un’esigenza.

In questo articolo ti illustrerò quali sono le 5 criticità a cui devi prestare attenzione nella scelta di affidarsi ad un agente immobiliare e quali i 3 vantaggi che dovresti assicurarti tramite il suo servizio.

Affidarsi ad un agente immobiliare spesso nell’immaginario del venditore tipo, significa soprattutto due cose:

  1. Impegnarsi per mesi (6, 12, 18, ecc…) con un’agenzia, senza avere poi la possibilità di rescindere il contratto firmato, se non pagando una penale per il recesso anticipato (penale salata perché di norma ti richiedono praticamente una cifra pari alla provvigione che avevi stabilito in caso di vendita)

  2. Non poter vendere l’immobile autonomamente, perché nel caso tu abbia un tuo contatto personale che voglia acquistare casa tua, non puoi vendergliela se non… …pagando una penale per il recesso del contratto anticipato (penale salata perché di norma ti richiedono praticamente una cifra pari alla provvigione che avevi stabilito in caso di vendita)

Con questi presupposti è anche comprensibile la diffidenza che nasce al pensiero di affidarsi ad un’agenzia immobiliare. Perché spesso si traduce in:

UN ENORME BLOCCO MESSO SOPRA CASA TUA

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Ed è un vero peccato che un servizio che ha la sua utilità, si trasformi in uno scomodo e pericoloso cappio al collo.

Proprio per questo ho deciso di scrivere questo articolo.

Per coloro che cercano l’intervento di un vero professionista immobiliare.

Diciamo che è come se ti fornissi un efficace vaccino contro i virus immobiliari.

Ma entriamo subito nel merito esaminando quali sono i 5 punti critici a cui prestare attenzione se ti vuoi affidare ad un agenzia immobiliare.

Sei pronto? Via!

N. 1

L’IRREVOCABILITA’ DEL CONTRATTO

Ebbene sì, questo a mio avviso è il punto più pericoloso a cui devi prestare attenzione.

L’irrevocabilità, è quella proprietà del contratto che stipuli con l’agenzia, che non ti permette di recedere dallo stesso, se non dietro il pagamento di una penale.

PER QUALSIASI MOTIVO!

Hai capito bene.

Se durante l’incarico affidato all’agente, anche per motivi indipendenti dalla tua volontà, ti trovassi nella condizione di non poter più vendere casa, non potrai disdire l’incarico affidato all’agenzia, se non PAGANDO una salatissima penale!

Lo scenario non è proprio rassicurante.

Immagina di aver deciso di cambiare casa perché hai avuto la notizia di un tuo trasferimento in un altro luogo, distante dalla tua città attuale.

Parti con la vendita di casa tua (che in realtà non la lasceresti mai, perché ti trovi bene, ma dovendo andare dall’altra parte del mondo, non puoi proprio tenerla) e dai l’incarico di vendita ad un’agenzia per sei mesi.

Ma trascorso il primo mese di incarico, ricevi comunicazione ufficiale da parte del tuo datore di lavoro che il trasferimento è saltato e che quindi dovrai rimanere in sede.

Ecco, ora hai tre possibilità:

a. blocchi la vendita di casa tua, PAGANDO LA PENALE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

b. decidi di aspettare questi cinque mesi rimanenti con l’ansia addosso, nella speranza che nessuno ti faccia l’offerta al prezzo stabilito

c. ti rendi irreperibile all’agenzia, camuffando la voce al telefono in caso di risposta: “il signore non è in casa, io non capire….”, sperando che l’agente non ti invii raccomandate e non ti porti in giudizio per far valere la sua velenosa clausola penale…

NON CI CASCARE.

Non firmare un contratto dove limiti la tua libertà di gestire a tuo piacimento la vendita di casa tua.

Rimani il padrone di casa, senza piegarti al ricatto dell’incarico IRREVOCABILE!

A braccetto con l’irrevocabilità c’è la sua sorella più piccola:

2.

L’ESCLUSIVITA’

Spesso le due caratteristiche vengono confuse dai venditori ed assumono nella loro mente, quasi lo stesso significato.

Invece l’esclusiva (quella che di norma il venditore privato demonizza molto più che l’irrevocabilità vista sopra) è un altro tipo di vincolo.

In parole molto semplici, è solo… quella piccola cosa, che NON TI PERMETTE DI VENDERE CASA, se non tramite l’agente che hai incaricato.

Non è così tremendo in fondo no?

Era sarcastico ovviamente…

Altro esempio:

Ricordi il venditore di prima?

Ha ricevuto il trasferimento, da incarico 6 mesi all’agente…

Ma questa volta dovrà trasferirsi veramente. Nessun dietro front.

L’immobile è in vendita da un po’ ma nessuno si fa avanti.

Il tempo scorre. Il trasferimento si avvicina, ma la casa è ancora invenduta.

Quando, il tuo vicino ti suona al campanello e ti dice: “Sai, sono veramente interessato a casa tua, talmente interessato che siccome voglio ingrandirmi perché qui mi trovo veramente bene, ti faccio la mia offerta.”

Al che tu dirai: “Fantastico! Contatta il mio agente immobiliare che per farti fare la tua offerta, ti farà pagare il 3, 4, o 5 % per non avere fatto proprio nulla! E così potremo concludere l’affare!”

DAVVERO?

No certo. Chi è il folle che per una cosa che ha fatto in autonomia, va a pagare qualcun altro?

Sono fermamente convinto, che l’agenzia debba essere un valore aggiunto.

L’agente deve AIUTARTI a vendere casa.

Per quale motivo dovrebbe prendere dei soldi senza aver fatto nulla, solo perché ha un contratto che lo pone chiaramente come un ostacolo alla vendita (nell’esempio di sopra, tra te ed il tuo vicino)?

Certo, alla fine puoi sempre risolvere pagando la famosa penale… 100euros

L’unica esclusiva che può avere un senso è quella che esclude la concorrenza tra agenzie.

Perché farebbero la lotta sul tuo oggetto, svalutandolo e sacrificandolo sull’altare della trattativa.

Facciamo un gioco. Mettiti per un istante nei panni dell’agenzia che tratta il tuo immobile.

Hai questo prodotto da vendere. Ma non ce l’hai solo tu. Ce lo avete in sei…

Fai la pubblicità come gli altri. Lo proponi ai tuoi clienti (qualche volta ti diranno che qualcun altro glielo ha già proposto…).

Ma ecco che finalmente fai l’appuntamento giusto.

Hai per le mani un cliente che è realmente interessato.

Ma…

Ma questo cliente ti dice chiaramente che lui è interessato, ma dovrai fargli un bello sconto sul prezzo.

Poi in realtà non saprai mai che questo cliente è un po’ che segue la promozione dell’appartamento sui vari portali immobiliari ed ha visto proprio che ci sono sei agenzie che lo trattano e che sta cercando di capire chi tra queste sei, tratterà, lui, meglio.

A discapito di cosa?

Esatto. Del miglior prezzo che potevi realizzare.

Sei ancora nei panni dell’agente?

Che fai?

Non ritiri la proposta stiracchiata, nella speranza di essere il primo e magari anche l’unico a presentare l’offerta al venditore?

Sarai così onesto da dire al venditore che forse se aspetterà potrà realizzare qualcosa in più?

Vedi qual è il rischio per casa tua?

Quindi affidarsi ad un unico referente, con la premessa che sia scelto bene, è un’arma che gioca a TUO FAVORE.

Cosa vuol dire scelto bene in questo caso?

Se hai paura di perdere la possibilità di avere dei contatti da parte di altre agenzie, assicurati, anche in forma scritta, che chi sceglierai, sia disponibile a collaborare con altri colleghi qualificati.

Magari stabilendo anche chi sono i professionisti ai quali avresti piacere ad affidarti in collaborazione.

In questo modo potrai avvalerti di più agenzie, ma coordinate da un unico referente. E pagherai solo lui. Senza sorprese.

3.

LA VISIBILITA’

Questo punto non è da sottovalutare.

Scegli sempre un’agenzia che offra la maggiore visibilità possibile al tuo immobile.

Oggi i padroni della pubblicità immobiliare, non sono più i quotidiani o le riviste di settore.

Ma è internet.

Quasi la totalità dei contatti per gli immobili provengono da internet.

In forme diverse.

Portali immobiliari.

Portali partner in cui compaiono pubblicità di annunci immobiliari.

Social network.

Motori di ricerca (Google).

Verifica e fatti specificare per iscritto, quali forme pubblicitarie l’agenzia che hai scelto utilizzerà.

Vi sono almeno tre portali in cui oggi DEVI essere presente.

Escluderli parzialmente o in toto è come se l’appartamento non fosse nemmeno in vendita.

E il risultato è che NON VERRA’ NESSUNO o quasi a vedere casa tua.

4.

LE REFERENZE

Torniamo a parlare di internet…

E’ veramente diventato uno strumento infinitamente potente se usato nel modo corretto.

Oggi siamo tutti più o meno rintracciabili in rete.

Ma soprattutto lo sono le aziende.

E’ questo è solo un gran bene.

Perché insieme alla presenza delle aziende, trovi sempre di più, i commenti e le impressioni di chi ha utilizzato i loro servizi o prodotti.

Ed è facile imbattersi in esperienze negative anche sulle agenzie.

Fai una prova, vai su Google e cerca: “OPINIONI” o “PARERI” e di seguito aggiungi un nome di qualche agenzia conosciuta. Ad esempio “OPINIONI …..CASA”

Credimi, se sei un po’ curioso come in fondo tutti noi lo siamo, ti soffermerai a leggere le varie storie assurde in cui alcuni si sono ritrovati nello sfortunato rapporto con un’agenzia immobiliare.

Utilizza i social network per conoscere le impressioni che i clienti hanno avuto nell’affidarsi alla agenzia che hai individuato come valida. media-998990_960_720

E se non trovi nulla?

Bè, anche questo potrebbe darti un bell’indizio… Se non lo trovi tu, molto probabilmente non lo troverà nemmeno il cliente che potrebbe cercare casa tua… …e non troverà nemmeno quella ovviamente. Vedi il punto 3.

5.

LA DURATA

Quanto deve durare un incarico di promozione immobiliare?

La risposta esatta non c’è.

Regola aurea:

NON ESISTE UN TEMPO DETERMINATO DA LEGGI O NORME.

E’ quindi tua facoltà DECIDERE per quanto tempo affidarti all’agente.

Presta invece molta attenzione ad eventuali clausole di rinnovo automatico.

Se inserite in contratto ed io consiglio di far rimuovere clausole simili, dovrai star bene attento ad inviare eventuale disdetta dell’incarico tot giorni prima della scadenza, pena il rinnovo per un pari periodo

Il mio suggerimento è:

Non dare un incarico particolarmente lungo. Se sarai soddisfatto dell’operato del tuo agente, e non avrete raggiunto il risultato nel breve tempo prefissato, sarai comunque libero di affidargli un nuovo incarico successivamente alla scadenza.

Ecco i 5 aspetti a cui devi assolutamente prestare attenzione se vuoi evitare di trovarti con mani e piedi legati dal tuo aguzzino immobiliare.

Ricapitolando, ecco cosa devi evitare come la peste:

  • NON PERMETTERE ALL’AGENZIA DI METTERE LE GANASCE ALLA TUA CASA CON L’IRREVOCABILITA’

 

  • FAI IN MODO DI AVERE LA POSSIBILITA’ DI POTER VENDERE AUTONOMAMENTE LA TUA CASA, EVITA L’ESCLUSIVA NEI TUOI CONFRONTI!

 

  • CHI CERCA CASA TUA DEVE TROVARLA! NON CONSIDERARE VALIDE AGENZIE CHE NON PROMUOVONO ADEGUATAMENTE SE STESSE ED I LORO IMMOBILI. RIFUGGI DALL’INVISIBILITA’

 

  • CERCA SU INTERNET E MAGARI TRA LA TUA RETE DI CONOSCENTI SE CONOSCONO IL PROFESSIONISTA A CUI STAI PER AFFIDARTI. VALUTA LE SUE REFERENZE

 

  • LA VENDITA DI CASA TUA NON DEVE TRASFORMARSI IN UNA VERSIONE RIVISITATA DI “SENTIERI”… REGOLA LA DURATA DELL’INCARICO ALL’AGENTE

Ti ho promesso all’inizio che ti rivelavo quali sono i 3 vantaggi che una valida agenzia o un buon mediatore deve essere in grado di fornirti. 

Eccoli:

  1. PROMOZIONE EFFICACE DELL’IMMOBILE

    Un bravo agente sa come indurre interesse nel giusto cliente, quando propone un immobile.

    Per esperienza professionale, conosce già qual è il cliente ideale per lo specifico appartamento che promuove ed incentrerà la pubblicità per attrarre quel tipo di cliente.

    Saprà dare la giusta enfasi alle caratteristiche che spingono il potenziale acquirente a scegliere di venire a vedere casa tua (perché spesso il buon agente sa meglio del compratore quello di cui ha bisogno!) e soprattutto, sarà anche capace di parlare nel modo giusto delle caratteristiche che potrebbero essere indicate come negative, senza che questo penalizzi la vendita e l’interesse della persona disposta all’acquisto.

  2. RISORSE

    L’agenzia efficace, in quanto tale, disporrà di mezzi e strumenti professionali per “impacchettare” la tua casa, proprio come se fosse un prodotto pregiato da porre in vetrina.

    E quindi di conseguenza accrescerà il valore percepito dell’immobile.

    Fornirà a richiesta dell’interessato, la documentazione necessaria, una scheda immobile descrittiva, una planimetria, il parere tecnico di architetti e ristrutturatori e arredatori se necessario.

    Ricontatterà le persone che si sono interessate al tuo appartamento in modo da non perdere la minima possibilità di avviare una trattativa.

    Metterà a disposizione della tua casa le risorse economiche per comparire in pubblicità.

    Ed inoltre avrà uno staff che istruito ed adeguato, sarà sempre presente come supporto al cliente interessato all’acquisto.

  3. RISOLUZIONE DEI PROBLEMI

    Chi ha detto che una vendita tramite agenzia è una vendita senza problemi?

    Non è corretto.

    I problemi in una trattativa immobiliare possono insorgere per i più disparati motivi. Anche se se ne occupa un’agenzia.

    Ricorda sempre:

    FINO ALLA DATA DEL ROGITO, FINO ALLA FIRMA ED ALLO SCAMBIO CHIAVI / ASSEGNO, PUO’ SUCCEDERE DI TUTTO.

    Non voglio fare allarmismo. Ma è bene ricordare che le trattative immobiliari non durano il tempo di entrare in un negozio di vestiti e comprarsi un maglione.

    Spesso e volentieri durano mesi.

    Nei casi più rapidi almeno una quindicina di giorni.

    Ma proprio la natura lunga dei tempi di conclusione di un affare immobiliare, espongono questo tipo di compravendita ad imprevisti di vario genere.

    Ebbene, la presenza di un professionista immobiliare preparato e coadiuvato da tecnici, geometri, ingegneri, notai ed avvocati, farà sì che possa risolvere qualsiasi imprevisto si presenti, nel migliore dei modi.

    La grande differenza è che molte delle criticità a cui potrà andare incontro la trattativa, saranno esaminate preventivamente, ponendo subito riparo a situazioni sgradevoli.

    Inoltre il mediatore, è per definizione colui che “trova l’accordo tra le parti”.

    In poche parole è quello che fa da collante.

    Il complimento più bello che mi hanno fatto ad un atto davanti al notaio? (ed è successo più di una volta)

    Una cosa è certa! Se non fosse stato per il Sig. Pensa, non saremmo qui”

Ti ho detto proprio tutto. Ora sei vaccinato!

Puoi esporti ai vari agenti immobiliari che incontrerai sulla tua strada sapendo come comportarti per evitare guai e per scegliere bene.

VUOI SAPERE A CHE CONDIZIONI IO PERSONALMENTE TRATTO GLI IMMOBILI CHE MI VENGONO AFFIDATI DAI MIEI CLIENTI?

Scoprilo QUI:

Inserisci la tua email ed apri il link che ti arriverà in casella.

Vuoi vedere le testimonianze che alcuni clienti mi hanno lasciato sulla nostra pagina Facebook:

Puoi andarle a vedere direttamente QUI:

http://www.studioisola.it/testimonials.html

Ti aspetto!

Hai domande sul mondo dell’intermediazione immobiliare?

Scrivimi!

QUAL E’ IL VALORE AL METRO QUADRO PER LE CASE DELLA MIA ZONA?

“QUANTO VANNO QUI AL METRO QUADRO?”

Questa è la domanda che più frequentemente mi fanno le persone che entrano in agenzia e spesso anche amici e conoscenti che sanno che sono un agente immobiliare.

Forse il più delle volte la domanda viene posta anche per rompere il ghiaccio.

Un po’ come quando si comincia a parlare del tempo.

Forse anche tu hai sempre pensato che in fondo una domanda sul valore degli immobili fatta ad un agente immobiliare, sia una domanda “facile” o banale. Un po’ come affermare: “che freddo oggi eh!”

Niente di più sbagliato!

E’ una delle domande più difficili a cui rispondere!

Perché un quartiere specifico di Milano non è mai uniforme nei valori.

Vi sono realmente parecchi parametri da considerare per arrivare a stabilire il corretto prezzo di una casa.

Nel nostro quartiere ad esempio (e intendo da P.le Lagosta per un raggio di 1 Km di distanza), possono esserci variazioni di prezzo anche del 30% in più o in meno!

Ed è forse per questo che quando rispondo a questa domanda cercando di spiegare dettagliatamente queste differenze e perché non è possibile fornire una risposta univoca, di solito ricevo sguardi un po’ assenti e sorpresi, un po’ come a dire: “Quando mai glielo ho chiesto…”   Ma hai cominciato tu eh! 😀

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Ma se per caso sei tra coloro i quali se lo stanno chiedendo realmente qual è il valore della propria casa, posso aiutarti davvero.

Da parecchi anni ormai conosco i valori della nostra zona e le dinamiche del mercato sempre in mutazione.

Ad esempio posso affermare che ad oggi l’andamento del mercato in zona Isola è in crescita. Sia nel numero delle trattative che anche per i valori scambiati.

Sono veramente molte le variabili che permettono di costituire il prezzo di una casa.

Proprio oggi parlavo con i miei collaboratori delle enorme differenze che possono passare anche nella stessa via!

Ho un caso molto recente, in cui in Via Arese, abbiamo venduto due immobili in edifici uno difronte all’altro.

Uno stabile è il classico palazzo signorile della fine degli anni ’60 inizio ’70, con giardino condominiale, portineria ed ascensore.

L’altro una casa dei primi anni del secolo scorso (1920/30) di tipo economico, paragonabile ad una casa di ringhiera.

Proprio per la loro natura diversa le due case in questione hanno realizzato dei valori al metro quadro molto differenti.

La casa economica, senza ascensore è stata venduta a circa il 20% in meno rispetto all’altra. E sono distanti tra loro poco più di 10 metri!

L’ho raccontato perché spesso sento clienti dire: “bè, qui difronte hanno venduto a 4000 al metro quadro quindi è quello il valore”.

Purtroppo NO!

Vera è una cosa però.

Il grosso del valore viene dato dalla posizione della casa.

Più è vicina ai servizi primari e soprattutto a comodi mezzi di trasporto, più assume valore.

Ma considerato che ormai in zona Isola sono tutti vicino a MM o tram o bus, vi sono altri parametri da considerare per stabilire i valori corretti.

Quelli che maggiormente influiscono, sono:

  • piano;
  • presenza o assenza dell’ascensore;
  • stato dell’edificio esterno;
  • stato interno dell’appartamento;
  • affaccio;
  • accessori o pertinenze quali balconi o cantine e solai presenti;
  • spese di gestione;
  • qualità del vicinato.

Quindi una volta stabilito quanto incidono le soprastanti caratteristiche, si può indicare con una precisione estrema, quale sarà il possibile valore minimo e massimo di realizzo di un dato immobile.

Chiunque abbia intenzione di mettere in vendita il proprio appartamento dovrebbe far effettuare delle valutazioni della propria casa prima di partire con annunci ed inserzioni varie.

Posizionare male il prezzo, potrebbe danneggiare drasticamente la riuscita della vendita, compromettendo la possibilità di recuperare il valore maggiore possibile.

Perché un prezzo troppo alto, condurrebbe l’immobile a rimanere a lungo sul mercato, facendo perdere la percezione di “validità” dell’oggetto.

“Se quell’immobile è sul mercato da mesi è perché è troppo caro” penserebbe quasi sicuramente chi sta cercando la sua futura casa. (“E quindi non sarò io il pollo da spennare…”)

Perché se in tutto il tempo in cui l’intenzionato all’acquisto cerca sui portali di annunci (e spesso sono mesi), vede sempre lo stesso immobile che rimane lì, è questo che nel migliore dei casi pensa.

Nel peggiore, è che se è ancora lì, è perché c’è sotto qualcosa…

Se al contrario metterai in vendita l’appartamento ad un prezzo troppo basso, avrai perso una buona occasione.

A me, scoccerebbe buttare via anche solo 1.000 euro!

Quindi il mio consiglio è: fatti fare almeno 3/4 valutazioni da agenzie e professionisti differenti.

Confrontale ed analizza i dati che hai raccolto.

Verifica cosa è presente sul mercato e dai un occhio anche ai valori pubblicati sull’agenzia delle entrate.

Se vedi dei dati troppo discordanti, diffida.

Intanto, se sei interessato a conoscere il valore di casa tua, permettimi di farti questa offerta:

Chiamami entro il 30 giugno 2017 per avere una valutazione del tuo appartamento.

Se poi in totale autonomia e senza alcuna pressione (le solite agenzie non mollano mai l’osso, noi siamo “normali”, non ti chiameremo ogni settimana per chiederti se hai deciso di vendere…) deciderai entro un anno dalla data di valutazione di vendere tramite la nostra agenzia, avrai uno sconto provvigionale del 50%!

Pagherai infatti solo l’1,5% sul prezzo di vendita.

Ma in cosa consiste il nostro servizio di valutazione?

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Intanto parto col dirti che è del tutto GRATUITO e non genera alcun tipo di impegno da parte tua.

Scrivici la tua email e la via in cui è il tuo appartamento e ti risponderemo con una descrizione dettagliata, di come si svolge il nostro servizio di valutazione.

Ma non finisce qui!

Chiamami per ricevere la tua valutazione gratuita ed avrai un omaggio che ti tornerà utile se un domani intenderai mettere in vendita la tua casa. Anche se non ti rivolgerai a noi!

Cosa aspetti?

Compila il modulo qui sotto.

Inserisci nome, email e via e ti invieremo il dettaglio del nostro servizio.

E solo se sarai interessato, successivamente, effettueremo gratuitamente la nostra valutazione.

Ti aspetto!

 

I 2 GRANDI ERRORI CHE FA CHI VENDE CASA!

Scopri subito se li stai facendo anche tu!

Quindi hai deciso di vendere la tua casa.

Magari sei anche già partito con qualche inserzione su internet o il cartello sul portone fuori casa.

Lo sai che prima ci sono degli obblighi di legge da seguire per non incappare in sanzioni salate?

Ed oltre agli obblighi ci sono anche cose, che è meglio non farle sbagliate in partenza, per non compromettere il risultato finale.

Sia il raggiungimento stesso che la sua qualità.

Partiamo dagli obblighi.

Sono principalmente 2.

  1. Hai fatto fare la certificazione energetica? Per vendere un immobile, la legge ci obbliga ad essere muniti dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE o ACE).Questo deve essere indicato su qualsiasi inserzione o annuncio pubblicitario intenderemo utilizzare. Sia sul cartello fuori dal portone, che sull’annuncio in internet che sulla rivista cartacea. Non indicare questo dato, comporta l’assumersi il rischio di essere sanzionati per un importo che va dai 500 ai 5.000 euro.Meglio non rischiare…Come si ottiene il Certificato?

    Lo compila un tecnico che esamina le caratteristiche della casa (sia dell’intero edificio, che dello specifico appartamento) ed in seguito, inserienergy-efficiency-154006_960_720sce i dati che ha rilevato all’interno di un software ed ottiene un coefficiente di prestazione energetica.

    Il risultato andrà a posizionarsi in una fascia energetica, che oggi va da A++ a G. E verrà indicato anche un valore (IPE) che ci informerà del consumo al metro quadro per anno (Kwh/m2a).

    Il costo del tecnico che produce questo documento può variare dai 70 ai 250 euro.

    Per un appartamento di taglio medio, il costo si attesta intorno ai 120/150 euro.

    Sempre meno di 500 e sicuramente di 5.000…

    Inoltre all’atto, davanti al notaio, dovrà esserci per forza.

    Altrimenti non sarà possibile rogitare.

     

     

  2. La scheda catastale è aggiornata e conforme? Ok, hai fatto dei lavori al tuo appartamento. Ora è veramente bello! Ma hai seguito tutte le procedure affinché anche la documentazione che segue l’immobile sia aggiornata ed in linea con le modifiche? Prima di effettuare qualsiasi lavoro interno, è buona norma presentare la giusta richiesta all’Ufficio del settore edilizio del Comune in cui è posta la casa. Se hai fatto dei lavori senza autorizzazioni, prima di tutto, probabilmente, dovrai corrispondere una multa al Comune di 1.000,00 euro.Ma cosa ben più grave, se il tuo acquirente ti ha già versato una caparra per la tua casa, vista con le modifiche che l’hanno resa così originale e poi scopri che le modifiche che hai fatto fare, non sono permesse dal Comune?architect-254579_960_720

    Cosa dirai al tuo acquirente?

    E’ un campo minato… …meglio non addentrarsi nell’eventualità!

    Se invece hai fatto tutto per bene, ottimo.

    Ma ricordati di verificare col tecnico che hai incaricato, che sia tutto a posto. Che la pratica edilizia sia chiusa. Che la documentazione sia completa.

    Al giorno dell’atto, basta una piccola incongruenza, che… …ops…

    (e se tu lo hai comprato cos

Queste due cose, sono molto importanti.

Eppure sono le due cose più tralasciate, da chi parte con la vendita della propria casa.

Perché poi magari mettono in vendita il loro appartamento al 30% in più del valore di mercato, o comunque ad un prezzo molto alto, perché: “Non voglio mica svendere io!”, poi gli capitano un paio di sanzioni di quelle salate e una rogna con un acquirente incazzato nero per qualcosa che sta andando storto e non hanno pensato prima, che la svendita la stanno causando loro…

Queste due cose, semplificando, sono il 90% della conclusione positiva della tua vendita

Non lo è spiegare a chi visita la tua casa, quanto è vantaggioso comprarla perché la cucina che hai fatto installare 20 anni fa è stata fatta su misura.

Non lo è, spiegare che case come la tua non ce n’è in giro perché il balcone affaccia proprio sulla fermata del tram.

Non lo è spiegare che hai scelto personalmente quelle piastrelle azzurrine del bagno…

Perché l’acquirente della tua casa, viene a vederla e si fa autonomamente un giudizio.

E’ lui che stabilisce cosa va bene di casa tua.

E’ lui che stabilisce i punti a favore ed i punti contro.

E’ lui a cui deve piacere ciò che vede.

Perciò, l’influenza di ciò che gli dici, rispetto a ciò che vede è pari a 0.

Sai cosa fa la differenza?

Ciò che non può vedere.

Perché è quello che rafforzerà la sua decisione.

Quando sceglierà di farti la proposta, vorrà dire che avrà preso una decisione.

MA…

E’ l’acquisto di una casa.

Non è una maglia.

Non decidi che va bene quella e la prendi il giorno stesso.

“Ecco signora, questi sono i soldi, mi lasci le chiavi. Bene! La accompagno alla porta. Arrivederci!”key-1462343_960_720

Nella stragrande maggioranza dei casi, ne entrerai in possesso settimane o mesi dopo.

E sai cosa avviene durante tutto questo tempo?

Che cercherai delle conferme.

Il tuo acquirente, cercherà in ogni aspetto della trattativa che lo porterà al giorno dell’atto, la conferma che sta facendo la cosa giusta.

E se in ciò che ancora non ha visto, troverà degli aspetti oscuri, poco chiari o delle incongruenze, sarà molto probabile che lo allontaneranno in modo proporzionale al suo interesse dalla decisione finale.

Se ancora non si sarà proposto formalmente, mettendo nero su bianco, magari non lo farà.

Oppure lo farà, ma indovina a quale condizione?

ESATTO!

Il prezzo.

E’ la prima cosa che si tira in ballo.

Perché dai un valore alle noie ed alla paura di correre un rischio.

Quindi, regola numero uno:

Prima di abbellire la casa, elogiarla ai tuoi visitatori o altro, sistema la documentazione.

Una casa con la documentazione in ordine, ti farà ottenere il miglior risultato.

Poi ci sono le questioni pratiche.

Sai come affrontare gli interessati al tuo appartamento?

Sai come presentare il tuo appartamento, in modo che le cose che dici non ti facciano risultare un tantino di parte?

Sai come capire se sta andando bene o se stai facendo vedere la tua casa solo a dei perditempo?

Sai cosa fare difronte ad una proposta per il tuo immobile?

E’ importante che tu faccia vedere casa tua alle persone giuste.

Sembra una frase superficiale.

Ma non è così in realtà.

Altrimenti non esisterebbe un determinato modo di fare gli annunci immobiliari:

AFFARONE!

IMPERDIBILE!

CONFORTEVOLE!

DA VEDERE!

PER AMATORI!

Veramente hai bisogno di aggiungere degli aggettivi che convalidino e giustifichino la tua richiesta?

Oggi, con l’avvento e il consolidamento di internet, siamo circondati di informazioni e chi cerca casa concretamente, acquisisce capacità di giudizio e preparazione.

E sa che se trovano l’aggettivo “confortevole”, in realtà significa piccola.

O, “per amatori”, sarà una catapecchia sparata ad un prezzo impronunciabile.

O, “affarone”, “imperdibile” e “da vedere” potranno essere utilizzati per velocizzare la ricerca di un acquirente, perché magari la necessità è impellente…

Sai chi non codificherà e tradurrà queste espressioni?

Quelli che sono all’inizio della loro ricerca.

Che devono girare e girare per capire che poi forse non volevano un tre locali ma un due e che forse andare a vedere case che sono 100.000 euro oltre il loro budget non è proprio la strategia migliore.

I perditempo.

E no. Scrivere “No perditempo” non ti aiuterà ad evitarli.

Altra cosa importante.

Il tempo.

Secondo te, in quanto tempo è giusto pensare di poter vendere un appartamento?

3 mesi?

6?

Un anno?

E se ti dicessi che su Milano per appartamenti di taglio comune sono mediamente 60 giorni?

O forse pensi che la vendita avvenga dopo un numero medio di visite?

Qualche settimana fa ho venduto un appartamento (tra l’altro non proprio di taglio medio, 170 mq…) con un solo appuntamento.

Sfortunatamente per me, non è la norma… La considero comunque un’eccezione.

Ma la modalità per cui è avvenuta, sono i 3 concetti cardine su cui si fonda il nostro metodo lavorativo:

  1. L’IMMOBILE DEVE ESSERE PROPOSTO AD UN PREZZO CONGRUO

    Il prezzo dell’appartamento deve rientrare nei parametri accettati da chi è REALMENTE intenzionato a comprare una casa.

    Giusto per precisare. Chi è realmente intenzionato a comprare una casa, è quell’individuo che ha già i soldi in tasca e che sta aspettando il momento giusto per tirarli fuori e metterli nelle mani del proprietario.

    E se deve fare un mutuo, sa già quanto gli daranno ed in quanto tempo.

    No. Non è il tuo collega che ti racconta di quanto valgono oggi le case perché lo ha saputo dal vicino che ha venduto.

    E non è nemmeno il prezzo che vedi sugli annunci dei portali.

    Il prezzo “papabile”, è una valutazione che solo un serio e preparato conoscitore del mercato immobiliare ti può dare.

    Perché ha i dati in mano.

    Al di là della sua opinione personale (ebbene sì anche noi abbiamo i nostri gusti e ci sono case che ci piacciono più di altre), abbiamo le statistiche REALI degli appartamenti che sono stati venduti nel breve periodo.

    E conosciamo, non tanto IL VALORE di un immobile, ma quello che un VERO acquirente, è disposto a spendere in due palazzi diversi nella stessa via.

    E sappiamo quanto conta un piano piuttosto che un altro. O un’esposizione. O la grandezza di un locale. O quanto incide la posizione rispetto al tessuto sociale di una zona.

    Ma soprattutto, conosciamo bene, quanto la possibilità di raggiungere un determinato prezzo, sia l’insieme di tutti questi fattori e di tanti altri ancora.

    Tu puoi farlo?

    Il rischio è che se esci con un prezzo sbagliato, la tua vendita, sarà compromessa.

    Il tuo appartamento non sarà quello scelto da chi è pronto all’acquisto, rispetto a ciò che si trova sul mercato.

    E in seguito per muovere le acque, dovrai scendere con la richiesta iniziale, in totale autonomia.

    Senza che sia la proposta di un interessato alla tua casa, a farti considerare una trattativa.

    Non è proprio una bella posizione in cui trovarsi in una trattativa.

    Prova a pensare un attimo:

    Immagina di dover promuovere la tua casa alla vecchia maniera degli strilloni.

    Sei lì, addobbato con tanto di cartellone da uomo-sandwich, su cui è descritta la tua abitazione.

    Grande titolone. Caratteri che attirano l’attenzione. Elogiando i vari pregi.

    E nel frattempo gridi:

    “VENDESI! INCREDIBILE OFFERTA! VENDESI APPARTAMENTO A SOLO … (immagina una cifra al di sopra del prezzo di almeno il 30%).”newsboy-146954_960_720

    Sì certo ti guarderebbero in molti. Magari facendo sorrisetti. Qualcuno sarebbe stupito. All’inizio… Poi tutti passerebbero oltre.

    E’ quel tipo di curiosità che ottiene, chi attira molto l’attenzione su di se.

    Non sull’oggetto.

    Invece a te, serve quello che, si avvicina, legge attentamente il tuo cartello e che autodetermina che ciò che stai dicendo e chiedendo è sensato.

    Sì perché la missione del venditore di una casa, non è convincere i visitatori che il prezzo che chiede è giusto.

    Parti male! Parti da una posizione troppo lontana rispetto all’acquirente!

    Non puoi veramente credere di avere il potere di indirizzare la decisione di uno sconosciuto a darti il grano in mano semplicemente perché gli decanti il tuo appartamento!

    L’ho detto poco fa. La conoscenza è potere.

    Ed anche per la casa ad oggi, con internet, i portali, i blog, e tante altre fonti immediatamente consultabili e verificabili, capire se un prezzo è congruo o vicino alla reale posizione di mercato, è una cosa da alunni di scuola media.

    Quindi il primo passo è porre l’appartamento in vendita ad un prezzo che può essere percepito da chi viene a vederlo, come corretto.

    Il che non vuol dire che è sbagliato puntare in alto. Non c’è un listino prezzi delle case.

    Io vendo un oggetto, io faccio il prezzo. Ma chiedere il 30 % in più di un valore percepito come valido, non è puntare in alto. E’ folle. E’ non voler realmente vendere.

    CHIEDICI UNA VALUTAZIONE GRATUITA! Compila il modulo sottostante!

  2. IL MONOPOLIO                                                                                                                         Forse giustamente molti pensano che il monopolio sia una situazione scorretta e sbilanciata di mercato. La liberalizzazione di molti settori, dapprima gestiti in monopolio (telefonia, elettricità, gas), ha sicuramente creato molte nuove opportunità, ma anche qualche nuova problematica da affrontare. Ma a noi non interessa questo.  Le aziende che hanno perso questa posizione di estremo vantaggio, pagherebbero oro per poter essere nuovamente gli unici attori del loro settore.Hai già capito dove sto andando a mirare?Il libero mercato, crea concorrenza, e il consumatore, acquirente, soggetto pagante, utente, insomma, colui che alla fine deve tirare fuori la pecunia, dove credi che si rivolgerà, per un prodotto che è lo stesso per tutti coloro che lo propongono senza alcuna differenza specifica?Solo da chi lo farà pagare di meno.

    La tua casa è una.

    Se la dai a più agenzie, non è che ad una gliela fai vendere con il balcone, all’altra aggiungi la cantina ed all’altra ancora, anche il box…

    La tua casa è una. E’ quella.

    E’ quella cosa che in termini finanziari si chiama commodity.

    Cito da Wikipedia:

    Commodity è un termine inglese che indica un bene per cui c’è domanda, ma che è offerto senza differenze qualitative sul mercato ed è fungibile, cioè il prodotto è lo stesso, indipendentemente da chi lo produce, come per esempio il petrolio o i metalli.””

    Cioè, non puoi fare la tessera punti per attirare il tuo acquirente a comprare la tua casa come fa il benzinaio della tal marca che deve lottare col concorrente che vende la stessa cosa ed ha il catalogo dei premi…

    Vuoi utilizzare i servizi di un’agenzia? Bene. Probabilmente è la scelta più saggia.

    Promuovere professionalmente una casa ed organizzare tutto ciò che ne consegue è un lavoro a tempo pieno.

    Ma scegline una!

    Darla a più competitori sullo stesso mercato, non fa altro che svalutare il tuo appartamento.

    Ciò non vuol dire che devi rinunciare ad una pluralità di mediatori, che è un vantaggio perché sfruttare i contatti di più agenti è sempre un’arma in più.

    Ma scegli un’agente che abbia una sua rete di collaboratori. E tieni solo lui come referente.

    In modo che organizzerà appuntamenti e pubblicità, per poi poterne tenere traccia, ricavandone le giuste considerazioni utili a capire l’andamento della vendita.

    Perché, ad esempio, devi correre il rischio di far venire due volte una persona, che prima l’ha visto con un’agenzia, poi si è dimenticata di averla già vista ed è tornata a vederlo con un’alta agenzia, facendoti perdere prezioso tempo?

    Perché devi dare l’impressione che tu sia particolarmente disperato nel mettere in vendita la tua casa, perché in rete ma sulla stessa pagina, ci sono cinque annunci di agenzie diverse del tuo immobile?

    Perché poi spesso c’è il lato grottesco della situazione.

    Prezzi leggermente diversi.

    L’agente che per fare la furbata lo abbassa di mille euro in meno rispetto al concorrente e che aggiunge 3 metri quadri in più rispetto all’altro.

    Stai vendendo una casa.

    Devi dare, sin dall’inizio, sensazione di fiducia a chi deve tirar fuori fior di quattrini per darli ad uno sconosciuto…

    Se invece proprio vuoi fare autonomamente, almeno organizzati come un professionista.

    Prepara una scheda immobile con tutte le informazioni basilari.

    Fai delle foto chiare (ai locali non agli arredi…), esplicative e che mettano in rilievo i punti di forza della tua casa (non photoshoppare nulla! Quando poi vengono a vedere la casa, si crea solo un fastidioso equivoco).

    Assicurati inoltre che NESSUNO metta in rete il tuo appartamento.

    La rete trova tutto. Se più agenzie lo pubblicano sul proprio sito, la rete li scova. E torniamo al problema di cui sopra.

    Se ritieni di concedere le visite ad un’agenzia che vuole portarti un suo cliente fidato, specifica chiaramente che non deve pubblicizzare l’immobile.

    E fissa subito le condizioni a cui venderai.

  3. LA LIBERTA’

Spesso sugli annunci di vendita di privati trovo: NO AGENZIE.                                         Non è nostra politica aziendale infastidire quotidianamente chi ha fatto questa scelta, come avviene invece in molti casi nel mio settore, da parte di ragazzini buttati a fare il lavoro sporco da gente senza scrupoli.

Sono lì. Che citofonano e citofonano e telefonano e poi tornano a citofonare e a telefonare…

Ammetto però che se vedo un annuncio di un appartamento che è particolarmente interessante per qualche nostro cliente che si è affidato a noi per la ricerca del suo immobile, un contatto superficiale lo cerco.

Faccio presente che rispetto la scelta e chiedo semplicemente la possibilità di far vedere la casa ad un cliente specifico senza cercare l’incarico o il mandato, offrendo tra l’altro al venditore un’opportunità concreta di vendere casa.

La reazione, il più delle volte è: “Certo, venga pure a vederlo e poi se va bene può portare il suo cliente, ma io glielo dico subito eh, voglio essere molto chiaro, io non do esclusiva e non firmo niente eh!”.

In realtà, sono straconvinto, che la paura di questi poveri venditori che si sentono pressati da quegli elementi, che lasciamelo dire, sono tutto, fuorché professionisti immobiliari, (quelli che citofonano e telefonano in modo ossessivo i malcapitati che hanno deciso di fare da se), dicevo, la paura vera, è di firmare un qualsiasi contratto capestro che li vincoli per X mesi, senza avere poi la possibilità di uscirne per qualsiasi motivo, se non pagando una salata penale.handshake-36806_960_720

E quindi, dichiarare che non si vuole dare l’esclusiva o il mandato, nell’immaginario collettivo di chi lo afferma, vuol dire evitare di trovarsi in quella situazione lì.

Quella in cui hai le mani legate.

Ebbene, tieniti forte.

Ti svelo un segreto: quella cosa non è l’esclusiva,

è L’IRREVOCABILITA’.

Il non poter sciogliere un contratto se non pagando una penale.

NON farti abbindolare! Tu DEVI essere il padrone assoluto di casa tua. Non farti ingannare da questa clausola!

Il nostro metodo operativo, prevede che tu sia libero fino alla fine, di decidere in qualsiasi momento se voler promuovere la vendita della tua casa con noi o no.

Perché?

Perché del ‘doman non v’è certezza’.

Se hai un qualsiasi motivo PER TE valido per sospendere una promozione alla vendita, hai tutto il diritto di fermarti.

Ovviamente parlo della fase della promozione.

Perché se sei nella fase successiva, ovvero quella in cui hai accettato, firmando, una concreta proposta scritta, incassando anche una caparra, coinvolgi anche gli interessi di un’altra persona.

Ed a quel punto non puoi più fare solo quello che vuoi tu.

Ma se ci hai affidato il tuo immobile e domani cambi idea, perché ti stiamo antipatici, perché hai vinto al Superenalotto, perché non ti trasferisci più, ecc., DEVI ESSERE LIBERO!

Il nostro incarico alla vendita è esclusivo ma, revocabile.

Per un monolocale, un bilocale od un trilocale, non prendiamo un incarico di vendita per più di 60 giorni.

E se non ritiriamo una proposta di acquisto entro i 60 giorni e tu vuoi che proseguiamo, la provvigione che richiediamo è dimezzata.Proprio così! E già la provvigione che chiediamo per occuparcene è molto adeguata al servizio che offriamo.

 

Vuoi una valutazione della tua casa per considerare l’eventualità di una futura vendita?

Se richiedi la nostra valutazione gratuita entro il 30 di luglio, in caso di vendita futura (entro un anno dalla data della nostra visita) avrai uno sconto del 50% sulla provvigione che applichiamo.

Contattaci utilizzando il modulo qui sotto per avere tutte le informazioni!

 

 

COME SI COMPRA UNA CASA? (terza ed ultima parte)

Hai compilato la proposta ed hai versato la caparra.

Come muoversi ora?

Se hai seguito tutti i consigli e le tutele del caso, per te non vi sono particolari altre fatiche.

Se il proprietario accetterà la tua offerta, si tratta semplicemente di seguire le disposizioni indicate nella proposta ed il gioco è fatto.

Sicuramente è ora di cercare il notaio che fa per te.

Il mercato offre un’infinità di professionisti che hanno tariffe variabili, questo a seconda della piazza in cui lavorano (un notaio nel centro di Milano avrà un costo più elevato che un notaio in estrema periferia) e dell’entità dell’acquisto che state effettuando.

E’ buona cosa farsi fare dei preventivi per capire se rivolgersi all’uno o all’altro.

Esaminiamo però prima di tutto una delle variabili che possono interporsi tra il giorno in cui effettuiamo l’offerta ed il giorno del rogito.

IL MUTUO bank-note-209104_960_720

Se intendi avvalerti di un finanziamento per completare l’acquisto, sappi che la banca ha delle tempistiche in cui istruisce la tua pratica al fine di approvare o meno la tua richiesta.

Solo una volta avuta TUTTA (se manca anche solo un documento la pratica non parte) la documentazione inerente la casa ed il tuo reddito, passeranno in media dai 30 ai 45 giorni, per avere la disponibilità della banca a fissare la data per l’atto ed erogare quindi la cifra di cui necessiti per saldare il prezzo al venditore.

Dato per scontato che prima di avere effettuato la proposta di acquisto (che ricordo giusto per rafforzare il concetto, è IRREVOCABILE) sarai già stato ad informarti presso la tua banca di fiducia o la banca che ti applica le condizioni migliori, non ti resta che attendere il parere favorevole dell’istituto di credito.

Come viene approvato un finanziamento?

Ad oggi le banche si sono rimesse decisamente in moto, proponendo dei prodotti di mutuo spesso molto vantaggiosi.

La banca, ti chiederà la dimostrazione del tuo reddito: le ultime buste paga ricevute, il Certificato Unico (ex-CUD), magari il contratto di lavoro o una dichiarazione di stato di servizio della tua azienda ed altri elementi di reddito. Potrebbe richiedere anche una copia dell’estratto del vostro conto corrente per vedere se la disponibilità che avete è coerente con quanto state richiedendo.

Ad esempio oggi alcuni istituti di credito concedono mutui del 100% del prezzo di acquisto. In tal caso la banca vorrà verificare che tu abbia almeno il denaro necessario a coprire le spese accessorie all’acquisto.

Richiederà i documenti, sia per tutti i richiedenti mutuo, che per i garanti.

Una volta stabilito quale importo possono concederti, sarà la volta della valutazione economica della casa.

Incaricheranno un perito, che in seguito ad una visita approfondita dell’immobile ed alla verifica della sua conformità urbanistica ed edilizia, riferirà alla banca il valore di stima.

Se il valore stimato sarà ritenuto dalla banca corretto rispetto alla cifra di finanziamento che stai richiedendo, otterrai l’approvazione della tua domanda di mutuo.

In seguito a ciò, contatterà il notaio per mettersi d’accordo sulle modalità e sulla data in cui effettuare l’atto.

Nel caso specifico di compravendita con mutuo, il notaio prenderà due onorari. Perché stipulerà due contratti diversi.

Quello tra te ed il venditore e quello tra te e la banca.

All’atto il notaio riceverà anche l’importo esatto delle imposte dovute.

L’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria, l’importo pari ai bolli ed ai costi di trascrizione degli atti in conservatoria.

N.B.

Attenzione alla somma che effettivamente verrà erogata dalla banca, perché ottenere un mutuo può vuol dire avere anche delle spese accessorie al finanziamento.

Sicuramente ci sarà da corrispondere un’imposta che si chiama “imposta sostitutiva”.

Quest’ultima, è, nella misura ordinaria, il 2% sull’importo di mutuo ottenuto, ma si riduce allo 0,25% se il mutuo viene concesso per un acquisto “prima casa”.

Ed inoltre dovrai verificare se vi sono costi di perizia, istruttoria pratica, assicurazioni aggiuntive ed obbligatoria (Responsabilità civile).

Fatti dire subito dalla banca se e quale sarà, la somma per le spese che tratterranno dall’importo erogato.

Sempre in ambito mutuo in relazione alla proposta di acquisto, esaminiamo ora la variabile della “Proposta subordinata ad ottenimento del mutuo”.

La clausola della subordinazione della proposta all’approvazione della banca per la richiesta di un mutuo, è andata molto forte dalla fine degli anni ’90 alla prima decade del nuovo millennio.

La grande facilità di accesso al credito ed un’economia molto vivace, permetteva a tutti, richiedenti ed istituti, di raggiungere il loro obiettivo.

Chi voleva acquistare casa e non era del tutto nullafacente, aveva quasi sempre risposta positiva.

Le banche che mettevano in budget determinati obiettivi annuali, concedevano i mutui.

Spesso a condizioni anche in deroga alle regole generali.

Mutui al 100%, al 120%, a dipendenti con contratti a tempo determinato, a coobbligati senza alcun grado di parentela, ecc.

E’ stata pratica assai diffusa e con una grande percentuale di riuscita.

Poi, dal 2010 al 2013/14, vi è stato un dietrofront delle banche che non hanno più potuto concedere finanziamenti, né alle condizioni precedenti, né a condizioni comunque non così vantaggiose.

E dopo essere quindi quasi scomparse dallo scenario del mercato immobiliare nei cinque anni scorsi, stanno oggi tornando fortemente alla ribalta.

Dal 2015 ad oggi, vi è una ripresa generale, con prodotti molto competitivi in termini di tassi d’interesse e condizioni generali, coadiuvati anche da regole più trasparenti applicate dalle banche stesse.

Vincolare la proposta di acquisto all’approvazione della banca per una richiesta di mutuo, significa in sintesi, porre una clausola sospensiva alla proposta che facciamo.

Ovvero, la nostra proposta, non avrà efficacia (non produrrà i suoi effetti, le obbligazioni previste dalle altre condizioni del contratto sottoscritto), se non in seguito alla risposta affermativa della banca alla richiesta del proponente.

In altre parole, prima di sapere se riuscirai a comprare la casa, dovrai ottenere il sì dalla banca.

Ciò si traduce in una richiesta molto importante che si fa alla proprietà dell’immobile.

Gli si chiede di accettare la propria proposta, aspettando l’esito della domanda di finanziamento.

E nell’attesa, gli si chiede anche l’impegno a non accettare altre offerte.

Questo di per se, pone dei limiti alla “forza contrattuale” del proponente.

Perché, il proprietario dell’immobile, sarà più propenso ad accettare di attendere, molto probabilmente, solo se l’offerta sarà allettante.

Ed anche, se il venditore non avrà egli stesso delle incombenze in termini di tempo, da rispettare.

Il peggio che potrebbe verificarsi, è che in seguito ad un’attesa di 40 giorni o anche più, l’esito della richiesta arrivi poi negativo.

E quindi per il proprietario, vorrebbe dire trovarsi ancora con l’immobile da vendere.

Ed ovviamente, sarà proprio quello a cui penserà il venditore, quando gli verrà presentata questo tipo di proposta. Perché sicuramente avrà in mente ben chiaro il primo assioma della legge di Murphy : “se una cosa può andar male, lo farà.”

E’ di fatto, come mettere un lucchetto alla vostra proposta, senza però possedere la chiave.

Quella chiave ce l’ha qualcun altro. La banca. E dovremo solo attendere speranzosi che alla fine ce la dia, per liberare la nostra proposta.

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Come indorare la pillola allora?

Ci sono delle accortezze da usare per motivare il proprietario a considerare una clausola sospensiva per richiesta di mutuo?

Una su tutte, informandolo delle proprie possibilità di ottenimento del finanziamento.

Se metto a conoscenza il proprietario della mia capacità economica e dei pareri non ufficiali favorevoli ottenuti in fase di colloqui informativi avuti con le banche a cui mi sono rivoltio lo renderò partecipe ed in grado di comprendere se la richiesta possa essere valida.

Ed è anche importante, una volta che la proprietà ha accettato la condizione, tenerla aggiornata sulle varie fasi della nostra richiesta in corso.

Il coinvolgimento, dimostra che stiamo facendo qualcosa e che siamo attenti alle esigenze ed ai bisogni del venditore.

E se per caso vi fosse uno slittamento nei termini indicati nella proposta per ottenere la risposta ultima della banca, il proprietario informato, avrà meno timore e più elasticità a concedere qualche giorno in più.

Se tutto è andato come doveva, ora sarai dal notaio o in banca e starai firmando un sacco di fogli…

Congratulazioni!

Un ultimo consiglio, nell’indicare le tempistiche di ogni fase, considera sempre dei margini superiori alle tue aspettative.

La formula usata nei contratti come una proposta di acquisto, è spesso indicata con “entro e non oltre il”.

Il che vuol dire che se indichi una tempistica e poi a te ed al venditore va bene anticipare il termine, siete nella possibilità di farlo.

Buona nuova casa!

STAI CERCANDO LA TUA NUOVA CASA?

Diccelo, la troveremo per te!

Lasciaci la tua richiesta qui

COME SI COMPRA UNA CASA? (parte seconda)

Ben ritrovato!

Eravamo arrivati proprio qui:

LA PROPOSTA DI ACQUISTO

La proposta di acquisto è un documento in cui ti proponi, appunto, all’acquisto dell’immobile che hai scelto.

Di norma è accompagnata dal termine “irrevocabile”, il che prevede che una volta compilata in tutte le sue parti e firmata, non potrai tornare indietro sulla tua decisione o modificarne i dettagli.

Cosa contiene e cosa inserire in una proposta d’acquisto?

Intanto la proposta deve essere indirizzata al proprietario dell’immobile oggetto della stessa. O a chi ha titolo per decidere se accettarla (amministratore della società, procuratore, ecc.).

Dopodiché, dovremo inserire i nostri dati anagrafici, completi del nostro documento d’identità e di tutti i dati utili alla nostra identificazione.

N.B.

Possiamo fare una proposta d’acquisto anche se sappiamo che all’atto di compravendita, il rogito, sarà un’altra persona ad intestarsi la casa e quindi a firmare davanti al notaio.

Ovvia raccomandazione, se lo facciamo, in quello stesso momento ci carichiamo della responsabilità di rispettare i termini del contratto.

Quindi assicuriamoci che la persona che rappresentiamo e che ci ha incaricati di farlo, sia affidabile…

Successivamente, andremo ad identificare l’oggetto del nostro interesse. L’immobile.

Per identificarlo in modo inequivocabile, abbiamo un solo modo, indicare gli estremi catastali.

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Ogni immobile ha i suoi dati identificativi che lo rendono unico.

E’ un insieme di coordinate fisiche e fiscali.

I primi dati indicano la posizione fisica.

Il foglio, il mappale (o particella), il subalterno ed infine il piano.

Ciò che ci dicono il resto dei dati invece, la zona censuaria, la categoria, la classe, i vani e la rendita catastale, ci informano del valore fiscale dello stesso.

Ovvero ci danno la possibilità di conoscere quante imposte pagheremo per l’acquisto e per le eventuali tasse sulla casa presenti nel nostro comune.

Una proposta senza gli estremi catastali, è una proposta con una grave carenza.

Dopo aver identificato l’immobile in modo certo, è buona cosa, dichiarare alcune specifiche sullo stato in cui si trova.

Ad esempio se gli impianti della casa (elettrico e termo-idraulico) sono a norma.

Il che, se così viene dichiarato dalla proprietà, vuol dire che devono essere accompagnati da specifiche certificazioni di conformità, che solo le aziende che hanno eseguito i lavori di costruzione o di messa in opera, possono rilasciare.

APERTA PARENTESI:

Spesso negli anni passati (soprattutto fino ai primi anni del 2000) era abitudine farsi aggiornare l’impianto da un amico capace o addirittura nel caso di buone doti di fai da te, anche in proprio.

Questi impianti, non sono ufficialmente a norma.

Se però eseguiti, nel rispetto totale delle regole della normativa in vigore, è possibile contattare un tecnico che possa certificarli, apportando le neseal-36967_960_720cessarie modifiche.

E’ importante precisare comunque, che, NON VI E’ ALCUN OBBLIGO di vendere un immobile con gli impianti certificati.

E’ invece obbligatorio da parte della proprietà, fornire le dichiarazioni di conformità qualora la stessa dichiari di vendere un immobile con gli impianti a norma.

CHIUSA PARENTESI.

Oltre a questo è importante anche dichiarare se l’oggetto è a norma a livello urbanistico e catastale.

Ovvero se lo stato di fatto è come presentato sulla planimetria ufficiale.

Ed è importante indicare se sullo stesso, gravano delle pendenze o delle ipoteche e stabilire quali obblighi comportano verso le parti.

Se ad esempio vi è un’ipoteca per un mutuo in essere della proprietà, è buona cosa indicare che questo mutuo e la sua ipoteca, vengano rimossi dalla proprietà a sue spese entro il rogito.

Un altro dettaglio importante è indicare le spese condominiali che ci sono state indicate.

Tutte queste precisazioni da inserire sul contratto, ci consentono di mettere hands-460872_960_720allo scoperto la realtà dell’immobile che stiamo acquistando.

Perché in seguito alla firma della proprietà, che accetterà la nostra proposta, il venditore stesso, non potrà dire, di essersi dimenticato di dirci qualcosa…

Ed infine il punto fondamentale della nostra offerta: il prezzo e le condizioni in cui intenderemo adempiere al pagamento.

Una volta stabilita la cifra che offriamo, è importante anche stabilire come pagheremo e in che tempi.

Innanzitutto lasceremo una caparra, per vincolare la nostra proposta e renderla “forte”.

Ed indicheremo se integrarla con un altro, o altri, versamenti successivi all’accettazione del proprietario o andare direttamente al rogito.

Infine, stabiliremo la data entro la quale andremo dal notaio per il saldo e diventare proprietari della nostra nuova casa.

Perché la caparra.

La caparra è il rafforzativo della nostra proposta.

E’ infatti la cifra che noi siamo disposti a perdere, nel caso in cui in seguito all’accettazione della nostra offerta da parte del proprietario, volessimo cambiare idea.

5474208473_0ac7f9db93_oE’ il gesto con cui stiamo comunicando al proprietario, che la sua casa ci interessa realmente. E che mai torneremmo indietro. E che anche se lo facessimo, per qualsiasi motivo, saremmo disposti a perderci dei soldi.

Forse sembra un’esagerazione, ma prova ad immaginare questo scenario:

stai vendendo la tua casa.

Hai numerose persone che vengono a vederla ed ottieni anche delle buone impressioni.

Fino a che finalmente trovi un interessato che ti presenta la sua offerta.

Vi accordate sul prezzo, sulle tempistiche, ma non ti lascia nulla come caparra.

Il rogito è tra due mesi.

Fissi anche l’atto dal notaio e nel frattempo anche tu prendi accordi per trasferirti nella tua prossima abitazione e magari tu, la caparra al tuo venditore l’hai lasciata.

Organizzi il trasloco, versando anche degli anticipi.

E idem per i nuovi arredi.

Ora, immagina, il tuo acquirente, non si presenta all’atto.

E solo in quel momento scopri, con grande amarezza, sconforto e rabbia, che non fisserai neanche più una nuova data. Perché il tuo interlocutore, la tua casa, non la vuole più…

Certo, potrai chiedergli i danni. Ma sappiamo molto bene tutti come funziona la giustizia nel nostro paese e soprattutto con che tempistiche…

Anni? Per ottenere il giusto risarcimento? O una sofferta soluzione di riparazione inadeguata?

Ecco, la legge non ti impedisce di chiedere comunque il danno, anche nel caso in cui ti abbiano versato la caparra, ma il potere di questa è di far desistere fino all’ultimo chi nella trattativa è tentato a cambiare idea.

A tal proposito è utile aggiungere due cose.

Primo: l’entità della caparra deve appunto essere “capace”. Nel termine proprio del contenimento dei disagi economici che possono verificarsi.

Ovvero deve essere una cifra che comprenda le eventuali spese che il venditore dovrà affrontare per giungere all’atto.

E deve essere congrua. Più la somma è significativa, più sarà sconveniente rinunciare al rispetto dell’accordo.

Secondo: una volta che il proprietario accetta l’offerta, la caparra diventa valida per entrambe le parti.

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Il proprietario che accetta la proposta, si impegna a sua volta a rispettare l’accordo, mettendosi in gioco per la stessa cifra e quindi la caparra diviene uno strumento che tutela anche l’acquirente, nel caso che sia il venditore a non voler più procedere.

Per quest’ultimo si parla infatti di restituire “il doppio della caparra”, perché restituisce quanto versato dal proponente più la stessa cifra.

Detto questo, è anche bene precisare che a meno di disponibilità illimitate, non si esageri con la caparra. Di norma versare tra il 10 ed il 30 % è considerato giusto.

In caso di inadempienza poi, non vi è una motivazione che sia più valida di un’altra.

Ovviamente si sta parlando di causali individuali o di imprevisti di forza maggiore.

Se vi è un comportamento fraudolento di una delle parti (ad esempio il proprietario non vuole togliere l’ipoteca), non possiamo noi acquirenti essere additati come inadempienti…

Abbiamo compilato la nostra bella ed irresistibile offerta ed abbiamo allegato ad essa il nostro assegno di caparra.

Ed ora? Che succede?

Lo scopriremo presto!

COME SI COMPRA UNA CASA? (Parte prima)

Dopo aver selezionato annunci su annunci, visto appartamenti su appartamenti aggiustando di volta in volta la mira sull’obiettivo finale, hai finalmente trovato quella che vorresti fosse la tua nuova casa.

E adesso?

PREPARAZIONE ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO

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Ora, prima di tutto, è il momento di farsi una domanda di vitale importanza per la tua futura serenità mentale:

Sei fermamente convinto, senza alcun dubbio, che la vuoi?

Ad alcuni potrebbe sembrare una domanda banale, invece è l’unica domanda che conta realmente, perché una volta effettuata quella che si definisce “Proposta di acquisto”, non si torna indietro…

…o meglio, farlo, avrà un suo costo solitamente doloroso.

Quindi, torniamo un attimo indietro e facciamo un check preciso sull’immobile di nostro interesse.

Prima appunto, di effettuare la proposta irrevocabile d’acquisto per un immobile, è buona norma richiedere tutte le informazioni possibili che possano un domani farti pentire della decisione presa troppo frettolosamente.

Perciò, sarà importante chiedere:

l’esatto importo delle spese condominiali

apartment-422231_960_720Attenzione! Probabilmente in fase di appuntamento col tuo agente immobiliare o con il proprietario stesso, ti sarà stata data una cifra indicativa delle spese condominiali.

Per esperienza personale, ti posso dire senza paura di essere smentito, che il più delle volte, il proprietario, non ricorda la cifra esatta che versa al condominio. Quasi sicuramente in buona fede.

E’ quindi di fondamentale importanza richiedere l’ultimo consuntivo spese ed almeno l’ultimo verbale di assemblea.

Questi due documenti ci forniscono delle informazioni molto interessanti. Oltre alla cifra annua che accetteremo di addossarci dal giorno del rogito in poi, possiamo infatti verificare come sono suddivise le spese nelle varie voci che compongono il totale.

thermostat-250556_960_720Ad esempio sarà indicato il corrispettivo per il riscaldamento se questo sarà di tipo centralizzato (N.B. In un immobile ove sono già installate le termo-valvole ed i contabilizzatori di calorie e l’appartamento non è abitato, la cifra indicante i consumi, potrebbe non essere a “regime” e quindi risultare passibile di innalzamento dal momento in cui lo abiterai, qualora la proprietà abbia messo al minimo o spento del tutto i termosifoni).

tap-943297_960_720Oppure potremmo scoprire che l’acqua viene conteggiata un tot ad occupante e quindi potremo venire a conoscenza del reale costo che andremo a pagare quando il trilocale che ci vende l’anziana vedova verrà poi abitato dalla nostra famiglia di cinque persone…

E molte altre indicazioni utili.

Potremo vedere se il condominio ha situazioni di sofferenza ed in che misura.

Una percentuale di morosi che sia sotto il 10% è quasi la normalità ed è gestibile senza particolari patemi, ma vi sono anche condomini con situazioni di morosità anche del 50% o più.

Non dico che non vadano acquistati immobili in condomini di questo tipo, ma a seconda della fase in cui sono queste problematiche e se la situazione non è del tutto compromessa, possiamo stabilire il nostro interesse regolando il prezzo da offrire in relazione a ciò.

Il Verbale di assemblea invece, è importante perché ci dirà quali sono le discussioni in corso nel condominio e soprattutto se vi sono interventi straordinari di cui si sta decidendo o si sia già deciso.

Dato che dovrai avere a che fare con quel condominio, è assolutamente fondamentale essere a conoscenza di tutte queste informazioni, ben prima di bloccare irrevocabilmente l’immobile.

 

le spese di acquisto

Oltre al prezzo della casa, dovrai sempre tenere a mente che avrai da pagare altre incombenze.

Quali sono le spese di acquisto di un immobile?

  • Le imposte;
  • Il notaio;
  • le spese per accendere un mutuo se acquisterete con l’aiuto di un istituto di credito.
  • La mediazione se ti sei avvalso di un agenzia immobiliare;

Fatti fare un calcolo il più realistico possibile di queste spese dal tuo agente immobiliare.

 

il titolo di provenienza dell’immobile

Ovvero: il venditore, come è diventato proprietario di questa casa?

Vi sono principalmente quattro modi per diventare proprietari di un immobile:

per atto volontario di acquisto;

per successione ereditaria;

per donazione;

per assegnazione da sentenza di un giudice.

Ognuna di queste ha le sue peculiarità. Ma l’attenzione è da porre soprattutto sulla terza voce in elenco: la donazione.

E’ buona cosa, se l’immobile proviene da una donazione ricevuta dal venditore, ottenere tutte le informazioni in merito alla stessa.

Nella maggior parte dei casi i pericoli reali sono minimi e vi sono comunque delle compagnie assicurative che ti tutelano in caso di rischio.

Ma ogni donazione è da esaminare a se stante.

Poi, pare ovvio dirlo, ma prima di dare i soldi della caparra in mano al venditore, è doveroso verificare che sia il legittimo proprietario.

 

la situazione urbanistica

La planimetria e lo stato di fatto della casa devono combaciare. E se così è, in seguito a modifiche effettuate precedentemente alla vendita, devono essere state autorizzate attraverso delle pratiche edilizie specifiche.

blueprint-964629_960_720Se vi sono delle sanatorie o dei condoni, è buona norma saperlo. Perché in alcuni casi condizionano la possibilità di effettuare successive modifiche, che potrebbero causare la perdita dell’abitabilità dell’immobile.

E se acquisti una casa che ti piace molto, basando la tua decisione sull’idea di buttare giù quella parete per avere un open space luminosissimo, ma il regolamento edilizio ti dice che se lo farai non sarà più un’abitazione…

Bene!

Ora sai tutto. Sei convinto dell’acquisto e sei pronto ad effettuare il grande passo.

Ma in cosa consiste esattamente una proposta di acquisto?

Lo vedremo nella seconda parte.

Stay tuned!

ALLA RICERCA DELL’ “AMATORE”, FIGURA ESISTENTE O FIGURA MITOLOGICA?

Delizioso appartamento con giardino in fase di ristrutturazione, piano terreno mq. 100 circa con 54 mq di giardino. 2 camere, doppi servizi, soggiorno e cucina abitabile. Immobile particolare da amatori. Classe energetica in fase di definizione.

oppure

Si tratta di un vero pezzo per amatori offerto a un prezzo assolutamente equo. L’appartamento si trova in posizione eccellente nel centro della città e non confina direttamente con nessun’altra unità abitativa: caratteristica rara per un immobile in centro città. È proprio questo aspetto e le ampie finestre che permettono all’appartamento con una superficie netta di 113 mq di essere inondato dalla luce del sole a tutte le ore del giorno. L’immobile è in ottimo stato e i due bagni sono persino stati completamente ristrutturati pochi anni fa. Soltanto la sostituzione delle porte interne e delle finestre dovrebbe essere presa in considerazione in un prossimo futuro. Da ciascuno dei 5 locali si può godere di una vista sul verde circostante e l’appartamento è perfettamente riparato dal traffico cittadino. A parte è possibile acquistare un garage. Se questo straordinario immobile Vi interessa, contattateci!

e ancora:

MARE , LUCE E TRANQUILLITA’. Per soggiorni in totale relax, proponiamo ad amatore, piccolo bilocale arredato in palazzina immersa nella pineta. Ingresso indipendente, balcone, terrazzo, box auto di ampie dimensioni. Parzialmente ristrutturato, infissi esterni appena rifatti, riscaldamento autonomo a gas metano, porta blindata.

Ecco, spesso mi capita di imbattermi in inserzioni tipo queste sopra.

Oggi il marketing immobiliare, ti insegna che devi focalizzare la tua pubblicità, affinché tu possa colpire precisamente un ben definito target di pubblico.

 

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Per questo ha sempre funzionato, anche in tempi non sospetti, negli annunci immobiliari, il piccolo “aiutino”, che indica a chi può essere rivolto l’oggetto in questione.

E quindi, le indicazioni delle inserzioni tipo: “ideale per giovane coppia”, “appartamento per famiglia”, “ottimo per investimento”, “perfetto per single”, “comodo con la stazione, l’ospedale, l’autostrada… ecc., ecc., ecc.”, hanno sempre sortito un buon effetto, arrivando anche a dare un risultato, quando non utilizzati impropriamente o inflazionati.

Ovviamente c’è tutto un mondo dietro ognuna di esse.

Pare scontato chiederlo, ma ad esempio se l’appartamento è un monolocale di 18 mq, quale dei suggerimenti qui sopra utilizzeresti?

Forse hai pensato al single.

Perché è appunto solo, e quindi il mini-mono-locale, è un taglio sufficiente.

Forse acquisterà un appartamento di un taglio molto piccolo, perché sa che lo utilizzerà, solo poco tempo.

Nell’immaginario comune, la mente subito si sofferma a pensare ad un giovane ragazzo, un professionista, l’impiegato neo-assunto della multinazionale di turno che lavora dalle 7 del mattino sino a tarda sera, sei giorni su sette. Non rincasando nemmeno per pranzare.

Utilizzerà la cucina solo per farsi un caffè. Forse qualche pasto frugale. O forse una cenetta romantica.

Ma il più delle volte prevarrà il take-away o la pizzeria sotto casa.

Vero.

Ma probabilmente se dovrà permanere solo per pochi anni (uno, due, forse tre), non dovrà necessariamente acquistarlo.

Basterà trovare un appartamento in affitto. Per poi vedere cosa ne sarà della sua vita e del suo futuro.

E quindi?

Ancora convinto che il 18 mq sia per il single?

E sì, ti assicuro che esistono veramente appartamenti di 18 mq…

Il target potenzialmente corretto per questo mini-appartamento è l’investitore. Che acquisterà per mettere a reddito.

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Perché, molto probabilmente, con una spesa
congrua, avrà la soluzione giusta da proporre proprio al single, che, in partenza per la sua nuova carriera, vita o avventura, magari non avrà messo a budget l’acquisto di una casa, ma l’affitto sì.

Con questo non sto dicendo che il single che viene a lavorare tre anni a Milano, la casa non se la potrà comprare.

Sto semplicemente dicendo che è molto più probabile, statisticamente, che il single che si sposta in un luogo nuovo per lavoro o per qualsiasi altro motivo, parta con la locazione.

Il single e l’investitore, li abbiamo identificati, le altre figure a cui rivolgersi avranno anche loro un profilo più o meno delineabile.

Bravura del professionista o di chi pubblica l’inserzione, sarà sempre capire a chi è più adatto l’immobile.

Ma l’amatore?

Cos’è esattamente l’amatore?

Da Treccani online:

1. Chi o che ama; che ha amore, inclinazione, trasporto verso un determinato oggetto: es. amatore dell’onestà; amatore degli studi, delle arti; amatore della campagna, della vita semplice.


2. Chi si diletta di qualche cosa: un amatore della caccia; un amatore dei cavalli. Sul modello del francese. “amateur”, appassionato ricercatore, collezionista (specialmente di opere d’arte, cimeli, libri antichi e similari): ho venduto il quadro ad un amatore;

prezzo da amatore o da amatori: prezzo a cui un oggetto d’arte o di collezionismo viene offerto in vendita, determinato non dal suo valore intrinseco ma dall’interesse e dalla richiesta da parte di ricercatori e collezionisti.

3. Nel linguaggio sportivo, sinonimo (oggi poco usato) di dilettante.

Mi sentirei di escludere subito la prima definizione.

Chi sta cercando un appartamento per una reale esigenza abitativa da soddisfare, non potrà mai amare un oggetto che ancora non conosce.

Amerà forse il suo ideale.

Ma nemmeno, perché se anche avesse una casa dei sogni in mente, anche questa idea di casa, non sarà amata, ma bensì, ambita.

Tanto più, come potrà mai amare una casa di cui vede solo un’inserzione e qualche immagine, messe insieme allo scopo apposito di attirare persone interessate all’acquisto?

Escluderei, ma non del tutto, anche la terza. Il dilettante.

Vero, se sei alle prime armi con la ricerca di una casa, sei per forza di cose un dilettante. Ma grazie ad internet per lo meno, non sei allo sbaraglio.

Ma colui che cerca l’amatore per il proprio oggetto, ricerca una persona interessata, che ricada nella fascia della seconda definizione.

In poche parole un collezionista o come definito sopra ancor meglio:

…’prezzo da amatore o da amatori: prezzo a cui un oggetto d’arte o di collezionismo viene offerto in vendita, determinato non dal suo valore intrinseco ma dall’interesse e dalla richiesta da parte di ricercatori e collezionisti’…

Ora, se hai un immobile storico (classificabile come tale per una sua valenza storica riportata in qualche documento), una costruzione di particolare rilevanza architettonica (per via del suo progettista o dell’innovazione che rappresenta nell’ambito tecnologico) o qualcosa di simile, allora ok.

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Ma non mi si venga a dire di avere un monolocale o un trilocale da amatori, perché se esiste il collezionista di monolocali o di trilocali in condominio, lo voglio conoscere!

Davvero!

Non immagini quanti pezzi da collezione mi capitino da proporre! Tutti pezzi unici tra l’altro!

Va be dai. Scherzo.

In realtà lo so perché il proprietario di un immobile o chi fa la promozione dello stesso, ricerca l’amatore…

…per giustificare un prezzo esoso.

L’amatore NON ESISTE!

Anzi, specifico, giusto per escludere gli oggetti particolari a cui accennavo sopra:

L’amatore per il tuo appartamento in condominio o per la tua abitazione, perfetta, appena ristrutturata ed arredata da rinomato architetto e da rivista per carità, ma comunque “comune”, NON ESISTE!

Il mercato odierno pone il tuo appartamento e l’amatore su due piani completamente differenti.

E’ come se tu cercassi il prosciutto cotto di primissima qualità, dal gommista…

Quindi, due conclusioni.

Sei stato così ardito da indirizzare il tuo annuncio all’amatore?

Hai due problemi:

  • non hai definito un target di riferimento reale (il tuo annuncio non si rivolge a nessuno specificamente)

  • dai l’impressione (corretta aggiungerei io) che il tuo oggetto sia veramente caro, allontanando definitivamente anche chi poteva essere curioso nonostante la richiesta elevata. Stai effettivamente dicendo: “lo so che chiedo il 30% in più, ma li chiedo veramente e non mi muoverò da qui. Se non sei disposto a spendere il 30% in più per un immobile che appunto pagheresti meno da qualsiasi altra parte, non venire neppure a vederlo.”

Se invece ti sei imbattuto in un annuncio dedicato agli amatori, fai l’unica cosa sensata…

Passa oltre!

Hai un immobile “da amatore” da vendere, ma ti sei stufato di non ottenere risultati ed ora lo vuoi vendere davvero?

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Cerchi una casa “normale” e sei stufo di tutte queste case per amatori sparse per la città?

A presto!

IL TUO AGENTE IMMOBILIARE, CONOSCE I COLORI?

Il mio lavoro è bello perché è vario.

Come il mondo.

Ricordo che la motivazione più forte che mi spinse ad intraprendere questa carriera lavorativa fu proprio la possibilità di venire in contatto con numerose persone.

E posso tranquillamente affermare che la mia curiosità circa il comportamento umano, fino ad oggi ne è uscita pienamente appagata.

Ho subito notato che molti comportamenti sono comuni a più persone.

Si ripresentano però con le mille sfaccettature che il carattere sviluppato dal singolo individuo condiziona. Ma sono comunque comportamenti comuni.

E’ come guardare una tavola di colori.

 

I primari sono solo tre.

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Poi in realtà ci sono le gradazioni e le sfumature, che rendono il mondo appunto più bello e vario.

 

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Ti starai chiedendo: Sì ma cosa c’entra questo col tuo lavoro?

Ti assicuro che c’entra. E ti illustrerò come lo faccia anche più delle case stesse!

La mia professione si svolge in più fasi.

La prima è l’acquisizione degli immobili che costituiscono il portfolio delle proposte (incarichi).

La seconda fase è la promozione dell’oggetto (pubblicità, inserzioni, marketing).

La terza è la gestione delle richieste che si ricevono per gli immobili promossi (contatti con le richieste, appuntamenti di visione).

La quarta è il ritiro dell’offerta per un immobile da parte di un interessato (proposta).

La quinta è la presentazione di questa offerta al proprietario dell’appartamento con l’obiettivo di raggiungere la conclusione dell’affare (accettazione).

La sesta ed ultima fase è infine l’assistenza alle parti in causa per arrivare all’atto finale (contratto, rogito).

In realtà le case, sono sì parte del mio lavoro, ma se ti soffermi a guardare l’insieme, noterai che sono più uno sfondo.

E’ scenografia.

La parte essenziale, sono gli attori!

Ciò che non cambia mai, se non per la seconda fase, anche se non è proprio così e ti spiegherò in futuro anche questo, è l’attività di relazionarsi con le persone!

Il lavoro di un buon agente immobiliare è relazionarsi con l’infinita varietà di persone con cui entra in contatto e con cui potenzialmente può concludere degli affari.

Se tralasciamo gli aspetti tecnici, che, parliamoci chiaro, devono essere scontati in ogni professione (cioè se sono un meccanico devo sapere cos’è un alternatore, se sono un elettricista devo conoscere cos’è la fase, se sono un cardiologo devo sapere cos’è l’aorta), insomma, tralasciando appunto le ovvietà, che per un operatore immobiliare, potrebbero essere la capacità di valutare un immobile, la capacità di redigere un contratto rispettando le norme legislative senza scrivere bestialità, e conoscere quale documentazione deve essere reperita per arrivare alla vendita ad esempio, un buon agente immobiliare, lo paghi, per la sua capacità di contrattare e di porsi tra le parti allo scopo di far raggiungere ad esse un fine comune, anche se, per ovvie ragioni, spinti da motivazioni diverse.

Quindi, tornando ai colori, il buon agente immobiliare, anche se io preferisco chiamarlo mediatore, perché è un termine più specifico e intuitivo circa l’attività che dovrebbe svolgere, DEVE saper riconoscere i vari colori, in modo dettagliato.

Deve cogliere le differenze, le tonalità e le sfumature, per trovare il giusto “abbinamento”, in relazione all’altro colore sul quadro.

E’ questa l’attività primaria della mia professione.

Tutto il resto lo dovete pretendere come standard. La preparazione di base, la “professionalità”, che oggi viene tanto sbandierata da molti, è il requisito minimo.

La stessa parola “professionalità”, a me spesso mette i brividi.

Ti rivolgeresti ad un chirurgo professionale o ad uno rinomato?

Andresti a mangiare in un ristorante con un cuoco veramente professionale o con uno bravo?

Chiameresti un idraulico professionale o uno in gamba?

Vedi che per alcuni lavori, certi aggettivi sono prioritari, rispetto all’evidenziare che sanno svolgere una professione (questo significa in realtà professionale)?

Quindi, partendo dalla convinzione che nel 2015 la professionalità sia il requisito minimo, certo, accertati che vi sia, ma se dovrai affidarti ad un agente immobiliare, cercane uno capace di parlare con le persone, capace di ascoltare le esigenze dell’interlocutore, qualcuno che abbia un minimo di empatia per comprendere il tuo obiettivo.

Cerca soprattutto questo.

Ad esempio, se parlandoci, noti un certo fastidio, una sensazione di incoerenza rispetto a ciò che ti aspetteresti da colui che dovrebbe fare il tuo interesse, scappa.

Di case ce ne sono tante, di mediatori validi, molti meno…

 

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