4 UTILI CONSIGLI PER TROVARE UN BUON INQUILINO E DORMIRE TRA DUE GUANCIALI, 4 ANNI + 4… …E OLTRE!

Hai deciso di affittare la tua casa?

Bene! Forse…

Se mi chiedessero qual è la prima qualità a cui penso e che contraddistingue coloro che prendono questa decisione, direi senza esitazione il CORAGGIO.

Sì perché per come funziona la legge in Italia, essere il proprietario di una casa e decidere di affittarla è veramente una decisione coraggiosa.

Affittare una casa è una forma di investimento che oggi in Milano zona Isola ad esempio, può fruttare tra il 4 ed il 6%, in alcuni casi, del capitale messo a reddito.

Per semplificare, se ho un appartamento che sul mercato vale 200.000 euro, a seconda delle condizioni a cui lo propongo in locazione, posso percepire di solo canone annuo, tra gli 8.000 ed i 12.000 euro.

Sicuramente numeri interessanti.

save-2929979_960_720

Ma tra la nostra meta, avere un’entrata extra, e la realtà, c’è di mezzo qualche ostacolo da superare.

Perchè in molti casi purtroppo, invece di ottenere il meritato risparmio, qualcuno si è ritrovato a passare le notti a contare quanti soldi ci stava rimettendo.

E se vuoi tenere lontane quelle notti insonni, non devi farti scappare assolutamente le informazioni contenute in questo articolo.

Perché come dicevamo poco più su, la legge italiana non tutela a sufficienza i proprietari di immobili affittati e quindi l’unica cosa che ci rimane da fare è ridurre il rischio di sorprese.

Abbiamo due modi principalmente per ridurre il rischio:

 

  • proporre un prezzo competitivo;

 

  • utilizzare delle assicurazioni sul pagamento dell’affitto;

 

La prima soluzione è basata sull’idea che se il mio appartamento sul mercato può ottenere, ad esempio, 1.000 euro di affitto al mese, potrei chiederne 900, per generare una massa di richieste elevata, che mi permetterà di scegliere l’inquilino che mi ispira più sicurezza tra i numerosi che si proporranno, invogliati dal buon prezzo.

Avrò ad esempio 5 offerte e mi sarà possibile scegliere tra questi cinque, l’inquilino che mi offre le garanzie migliori e una maggiore tranquillità.

La seconda mossa preventiva è quella di assicurare il contratto di affitto.

Esistono delle società, che assicurano il pagamento dell’affitto per alcuni mesi (di norma da 6 a 12) e che in alcuni casi ti coprono anche le spese legali.

Ovviamente sono contratti assicurativi, viene quindi calcolato il rischio, sono presenti delle franchigie e dei massimali a cui si attengono.

Che tradotto significa che faranno per i loro interessi (assicurare il tuo contratto di affitto o meno e quindi assumersi il rischio o meno) i controlli sulle garanzie che offre l’inquilino che hai scelto.

Ad ogni modo, entrambe le soluzioni passano attraverso una fase molto importante:

La CORRETTA scelta dell’inquilino!

Le due soluzioni menzionate sopra, sono due strumenti efficaci, ma tutto ciò che accade dal momento della firma del contratto in poi, passa comunque da come hai scelto il tuo futuro inquilino.

Scopriamo quindi insieme come scegliere un buon inquilino!

 

1 FAI LE DOMANDE!

hands-460872_960_720

Hai messo un’inserzione per pubblicizzare il tuo appartamento?

Preparati a fare alcune domande già dalla prima volta che ti chiamano.

Non avere paura di chiedere.

 

Fare le domande giuste, ti aiuterà a capire chi hai di fronte e a decidere se è un potenziale candidato per essere tuo inquilino o meno.

La prima domanda da fare è: “come mai l’annuncio l’ha interessata?”

Qui il tuo interlocutore avrà modo di raccontarti qualcosa di sé e quindi se è uno studente, se è un lavoratore, se sono una coppia o se chiama per la sua famiglia.

Ti dirà magari se è per sé o sta chiamando per conto di qualcuno (un figlio, un parente, un amico).

Se tutto ciò non ti viene detto in modo autonomo, fai delle domande più specifiche:

“è per lei l’appartamento?”

“si trasferirebbe da solo o insieme ad altri? Siete parenti o amici?”

“lei cosa fa di bello, lavora o studia?”

Chiedi anche specifiche sulla sua professione o sul suo corso di studio.

“A quale università? Quale corso di studi sta seguendo?” “Che lavoro fa di bello?”

Se le risposte ti hanno soddisfatto procedi col fissare la visita dell’appartamento.

Altrimenti, potrai dire molto educatamente che NON stai cercando un inquilino col suo profilo (ad es. “Sono uno studente” “Capisco. Guardi, purtroppo non stavo cercando studenti come inquilini per il mio appartamento” oppure: “Sono un libero professionista” “Capisco. In realtà la casa è stata studiata per studenti”, ecc.).

REGOLA NASCOSTA

Se al telefono il tuo interlocutore non ti convince è un segnale importante.

Il nostro inconscio riesce a percepire dei dettagli che a volte non sappiamo nemmeno spiegare concretamente.

Magari ci sono delle lievi incongruenze sui dati che ci ha fornito.

Magari notiamo una voce insicura nell’affermare ciò che sta dicendo.

Magari non ci torna il filo logico di quello che ci ha detto.

Non dico di escludere a priori il tuo interessato. Ma stai bene attento all’appuntamento che farai.

Magari torna, in occasione della visita, sui punti che ti hanno lasciato perplesso al telefono e approfondisci.

Ricorda, spesso (non sempre ovviamente), risposte monosillabo (sì, no, certo, non credo), indicano che è possibile che ci stiano nascondendo qualcosa.

Magari non è qualcosa di rilevante per noi, ma che semplicemente crea un blocco al nostro interlocutore.

bullying-2778163_960_720

Scava a fondo e se la persona non ti convince, non sentirti in imbarazzo a dire di no oppure, in dovere di dire di sì.

Cerca sempre di specificare che avendo altre visite, vuoi riservarti di vedere gli altri candidati e che a parità di requisiti, seguirai l’ordine cronologico.

Hai finalmente trovato qualcuno che ti ispira fiducia.

Che fare?

 

2 CHIEDI LE PROVE!

La presentazione al telefono ti ha convinto, così come quando si è presentato in occasione della visita della casa.

Siamo a posto così?

NO

Richiedi, SEMPRE, la documentazione che comprova quanto ti ha raccontato.checklist-2077019_960_720

E’ un lavoratore? Richiedi di visionare la sua lettera di assunzione o il suo contratto.

Ricordati di richiedere anche una riprova del fatto che il suo reddito copra sufficientemente l’importo che dovrà versarti.

Immagina: Ti ha detto che è un lavoratore e che prende 1.700 euro al mese. Il tuo appartamento costa 800 euro. E’ da solo e credi quindi che ce la possa fare senza patemi.

Poi viene fuori che i 1.700 euro non li prende tutti in busta, ma che di “ufficiale” prende solo 1.000 euro…

Cosa succederà se il datore di lavoro del tuo futuro inquilino deciderà di punto in bianco che non potrà più pagargli il compenso extra?

Non ti dico di escludere a priori l’inquilino che presenta questa problematica, ma se comunque ti ispira fiducia, proponigli di trovare delle garanzie accessorie, come ad esempio la partecipazione di un genitore che possa intervenire in caso di necessità o una fideiussione bancaria che ti garantisca il pagamento in caso di impossibilità temporanea (le fideiussioni possono coprire un periodo che deciderete insieme).

 

3 TEMPISMO!

Può succedere che l’interessato al tuo appartamento possa reagire con sorpresa alle tue richieste o che sia addirittura contrariato.

Non desistere. Non mostrarti intimorito o in imbarazzo.

Spiegagli piuttosto perché fai queste richieste.

  • Primo sappi che è del tutto lecito che tu faccia delle domande per capire chi entrerà in casa tua.
  • Secondo, tieni a mente che può essere anche comprensibile che far sapere i fatti propri ad uno sconosciuto, soprattutto quando tocchiamo la sfera economica e finanziaria, possa non mettere esattamente a proprio agio…

E’ quindi importante il tempismo.

Ad esempio se la richiesta di vedere il suo reddito la fai nel bel mezzo della visita della casa, senza che il tuo interlocutore abbia dimostrato un esplicito interesse alla stessa, risulterai fuori luogo.

Al contrario se lui ti dice che la casa gli piace e che vuole prendere un accordo con te, allora potrai spiegargli che per prendere una decisione vorrai vedere i documenti di cui dicevamo poco più su.

Lo stesso interlocutore, sarà psicologicamente più disponibile a dimostrare la sua valida candidatura con la documentazione, in quanto lo farà per ottenere un vantaggio personale, l’essere scelto da te.

Hai inoltre un altro grande vantaggio.

Chi non si sentirà particolarmente qualificato, sarà costretto a venire allo scoperto.

Sia coloro che non hanno delle coperture adeguate, che coloro che pensano di non averle.

E sarà ottimo per te che potrai scegliere in tutta trasparenza.

Cosa fare con coloro che si rifiutano tassativamente a fornirti questi dati reddituali?

Stanne alla larga!

shield-2854067_960_720

Per come la vedo io è come se tu andassi dal dottore perché non stai bene. Lui ti dice di spogliarti e tu gli rispondi che non vuoi perché sei timido…

Perdi un’opportunità?

Forse. Ma soprattutto non corri un rischio.

 

4 CHIAREZZA INNANZITUTTO

Il visitatore che vuole la tua casa ha validi requisiti e ottime garanzie.

Ottimo!

Questo è il momento per creare le basi di un rapporto che, dovendo durare nel tempo, mesi od anni, dovrà essere solido, trasparente e rassicurante per entrambi.

E’ ora, che devi far sapere al tuo candidato inquilino, cosa ti aspetti da lui a livello contrattuale.

Anzi no. In realtà, non è precisamente così.

Aperta parentesi.

Sarebbe buona cosa se molte delle tue “condizioni” le indicassi già nelle inserzioni e negli annunci in cui pubblicizzi casa tua.

La durata del contratto, i mesi di cauzione richiesti. Se volete fideiussioni o garanzie specifiche o assicurazioni.

Scrivi se desideri affittare la tua casa ad una categoria specifica (ad es. studenti o lavoratori).

ATTENZIONE! Forse è inutile scriverlo, ma onde evitare fraintendimenti lo specifico, non puoi scrivere richieste discriminanti, come preferenze sulla razza o sull’orientamento sessuale o sulla provenienza geografica…

Chiusa parentesi

Quando finalmente hai trovato il tuo candidato ideale, ricordagli dettagliatamente le tue richieste e assicurati che siano comprese e condivise.

Illustra se per i pagamenti ti aspetti una modalità specifica (bonifico, assegno o contanti*) e se hai una data preferibile in cui vuoi essere pagato.

*nel rispetto della normativa vigente

Se consegnerai un appartamento dotato di arredi ed elettrodomestici o altre apparecchiature tecnologiche o meccaniche, spiega cosa ti aspetti in merito alla manutenzione di ciò che lasci. Le accortezze che ti aspetti vengano rispettate.

Se consegni la casa imbiancata e/o pulita di fino, ricorda al tuo nuovo amico che alla riconsegna delle chiavi te la aspetterai restituita nello stesso modo.

Ad esempio, una di quelle cose che nel corso della locazione può creare delle incomprensioni tra le parti, è quando l’inquilino si trova di fronte a degli imprevisti da affrontare riguardanti interventi di riparazione o manutenzione.

Stabilisci subito le regole da seguire, una prassi che sia comoda per entrambi. Se hai i contatti di operai di fiducia, lasciagli un elenco con le varie mansioni ed i recapiti (elettricista, idraulico, vetraio, falegname, fabbro, impresa di pulizie, ecc.) e precisa che comunque prima, vuoi essere avvisato della necessità insorta.

Specifica magari quanti mazzi di chiavi gli lascerai, cosa succederà se farà delle copie, a carico di chi saranno i costi e quante ne dovrà restituire.

key-2148476_960_720

Spesso il proprietario della casa, si tiene un mazzo di chiavi “per sicurezza”.

Sappi che quel mazzo di chiavi non potrà mai essere utilizzato se non previa autorizzazione del tuo inquilino. Altrimenti si chiama “violazione di domicilio” ed è un reato penale…

Quindi, se hai intenzione di tenere un mazzo delle chiavi, sarebbe anche buona cosa informare il tuo inquilino che lo farai ed a che scopo, rassicurandolo circa il non utilizzo in sua assenza, a meno di una sua richiesta diretta di intervento, per una qualche emergenza insorta.

Immagina cosa potrebbe pensare a sapere successivamente che tu hai un mazzo di chiavi di quella che lui e non dimenticarlo, la legge, considera giustamente il suo domicilio e che glielo hai tenuto nascosto…

 

Direi che è tutto!

Segui scrupolosamente questi consigli ed avrai ridotto il rischio di trovarti in casa un inquilino indesiderato, che possa causare problemi e pensieri.

Un buon proprietario merita di trovare un buon inquilino… …e viceversa.

Da più di vent’anni io stesso nel cercare degli inquilini per gli appartamenti di chi si è affidato a noi, seguo queste ed altre preziose regole.

Perché trovare un buon inquilino, fa sì che il mio lavoro sia apprezzato e per questo, che il mio cliente si rivolga nuovamente a me in caso di necessità.

Fare il suo interesse è il mio interesse! E vinciamo in due!

Ed è una mossa che ha sempre prodotto inquilini perfetti!

Queste che seguono sono le testimonianze dirette di alcuni miei clienti per cui da anni mi occupo di trovargli degli inquilini per i loro appartamenti e che ritornano da me.

 

Matteo Alocco matteo alocco

Via Oxilia – Milano:

In Claudio e nel suo staff ho trovato estrema professionalità, competenza. I loro consigli son sempre stati improntati sull’estrema onestà, simpatia ed anche economicità.”

 

Valentina Sacchivale sacchi

Via Confalonieri – Milano:

“Molto professionali ed onestissimi, attenti a qualsiasi richiesta dei clienti, sia per gli affitti che per la vendita. Mi sono rivolta a questo studio immobiliare in molteplici occasioni, sempre con grande fiducia e soddisfazione.”

 

Viviana Verinvivana verin

Viale Marche – Milano:

“Serietà, disponibilità e professionalità da 5 stelle oltre a una conoscenza ventennale nel settore. Consigliatissimi (soprattutto nel quartiere isola, maggiolina, abbadesse)”

 

Gianluca Civardiluca civardi

P.zza San Pietro – Solaro:

Ottima agenzia in tutto . Competenza , simpatia e gentilezza le caratteristiche del personale . Assulatanente da consigliare .

 

Hai una casa in Milano?

Vuoi sapere oltre a trovare dei validi inquilini, quali altri servizi forniamo ai clienti che ci chiedono di occuparci dei loro immobili?

foto cla prof corretta

INSERISCI QUI SOTTO IL TUO INDIRIZZO E-MAIL PER OTTENERE IN OMAGGIO UN APPUNTAMENTO DI CONSULENZA GRATUITA PER QUALSIASI DOMANDA SUL TEMA DELLE LOCAZIONI

 

Annunci

COME SI SCEGLIE UN BRAVO AGENTE IMMOBILIARE? SCOPRI I 5 PERICOLI DA EVITARE ED I 3 VANTAGGI CHE DEVI OTTENERE!

COME SCEGLIERE UN BRAVO AGENTE IMMOBILIARE?

Parto dal presupposto che per molti sia, ahimè, un ossimoro, due parole che vicine sono come il fuoco ed il ghiaccio…

“Bravo” ed “agente immobiliare” in Italia, storicamente non vengono particolarmente associati come termini.

Però, come tutte le professioni che si occupano di fornire servizi alle persone, anche quella del mediatore, se fatta con passione ed attenzione, può realmente soddisfare un bisogno o un’esigenza.

In questo articolo ti illustrerò quali sono le 5 criticità a cui devi prestare attenzione nella scelta di affidarsi ad un agente immobiliare e quali i 3 vantaggi che dovresti assicurarti tramite il suo servizio.

Affidarsi ad un agente immobiliare spesso nell’immaginario del venditore tipo, significa soprattutto due cose:

  1. Impegnarsi per mesi (6, 12, 18, ecc…) con un’agenzia, senza avere poi la possibilità di rescindere il contratto firmato, se non pagando una penale per il recesso anticipato (penale salata perché di norma ti richiedono praticamente una cifra pari alla provvigione che avevi stabilito in caso di vendita)

  2. Non poter vendere l’immobile autonomamente, perché nel caso tu abbia un tuo contatto personale che voglia acquistare casa tua, non puoi vendergliela se non… …pagando una penale per il recesso del contratto anticipato (penale salata perché di norma ti richiedono praticamente una cifra pari alla provvigione che avevi stabilito in caso di vendita)

Con questi presupposti è anche comprensibile la diffidenza che nasce al pensiero di affidarsi ad un’agenzia immobiliare. Perché spesso si traduce in:

UN ENORME BLOCCO MESSO SOPRA CASA TUA

s-l225

Ed è un vero peccato che un servizio che ha la sua utilità, si trasformi in uno scomodo e pericoloso cappio al collo.

Proprio per questo ho deciso di scrivere questo articolo.

Per coloro che cercano l’intervento di un vero professionista immobiliare.

Diciamo che è come se ti fornissi un efficace vaccino contro i virus immobiliari.

Ma entriamo subito nel merito esaminando quali sono i 5 punti critici a cui prestare attenzione se ti vuoi affidare ad un agenzia immobiliare.

Sei pronto? Via!

N. 1

L’IRREVOCABILITA’ DEL CONTRATTO

Ebbene sì, questo a mio avviso è il punto più pericoloso a cui devi prestare attenzione.

L’irrevocabilità, è quella proprietà del contratto che stipuli con l’agenzia, che non ti permette di recedere dallo stesso, se non dietro il pagamento di una penale.

PER QUALSIASI MOTIVO!

Hai capito bene.

Se durante l’incarico affidato all’agente, anche per motivi indipendenti dalla tua volontà, ti trovassi nella condizione di non poter più vendere casa, non potrai disdire l’incarico affidato all’agenzia, se non PAGANDO una salatissima penale!

Lo scenario non è proprio rassicurante.

Immagina di aver deciso di cambiare casa perché hai avuto la notizia di un tuo trasferimento in un altro luogo, distante dalla tua città attuale.

Parti con la vendita di casa tua (che in realtà non la lasceresti mai, perché ti trovi bene, ma dovendo andare dall’altra parte del mondo, non puoi proprio tenerla) e dai l’incarico di vendita ad un’agenzia per sei mesi.

Ma trascorso il primo mese di incarico, ricevi comunicazione ufficiale da parte del tuo datore di lavoro che il trasferimento è saltato e che quindi dovrai rimanere in sede.

Ecco, ora hai tre possibilità:

a. blocchi la vendita di casa tua, PAGANDO LA PENALE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

b. decidi di aspettare questi cinque mesi rimanenti con l’ansia addosso, nella speranza che nessuno ti faccia l’offerta al prezzo stabilito

c. ti rendi irreperibile all’agenzia, camuffando la voce al telefono in caso di risposta: “il signore non è in casa, io non capire….”, sperando che l’agente non ti invii raccomandate e non ti porti in giudizio per far valere la sua velenosa clausola penale…

NON CI CASCARE.

Non firmare un contratto dove limiti la tua libertà di gestire a tuo piacimento la vendita di casa tua.

Rimani il padrone di casa, senza piegarti al ricatto dell’incarico IRREVOCABILE!

A braccetto con l’irrevocabilità c’è la sua sorella più piccola:

2.

L’ESCLUSIVITA’

Spesso le due caratteristiche vengono confuse dai venditori ed assumono nella loro mente, quasi lo stesso significato.

Invece l’esclusiva (quella che di norma il venditore privato demonizza molto più che l’irrevocabilità vista sopra) è un altro tipo di vincolo.

In parole molto semplici, è solo… quella piccola cosa, che NON TI PERMETTE DI VENDERE CASA, se non tramite l’agente che hai incaricato.

Non è così tremendo in fondo no?

Era sarcastico ovviamente…

Altro esempio:

Ricordi il venditore di prima?

Ha ricevuto il trasferimento, da incarico 6 mesi all’agente…

Ma questa volta dovrà trasferirsi veramente. Nessun dietro front.

L’immobile è in vendita da un po’ ma nessuno si fa avanti.

Il tempo scorre. Il trasferimento si avvicina, ma la casa è ancora invenduta.

Quando, il tuo vicino ti suona al campanello e ti dice: “Sai, sono veramente interessato a casa tua, talmente interessato che siccome voglio ingrandirmi perché qui mi trovo veramente bene, ti faccio la mia offerta.”

Al che tu dirai: “Fantastico! Contatta il mio agente immobiliare che per farti fare la tua offerta, ti farà pagare il 3, 4, o 5 % per non avere fatto proprio nulla! E così potremo concludere l’affare!”

DAVVERO?

No certo. Chi è il folle che per una cosa che ha fatto in autonomia, va a pagare qualcun altro?

Sono fermamente convinto, che l’agenzia debba essere un valore aggiunto.

L’agente deve AIUTARTI a vendere casa.

Per quale motivo dovrebbe prendere dei soldi senza aver fatto nulla, solo perché ha un contratto che lo pone chiaramente come un ostacolo alla vendita (nell’esempio di sopra, tra te ed il tuo vicino)?

Certo, alla fine puoi sempre risolvere pagando la famosa penale… 100euros

L’unica esclusiva che può avere un senso è quella che esclude la concorrenza tra agenzie.

Perché farebbero la lotta sul tuo oggetto, svalutandolo e sacrificandolo sull’altare della trattativa.

Facciamo un gioco. Mettiti per un istante nei panni dell’agenzia che tratta il tuo immobile.

Hai questo prodotto da vendere. Ma non ce l’hai solo tu. Ce lo avete in sei…

Fai la pubblicità come gli altri. Lo proponi ai tuoi clienti (qualche volta ti diranno che qualcun altro glielo ha già proposto…).

Ma ecco che finalmente fai l’appuntamento giusto.

Hai per le mani un cliente che è realmente interessato.

Ma…

Ma questo cliente ti dice chiaramente che lui è interessato, ma dovrai fargli un bello sconto sul prezzo.

Poi in realtà non saprai mai che questo cliente è un po’ che segue la promozione dell’appartamento sui vari portali immobiliari ed ha visto proprio che ci sono sei agenzie che lo trattano e che sta cercando di capire chi tra queste sei, tratterà, lui, meglio.

A discapito di cosa?

Esatto. Del miglior prezzo che potevi realizzare.

Sei ancora nei panni dell’agente?

Che fai?

Non ritiri la proposta stiracchiata, nella speranza di essere il primo e magari anche l’unico a presentare l’offerta al venditore?

Sarai così onesto da dire al venditore che forse se aspetterà potrà realizzare qualcosa in più?

Vedi qual è il rischio per casa tua?

Quindi affidarsi ad un unico referente, con la premessa che sia scelto bene, è un’arma che gioca a TUO FAVORE.

Cosa vuol dire scelto bene in questo caso?

Se hai paura di perdere la possibilità di avere dei contatti da parte di altre agenzie, assicurati, anche in forma scritta, che chi sceglierai, sia disponibile a collaborare con altri colleghi qualificati.

Magari stabilendo anche chi sono i professionisti ai quali avresti piacere ad affidarti in collaborazione.

In questo modo potrai avvalerti di più agenzie, ma coordinate da un unico referente. E pagherai solo lui. Senza sorprese.

3.

LA VISIBILITA’

Questo punto non è da sottovalutare.

Scegli sempre un’agenzia che offra la maggiore visibilità possibile al tuo immobile.

Oggi i padroni della pubblicità immobiliare, non sono più i quotidiani o le riviste di settore.

Ma è internet.

Quasi la totalità dei contatti per gli immobili provengono da internet.

In forme diverse.

Portali immobiliari.

Portali partner in cui compaiono pubblicità di annunci immobiliari.

Social network.

Motori di ricerca (Google).

Verifica e fatti specificare per iscritto, quali forme pubblicitarie l’agenzia che hai scelto utilizzerà.

Vi sono almeno tre portali in cui oggi DEVI essere presente.

Escluderli parzialmente o in toto è come se l’appartamento non fosse nemmeno in vendita.

E il risultato è che NON VERRA’ NESSUNO o quasi a vedere casa tua.

4.

LE REFERENZE

Torniamo a parlare di internet…

E’ veramente diventato uno strumento infinitamente potente se usato nel modo corretto.

Oggi siamo tutti più o meno rintracciabili in rete.

Ma soprattutto lo sono le aziende.

E’ questo è solo un gran bene.

Perché insieme alla presenza delle aziende, trovi sempre di più, i commenti e le impressioni di chi ha utilizzato i loro servizi o prodotti.

Ed è facile imbattersi in esperienze negative anche sulle agenzie.

Fai una prova, vai su Google e cerca: “OPINIONI” o “PARERI” e di seguito aggiungi un nome di qualche agenzia conosciuta. Ad esempio “OPINIONI …..CASA”

Credimi, se sei un po’ curioso come in fondo tutti noi lo siamo, ti soffermerai a leggere le varie storie assurde in cui alcuni si sono ritrovati nello sfortunato rapporto con un’agenzia immobiliare.

Utilizza i social network per conoscere le impressioni che i clienti hanno avuto nell’affidarsi alla agenzia che hai individuato come valida. media-998990_960_720

E se non trovi nulla?

Bè, anche questo potrebbe darti un bell’indizio… Se non lo trovi tu, molto probabilmente non lo troverà nemmeno il cliente che potrebbe cercare casa tua… …e non troverà nemmeno quella ovviamente. Vedi il punto 3.

5.

LA DURATA

Quanto deve durare un incarico di promozione immobiliare?

La risposta esatta non c’è.

Regola aurea:

NON ESISTE UN TEMPO DETERMINATO DA LEGGI O NORME.

E’ quindi tua facoltà DECIDERE per quanto tempo affidarti all’agente.

Presta invece molta attenzione ad eventuali clausole di rinnovo automatico.

Se inserite in contratto ed io consiglio di far rimuovere clausole simili, dovrai star bene attento ad inviare eventuale disdetta dell’incarico tot giorni prima della scadenza, pena il rinnovo per un pari periodo

Il mio suggerimento è:

Non dare un incarico particolarmente lungo. Se sarai soddisfatto dell’operato del tuo agente, e non avrete raggiunto il risultato nel breve tempo prefissato, sarai comunque libero di affidargli un nuovo incarico successivamente alla scadenza.

Ecco i 5 aspetti a cui devi assolutamente prestare attenzione se vuoi evitare di trovarti con mani e piedi legati dal tuo aguzzino immobiliare.

Ricapitolando, ecco cosa devi evitare come la peste:

  • NON PERMETTERE ALL’AGENZIA DI METTERE LE GANASCE ALLA TUA CASA CON L’IRREVOCABILITA’

 

  • FAI IN MODO DI AVERE LA POSSIBILITA’ DI POTER VENDERE AUTONOMAMENTE LA TUA CASA, EVITA L’ESCLUSIVA NEI TUOI CONFRONTI!

 

  • CHI CERCA CASA TUA DEVE TROVARLA! NON CONSIDERARE VALIDE AGENZIE CHE NON PROMUOVONO ADEGUATAMENTE SE STESSE ED I LORO IMMOBILI. RIFUGGI DALL’INVISIBILITA’

 

  • CERCA SU INTERNET E MAGARI TRA LA TUA RETE DI CONOSCENTI SE CONOSCONO IL PROFESSIONISTA A CUI STAI PER AFFIDARTI. VALUTA LE SUE REFERENZE

 

  • LA VENDITA DI CASA TUA NON DEVE TRASFORMARSI IN UNA VERSIONE RIVISITATA DI “SENTIERI”… REGOLA LA DURATA DELL’INCARICO ALL’AGENTE

Ti ho promesso all’inizio che ti rivelavo quali sono i 3 vantaggi che una valida agenzia o un buon mediatore deve essere in grado di fornirti. 

Eccoli:

  1. PROMOZIONE EFFICACE DELL’IMMOBILE

    Un bravo agente sa come indurre interesse nel giusto cliente, quando propone un immobile.

    Per esperienza professionale, conosce già qual è il cliente ideale per lo specifico appartamento che promuove ed incentrerà la pubblicità per attrarre quel tipo di cliente.

    Saprà dare la giusta enfasi alle caratteristiche che spingono il potenziale acquirente a scegliere di venire a vedere casa tua (perché spesso il buon agente sa meglio del compratore quello di cui ha bisogno!) e soprattutto, sarà anche capace di parlare nel modo giusto delle caratteristiche che potrebbero essere indicate come negative, senza che questo penalizzi la vendita e l’interesse della persona disposta all’acquisto.

  2. RISORSE

    L’agenzia efficace, in quanto tale, disporrà di mezzi e strumenti professionali per “impacchettare” la tua casa, proprio come se fosse un prodotto pregiato da porre in vetrina.

    E quindi di conseguenza accrescerà il valore percepito dell’immobile.

    Fornirà a richiesta dell’interessato, la documentazione necessaria, una scheda immobile descrittiva, una planimetria, il parere tecnico di architetti e ristrutturatori e arredatori se necessario.

    Ricontatterà le persone che si sono interessate al tuo appartamento in modo da non perdere la minima possibilità di avviare una trattativa.

    Metterà a disposizione della tua casa le risorse economiche per comparire in pubblicità.

    Ed inoltre avrà uno staff che istruito ed adeguato, sarà sempre presente come supporto al cliente interessato all’acquisto.

  3. RISOLUZIONE DEI PROBLEMI

    Chi ha detto che una vendita tramite agenzia è una vendita senza problemi?

    Non è corretto.

    I problemi in una trattativa immobiliare possono insorgere per i più disparati motivi. Anche se se ne occupa un’agenzia.

    Ricorda sempre:

    FINO ALLA DATA DEL ROGITO, FINO ALLA FIRMA ED ALLO SCAMBIO CHIAVI / ASSEGNO, PUO’ SUCCEDERE DI TUTTO.

    Non voglio fare allarmismo. Ma è bene ricordare che le trattative immobiliari non durano il tempo di entrare in un negozio di vestiti e comprarsi un maglione.

    Spesso e volentieri durano mesi.

    Nei casi più rapidi almeno una quindicina di giorni.

    Ma proprio la natura lunga dei tempi di conclusione di un affare immobiliare, espongono questo tipo di compravendita ad imprevisti di vario genere.

    Ebbene, la presenza di un professionista immobiliare preparato e coadiuvato da tecnici, geometri, ingegneri, notai ed avvocati, farà sì che possa risolvere qualsiasi imprevisto si presenti, nel migliore dei modi.

    La grande differenza è che molte delle criticità a cui potrà andare incontro la trattativa, saranno esaminate preventivamente, ponendo subito riparo a situazioni sgradevoli.

    Inoltre il mediatore, è per definizione colui che “trova l’accordo tra le parti”.

    In poche parole è quello che fa da collante.

    Il complimento più bello che mi hanno fatto ad un atto davanti al notaio? (ed è successo più di una volta)

    Una cosa è certa! Se non fosse stato per il Sig. Pensa, non saremmo qui”

Ti ho detto proprio tutto. Ora sei vaccinato!

Puoi esporti ai vari agenti immobiliari che incontrerai sulla tua strada sapendo come comportarti per evitare guai e per scegliere bene.

VUOI SAPERE A CHE CONDIZIONI IO PERSONALMENTE TRATTO GLI IMMOBILI CHE MI VENGONO AFFIDATI DAI MIEI CLIENTI?

Scoprilo QUI:

Inserisci la tua email ed apri il link che ti arriverà in casella.

Vuoi vedere le testimonianze che alcuni clienti mi hanno lasciato sulla nostra pagina Facebook:

Puoi andarle a vedere direttamente QUI:

http://www.studioisola.it/testimonials.html

Ti aspetto!

Hai domande sul mondo dell’intermediazione immobiliare?

Scrivimi!

COME SI COMPRA UNA CASA? (terza ed ultima parte)

Hai compilato la proposta ed hai versato la caparra.

Come muoversi ora?

Se hai seguito tutti i consigli e le tutele del caso, per te non vi sono particolari altre fatiche.

Se il proprietario accetterà la tua offerta, si tratta semplicemente di seguire le disposizioni indicate nella proposta ed il gioco è fatto.

Sicuramente è ora di cercare il notaio che fa per te.

Il mercato offre un’infinità di professionisti che hanno tariffe variabili, questo a seconda della piazza in cui lavorano (un notaio nel centro di Milano avrà un costo più elevato che un notaio in estrema periferia) e dell’entità dell’acquisto che state effettuando.

E’ buona cosa farsi fare dei preventivi per capire se rivolgersi all’uno o all’altro.

Esaminiamo però prima di tutto una delle variabili che possono interporsi tra il giorno in cui effettuiamo l’offerta ed il giorno del rogito.

IL MUTUO bank-note-209104_960_720

Se intendi avvalerti di un finanziamento per completare l’acquisto, sappi che la banca ha delle tempistiche in cui istruisce la tua pratica al fine di approvare o meno la tua richiesta.

Solo una volta avuta TUTTA (se manca anche solo un documento la pratica non parte) la documentazione inerente la casa ed il tuo reddito, passeranno in media dai 30 ai 45 giorni, per avere la disponibilità della banca a fissare la data per l’atto ed erogare quindi la cifra di cui necessiti per saldare il prezzo al venditore.

Dato per scontato che prima di avere effettuato la proposta di acquisto (che ricordo giusto per rafforzare il concetto, è IRREVOCABILE) sarai già stato ad informarti presso la tua banca di fiducia o la banca che ti applica le condizioni migliori, non ti resta che attendere il parere favorevole dell’istituto di credito.

Come viene approvato un finanziamento?

Ad oggi le banche si sono rimesse decisamente in moto, proponendo dei prodotti di mutuo spesso molto vantaggiosi.

La banca, ti chiederà la dimostrazione del tuo reddito: le ultime buste paga ricevute, il Certificato Unico (ex-CUD), magari il contratto di lavoro o una dichiarazione di stato di servizio della tua azienda ed altri elementi di reddito. Potrebbe richiedere anche una copia dell’estratto del vostro conto corrente per vedere se la disponibilità che avete è coerente con quanto state richiedendo.

Ad esempio oggi alcuni istituti di credito concedono mutui del 100% del prezzo di acquisto. In tal caso la banca vorrà verificare che tu abbia almeno il denaro necessario a coprire le spese accessorie all’acquisto.

Richiederà i documenti, sia per tutti i richiedenti mutuo, che per i garanti.

Una volta stabilito quale importo possono concederti, sarà la volta della valutazione economica della casa.

Incaricheranno un perito, che in seguito ad una visita approfondita dell’immobile ed alla verifica della sua conformità urbanistica ed edilizia, riferirà alla banca il valore di stima.

Se il valore stimato sarà ritenuto dalla banca corretto rispetto alla cifra di finanziamento che stai richiedendo, otterrai l’approvazione della tua domanda di mutuo.

In seguito a ciò, contatterà il notaio per mettersi d’accordo sulle modalità e sulla data in cui effettuare l’atto.

Nel caso specifico di compravendita con mutuo, il notaio prenderà due onorari. Perché stipulerà due contratti diversi.

Quello tra te ed il venditore e quello tra te e la banca.

All’atto il notaio riceverà anche l’importo esatto delle imposte dovute.

L’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria, l’importo pari ai bolli ed ai costi di trascrizione degli atti in conservatoria.

N.B.

Attenzione alla somma che effettivamente verrà erogata dalla banca, perché ottenere un mutuo può vuol dire avere anche delle spese accessorie al finanziamento.

Sicuramente ci sarà da corrispondere un’imposta che si chiama “imposta sostitutiva”.

Quest’ultima, è, nella misura ordinaria, il 2% sull’importo di mutuo ottenuto, ma si riduce allo 0,25% se il mutuo viene concesso per un acquisto “prima casa”.

Ed inoltre dovrai verificare se vi sono costi di perizia, istruttoria pratica, assicurazioni aggiuntive ed obbligatoria (Responsabilità civile).

Fatti dire subito dalla banca se e quale sarà, la somma per le spese che tratterranno dall’importo erogato.

Sempre in ambito mutuo in relazione alla proposta di acquisto, esaminiamo ora la variabile della “Proposta subordinata ad ottenimento del mutuo”.

La clausola della subordinazione della proposta all’approvazione della banca per la richiesta di un mutuo, è andata molto forte dalla fine degli anni ’90 alla prima decade del nuovo millennio.

La grande facilità di accesso al credito ed un’economia molto vivace, permetteva a tutti, richiedenti ed istituti, di raggiungere il loro obiettivo.

Chi voleva acquistare casa e non era del tutto nullafacente, aveva quasi sempre risposta positiva.

Le banche che mettevano in budget determinati obiettivi annuali, concedevano i mutui.

Spesso a condizioni anche in deroga alle regole generali.

Mutui al 100%, al 120%, a dipendenti con contratti a tempo determinato, a coobbligati senza alcun grado di parentela, ecc.

E’ stata pratica assai diffusa e con una grande percentuale di riuscita.

Poi, dal 2010 al 2013/14, vi è stato un dietrofront delle banche che non hanno più potuto concedere finanziamenti, né alle condizioni precedenti, né a condizioni comunque non così vantaggiose.

E dopo essere quindi quasi scomparse dallo scenario del mercato immobiliare nei cinque anni scorsi, stanno oggi tornando fortemente alla ribalta.

Dal 2015 ad oggi, vi è una ripresa generale, con prodotti molto competitivi in termini di tassi d’interesse e condizioni generali, coadiuvati anche da regole più trasparenti applicate dalle banche stesse.

Vincolare la proposta di acquisto all’approvazione della banca per una richiesta di mutuo, significa in sintesi, porre una clausola sospensiva alla proposta che facciamo.

Ovvero, la nostra proposta, non avrà efficacia (non produrrà i suoi effetti, le obbligazioni previste dalle altre condizioni del contratto sottoscritto), se non in seguito alla risposta affermativa della banca alla richiesta del proponente.

In altre parole, prima di sapere se riuscirai a comprare la casa, dovrai ottenere il sì dalla banca.

Ciò si traduce in una richiesta molto importante che si fa alla proprietà dell’immobile.

Gli si chiede di accettare la propria proposta, aspettando l’esito della domanda di finanziamento.

E nell’attesa, gli si chiede anche l’impegno a non accettare altre offerte.

Questo di per se, pone dei limiti alla “forza contrattuale” del proponente.

Perché, il proprietario dell’immobile, sarà più propenso ad accettare di attendere, molto probabilmente, solo se l’offerta sarà allettante.

Ed anche, se il venditore non avrà egli stesso delle incombenze in termini di tempo, da rispettare.

Il peggio che potrebbe verificarsi, è che in seguito ad un’attesa di 40 giorni o anche più, l’esito della richiesta arrivi poi negativo.

E quindi per il proprietario, vorrebbe dire trovarsi ancora con l’immobile da vendere.

Ed ovviamente, sarà proprio quello a cui penserà il venditore, quando gli verrà presentata questo tipo di proposta. Perché sicuramente avrà in mente ben chiaro il primo assioma della legge di Murphy : “se una cosa può andar male, lo farà.”

E’ di fatto, come mettere un lucchetto alla vostra proposta, senza però possedere la chiave.

Quella chiave ce l’ha qualcun altro. La banca. E dovremo solo attendere speranzosi che alla fine ce la dia, per liberare la nostra proposta.

padlock-445150_960_720

Come indorare la pillola allora?

Ci sono delle accortezze da usare per motivare il proprietario a considerare una clausola sospensiva per richiesta di mutuo?

Una su tutte, informandolo delle proprie possibilità di ottenimento del finanziamento.

Se metto a conoscenza il proprietario della mia capacità economica e dei pareri non ufficiali favorevoli ottenuti in fase di colloqui informativi avuti con le banche a cui mi sono rivoltio lo renderò partecipe ed in grado di comprendere se la richiesta possa essere valida.

Ed è anche importante, una volta che la proprietà ha accettato la condizione, tenerla aggiornata sulle varie fasi della nostra richiesta in corso.

Il coinvolgimento, dimostra che stiamo facendo qualcosa e che siamo attenti alle esigenze ed ai bisogni del venditore.

E se per caso vi fosse uno slittamento nei termini indicati nella proposta per ottenere la risposta ultima della banca, il proprietario informato, avrà meno timore e più elasticità a concedere qualche giorno in più.

Se tutto è andato come doveva, ora sarai dal notaio o in banca e starai firmando un sacco di fogli…

Congratulazioni!

Un ultimo consiglio, nell’indicare le tempistiche di ogni fase, considera sempre dei margini superiori alle tue aspettative.

La formula usata nei contratti come una proposta di acquisto, è spesso indicata con “entro e non oltre il”.

Il che vuol dire che se indichi una tempistica e poi a te ed al venditore va bene anticipare il termine, siete nella possibilità di farlo.

Buona nuova casa!

STAI CERCANDO LA TUA NUOVA CASA?

Diccelo, la troveremo per te!

Lasciaci la tua richiesta qui

IL TUO AGENTE IMMOBILIARE, CONOSCE I COLORI?

Il mio lavoro è bello perché è vario.

Come il mondo.

Ricordo che la motivazione più forte che mi spinse ad intraprendere questa carriera lavorativa fu proprio la possibilità di venire in contatto con numerose persone.

E posso tranquillamente affermare che la mia curiosità circa il comportamento umano, fino ad oggi ne è uscita pienamente appagata.

Ho subito notato che molti comportamenti sono comuni a più persone.

Si ripresentano però con le mille sfaccettature che il carattere sviluppato dal singolo individuo condiziona. Ma sono comunque comportamenti comuni.

E’ come guardare una tavola di colori.

 

I primari sono solo tre.

acrylic-paints-174638_960_720

 

Poi in realtà ci sono le gradazioni e le sfumature, che rendono il mondo appunto più bello e vario.

 

color-930611_960_720

 

Ti starai chiedendo: Sì ma cosa c’entra questo col tuo lavoro?

Ti assicuro che c’entra. E ti illustrerò come lo faccia anche più delle case stesse!

La mia professione si svolge in più fasi.

La prima è l’acquisizione degli immobili che costituiscono il portfolio delle proposte (incarichi).

La seconda fase è la promozione dell’oggetto (pubblicità, inserzioni, marketing).

La terza è la gestione delle richieste che si ricevono per gli immobili promossi (contatti con le richieste, appuntamenti di visione).

La quarta è il ritiro dell’offerta per un immobile da parte di un interessato (proposta).

La quinta è la presentazione di questa offerta al proprietario dell’appartamento con l’obiettivo di raggiungere la conclusione dell’affare (accettazione).

La sesta ed ultima fase è infine l’assistenza alle parti in causa per arrivare all’atto finale (contratto, rogito).

In realtà le case, sono sì parte del mio lavoro, ma se ti soffermi a guardare l’insieme, noterai che sono più uno sfondo.

E’ scenografia.

La parte essenziale, sono gli attori!

Ciò che non cambia mai, se non per la seconda fase, anche se non è proprio così e ti spiegherò in futuro anche questo, è l’attività di relazionarsi con le persone!

Il lavoro di un buon agente immobiliare è relazionarsi con l’infinita varietà di persone con cui entra in contatto e con cui potenzialmente può concludere degli affari.

Se tralasciamo gli aspetti tecnici, che, parliamoci chiaro, devono essere scontati in ogni professione (cioè se sono un meccanico devo sapere cos’è un alternatore, se sono un elettricista devo conoscere cos’è la fase, se sono un cardiologo devo sapere cos’è l’aorta), insomma, tralasciando appunto le ovvietà, che per un operatore immobiliare, potrebbero essere la capacità di valutare un immobile, la capacità di redigere un contratto rispettando le norme legislative senza scrivere bestialità, e conoscere quale documentazione deve essere reperita per arrivare alla vendita ad esempio, un buon agente immobiliare, lo paghi, per la sua capacità di contrattare e di porsi tra le parti allo scopo di far raggiungere ad esse un fine comune, anche se, per ovvie ragioni, spinti da motivazioni diverse.

Quindi, tornando ai colori, il buon agente immobiliare, anche se io preferisco chiamarlo mediatore, perché è un termine più specifico e intuitivo circa l’attività che dovrebbe svolgere, DEVE saper riconoscere i vari colori, in modo dettagliato.

Deve cogliere le differenze, le tonalità e le sfumature, per trovare il giusto “abbinamento”, in relazione all’altro colore sul quadro.

E’ questa l’attività primaria della mia professione.

Tutto il resto lo dovete pretendere come standard. La preparazione di base, la “professionalità”, che oggi viene tanto sbandierata da molti, è il requisito minimo.

La stessa parola “professionalità”, a me spesso mette i brividi.

Ti rivolgeresti ad un chirurgo professionale o ad uno rinomato?

Andresti a mangiare in un ristorante con un cuoco veramente professionale o con uno bravo?

Chiameresti un idraulico professionale o uno in gamba?

Vedi che per alcuni lavori, certi aggettivi sono prioritari, rispetto all’evidenziare che sanno svolgere una professione (questo significa in realtà professionale)?

Quindi, partendo dalla convinzione che nel 2015 la professionalità sia il requisito minimo, certo, accertati che vi sia, ma se dovrai affidarti ad un agente immobiliare, cercane uno capace di parlare con le persone, capace di ascoltare le esigenze dell’interlocutore, qualcuno che abbia un minimo di empatia per comprendere il tuo obiettivo.

Cerca soprattutto questo.

Ad esempio, se parlandoci, noti un certo fastidio, una sensazione di incoerenza rispetto a ciò che ti aspetteresti da colui che dovrebbe fare il tuo interesse, scappa.

Di case ce ne sono tante, di mediatori validi, molti meno…

 

Vuoi conoscerci?

Devi vendere o acquistare un appartamento su Milano?

Lascia qui sotto i tuoi dati e nel pieno rispetto della normativa in materia di privacy, verrai ricontattato da un nostro incaricato: