COME SI COMPRA UNA CASA? (parte seconda)

Ben ritrovato!

Eravamo arrivati proprio qui:

LA PROPOSTA DI ACQUISTO

La proposta di acquisto è un documento in cui ti proponi, appunto, all’acquisto dell’immobile che hai scelto.

Di norma è accompagnata dal termine “irrevocabile”, il che prevede che una volta compilata in tutte le sue parti e firmata, non potrai tornare indietro sulla tua decisione o modificarne i dettagli.

Cosa contiene e cosa inserire in una proposta d’acquisto?

Intanto la proposta deve essere indirizzata al proprietario dell’immobile oggetto della stessa. O a chi ha titolo per decidere se accettarla (amministratore della società, procuratore, ecc.).

Dopodiché, dovremo inserire i nostri dati anagrafici, completi del nostro documento d’identità e di tutti i dati utili alla nostra identificazione.

N.B.

Possiamo fare una proposta d’acquisto anche se sappiamo che all’atto di compravendita, il rogito, sarà un’altra persona ad intestarsi la casa e quindi a firmare davanti al notaio.

Ovvia raccomandazione, se lo facciamo, in quello stesso momento ci carichiamo della responsabilità di rispettare i termini del contratto.

Quindi assicuriamoci che la persona che rappresentiamo e che ci ha incaricati di farlo, sia affidabile…

Successivamente, andremo ad identificare l’oggetto del nostro interesse. L’immobile.

Per identificarlo in modo inequivocabile, abbiamo un solo modo, indicare gli estremi catastali.

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Ogni immobile ha i suoi dati identificativi che lo rendono unico.

E’ un insieme di coordinate fisiche e fiscali.

I primi dati indicano la posizione fisica.

Il foglio, il mappale (o particella), il subalterno ed infine il piano.

Ciò che ci dicono il resto dei dati invece, la zona censuaria, la categoria, la classe, i vani e la rendita catastale, ci informano del valore fiscale dello stesso.

Ovvero ci danno la possibilità di conoscere quante imposte pagheremo per l’acquisto e per le eventuali tasse sulla casa presenti nel nostro comune.

Una proposta senza gli estremi catastali, è una proposta con una grave carenza.

Dopo aver identificato l’immobile in modo certo, è buona cosa, dichiarare alcune specifiche sullo stato in cui si trova.

Ad esempio se gli impianti della casa (elettrico e termo-idraulico) sono a norma.

Il che, se così viene dichiarato dalla proprietà, vuol dire che devono essere accompagnati da specifiche certificazioni di conformità, che solo le aziende che hanno eseguito i lavori di costruzione o di messa in opera, possono rilasciare.

APERTA PARENTESI:

Spesso negli anni passati (soprattutto fino ai primi anni del 2000) era abitudine farsi aggiornare l’impianto da un amico capace o addirittura nel caso di buone doti di fai da te, anche in proprio.

Questi impianti, non sono ufficialmente a norma.

Se però eseguiti, nel rispetto totale delle regole della normativa in vigore, è possibile contattare un tecnico che possa certificarli, apportando le neseal-36967_960_720cessarie modifiche.

E’ importante precisare comunque, che, NON VI E’ ALCUN OBBLIGO di vendere un immobile con gli impianti certificati.

E’ invece obbligatorio da parte della proprietà, fornire le dichiarazioni di conformità qualora la stessa dichiari di vendere un immobile con gli impianti a norma.

CHIUSA PARENTESI.

Oltre a questo è importante anche dichiarare se l’oggetto è a norma a livello urbanistico e catastale.

Ovvero se lo stato di fatto è come presentato sulla planimetria ufficiale.

Ed è importante indicare se sullo stesso, gravano delle pendenze o delle ipoteche e stabilire quali obblighi comportano verso le parti.

Se ad esempio vi è un’ipoteca per un mutuo in essere della proprietà, è buona cosa indicare che questo mutuo e la sua ipoteca, vengano rimossi dalla proprietà a sue spese entro il rogito.

Un altro dettaglio importante è indicare le spese condominiali che ci sono state indicate.

Tutte queste precisazioni da inserire sul contratto, ci consentono di mettere hands-460872_960_720allo scoperto la realtà dell’immobile che stiamo acquistando.

Perché in seguito alla firma della proprietà, che accetterà la nostra proposta, il venditore stesso, non potrà dire, di essersi dimenticato di dirci qualcosa…

Ed infine il punto fondamentale della nostra offerta: il prezzo e le condizioni in cui intenderemo adempiere al pagamento.

Una volta stabilita la cifra che offriamo, è importante anche stabilire come pagheremo e in che tempi.

Innanzitutto lasceremo una caparra, per vincolare la nostra proposta e renderla “forte”.

Ed indicheremo se integrarla con un altro, o altri, versamenti successivi all’accettazione del proprietario o andare direttamente al rogito.

Infine, stabiliremo la data entro la quale andremo dal notaio per il saldo e diventare proprietari della nostra nuova casa.

Perché la caparra.

La caparra è il rafforzativo della nostra proposta.

E’ infatti la cifra che noi siamo disposti a perdere, nel caso in cui in seguito all’accettazione della nostra offerta da parte del proprietario, volessimo cambiare idea.

5474208473_0ac7f9db93_oE’ il gesto con cui stiamo comunicando al proprietario, che la sua casa ci interessa realmente. E che mai torneremmo indietro. E che anche se lo facessimo, per qualsiasi motivo, saremmo disposti a perderci dei soldi.

Forse sembra un’esagerazione, ma prova ad immaginare questo scenario:

stai vendendo la tua casa.

Hai numerose persone che vengono a vederla ed ottieni anche delle buone impressioni.

Fino a che finalmente trovi un interessato che ti presenta la sua offerta.

Vi accordate sul prezzo, sulle tempistiche, ma non ti lascia nulla come caparra.

Il rogito è tra due mesi.

Fissi anche l’atto dal notaio e nel frattempo anche tu prendi accordi per trasferirti nella tua prossima abitazione e magari tu, la caparra al tuo venditore l’hai lasciata.

Organizzi il trasloco, versando anche degli anticipi.

E idem per i nuovi arredi.

Ora, immagina, il tuo acquirente, non si presenta all’atto.

E solo in quel momento scopri, con grande amarezza, sconforto e rabbia, che non fisserai neanche più una nuova data. Perché il tuo interlocutore, la tua casa, non la vuole più…

Certo, potrai chiedergli i danni. Ma sappiamo molto bene tutti come funziona la giustizia nel nostro paese e soprattutto con che tempistiche…

Anni? Per ottenere il giusto risarcimento? O una sofferta soluzione di riparazione inadeguata?

Ecco, la legge non ti impedisce di chiedere comunque il danno, anche nel caso in cui ti abbiano versato la caparra, ma il potere di questa è di far desistere fino all’ultimo chi nella trattativa è tentato a cambiare idea.

A tal proposito è utile aggiungere due cose.

Primo: l’entità della caparra deve appunto essere “capace”. Nel termine proprio del contenimento dei disagi economici che possono verificarsi.

Ovvero deve essere una cifra che comprenda le eventuali spese che il venditore dovrà affrontare per giungere all’atto.

E deve essere congrua. Più la somma è significativa, più sarà sconveniente rinunciare al rispetto dell’accordo.

Secondo: una volta che il proprietario accetta l’offerta, la caparra diventa valida per entrambe le parti.

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Il proprietario che accetta la proposta, si impegna a sua volta a rispettare l’accordo, mettendosi in gioco per la stessa cifra e quindi la caparra diviene uno strumento che tutela anche l’acquirente, nel caso che sia il venditore a non voler più procedere.

Per quest’ultimo si parla infatti di restituire “il doppio della caparra”, perché restituisce quanto versato dal proponente più la stessa cifra.

Detto questo, è anche bene precisare che a meno di disponibilità illimitate, non si esageri con la caparra. Di norma versare tra il 10 ed il 30 % è considerato giusto.

In caso di inadempienza poi, non vi è una motivazione che sia più valida di un’altra.

Ovviamente si sta parlando di causali individuali o di imprevisti di forza maggiore.

Se vi è un comportamento fraudolento di una delle parti (ad esempio il proprietario non vuole togliere l’ipoteca), non possiamo noi acquirenti essere additati come inadempienti…

Abbiamo compilato la nostra bella ed irresistibile offerta ed abbiamo allegato ad essa il nostro assegno di caparra.

Ed ora? Che succede?

Lo scopriremo presto!

Annunci

COME SI COMPRA UNA CASA? (Parte prima)

Dopo aver selezionato annunci su annunci, visto appartamenti su appartamenti aggiustando di volta in volta la mira sull’obiettivo finale, hai finalmente trovato quella che vorresti fosse la tua nuova casa.

E adesso?

PREPARAZIONE ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO

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Ora, prima di tutto, è il momento di farsi una domanda di vitale importanza per la tua futura serenità mentale:

Sei fermamente convinto, senza alcun dubbio, che la vuoi?

Ad alcuni potrebbe sembrare una domanda banale, invece è l’unica domanda che conta realmente, perché una volta effettuata quella che si definisce “Proposta di acquisto”, non si torna indietro…

…o meglio, farlo, avrà un suo costo solitamente doloroso.

Quindi, torniamo un attimo indietro e facciamo un check preciso sull’immobile di nostro interesse.

Prima appunto, di effettuare la proposta irrevocabile d’acquisto per un immobile, è buona norma richiedere tutte le informazioni possibili che possano un domani farti pentire della decisione presa troppo frettolosamente.

Perciò, sarà importante chiedere:

l’esatto importo delle spese condominiali

apartment-422231_960_720Attenzione! Probabilmente in fase di appuntamento col tuo agente immobiliare o con il proprietario stesso, ti sarà stata data una cifra indicativa delle spese condominiali.

Per esperienza personale, ti posso dire senza paura di essere smentito, che il più delle volte, il proprietario, non ricorda la cifra esatta che versa al condominio. Quasi sicuramente in buona fede.

E’ quindi di fondamentale importanza richiedere l’ultimo consuntivo spese ed almeno l’ultimo verbale di assemblea.

Questi due documenti ci forniscono delle informazioni molto interessanti. Oltre alla cifra annua che accetteremo di addossarci dal giorno del rogito in poi, possiamo infatti verificare come sono suddivise le spese nelle varie voci che compongono il totale.

thermostat-250556_960_720Ad esempio sarà indicato il corrispettivo per il riscaldamento se questo sarà di tipo centralizzato (N.B. In un immobile ove sono già installate le termo-valvole ed i contabilizzatori di calorie e l’appartamento non è abitato, la cifra indicante i consumi, potrebbe non essere a “regime” e quindi risultare passibile di innalzamento dal momento in cui lo abiterai, qualora la proprietà abbia messo al minimo o spento del tutto i termosifoni).

tap-943297_960_720Oppure potremmo scoprire che l’acqua viene conteggiata un tot ad occupante e quindi potremo venire a conoscenza del reale costo che andremo a pagare quando il trilocale che ci vende l’anziana vedova verrà poi abitato dalla nostra famiglia di cinque persone…

E molte altre indicazioni utili.

Potremo vedere se il condominio ha situazioni di sofferenza ed in che misura.

Una percentuale di morosi che sia sotto il 10% è quasi la normalità ed è gestibile senza particolari patemi, ma vi sono anche condomini con situazioni di morosità anche del 50% o più.

Non dico che non vadano acquistati immobili in condomini di questo tipo, ma a seconda della fase in cui sono queste problematiche e se la situazione non è del tutto compromessa, possiamo stabilire il nostro interesse regolando il prezzo da offrire in relazione a ciò.

Il Verbale di assemblea invece, è importante perché ci dirà quali sono le discussioni in corso nel condominio e soprattutto se vi sono interventi straordinari di cui si sta decidendo o si sia già deciso.

Dato che dovrai avere a che fare con quel condominio, è assolutamente fondamentale essere a conoscenza di tutte queste informazioni, ben prima di bloccare irrevocabilmente l’immobile.

 

le spese di acquisto

Oltre al prezzo della casa, dovrai sempre tenere a mente che avrai da pagare altre incombenze.

Quali sono le spese di acquisto di un immobile?

  • Le imposte;
  • Il notaio;
  • le spese per accendere un mutuo se acquisterete con l’aiuto di un istituto di credito.
  • La mediazione se ti sei avvalso di un agenzia immobiliare;

Fatti fare un calcolo il più realistico possibile di queste spese dal tuo agente immobiliare.

 

il titolo di provenienza dell’immobile

Ovvero: il venditore, come è diventato proprietario di questa casa?

Vi sono principalmente quattro modi per diventare proprietari di un immobile:

per atto volontario di acquisto;

per successione ereditaria;

per donazione;

per assegnazione da sentenza di un giudice.

Ognuna di queste ha le sue peculiarità. Ma l’attenzione è da porre soprattutto sulla terza voce in elenco: la donazione.

E’ buona cosa, se l’immobile proviene da una donazione ricevuta dal venditore, ottenere tutte le informazioni in merito alla stessa.

Nella maggior parte dei casi i pericoli reali sono minimi e vi sono comunque delle compagnie assicurative che ti tutelano in caso di rischio.

Ma ogni donazione è da esaminare a se stante.

Poi, pare ovvio dirlo, ma prima di dare i soldi della caparra in mano al venditore, è doveroso verificare che sia il legittimo proprietario.

 

la situazione urbanistica

La planimetria e lo stato di fatto della casa devono combaciare. E se così è, in seguito a modifiche effettuate precedentemente alla vendita, devono essere state autorizzate attraverso delle pratiche edilizie specifiche.

blueprint-964629_960_720Se vi sono delle sanatorie o dei condoni, è buona norma saperlo. Perché in alcuni casi condizionano la possibilità di effettuare successive modifiche, che potrebbero causare la perdita dell’abitabilità dell’immobile.

E se acquisti una casa che ti piace molto, basando la tua decisione sull’idea di buttare giù quella parete per avere un open space luminosissimo, ma il regolamento edilizio ti dice che se lo farai non sarà più un’abitazione…

Bene!

Ora sai tutto. Sei convinto dell’acquisto e sei pronto ad effettuare il grande passo.

Ma in cosa consiste esattamente una proposta di acquisto?

Lo vedremo nella seconda parte.

Stay tuned!

SE DOVETE COMPRARE UNA CASA, FATE COME IL SIGNOR WANG!

Visitare un appartamento che si è selezionato da una lista di annunci o in seguito ad aver visto il cartello sul portone, parrebbe essere una cosa semplice.

Ed in realtà lo è.

Solo che, come già detto più volte ormai, là fuori c’è sempre qualcuno che si diverte a metterci degli ostacoli davanti.

Quindi, dato per assunto che già al momento di fissare l’appuntamento vi siate fatti dire anche ciò che nell’annuncio non era scritto, siete finalmente arrivati all’uscio della vostra potenziale nuova casa.

Cosa DOVETE guardare?

Tralascerò volutamente la parte profondamente emotiva della situazione. Ovvero, si narra che se entri in una casa e provi delle sensazioni fortemente positive o rassicuranti, sia quella giusta. Amore a prima vista, lo si chiama in altro ambito.

E spesso e volentieri è effettivamente così.

La familiarità che si instaura con la casa giusta, la si avverte molto velocemente.

Però…

C’è sempre un però.

Anche gli amori a prima vista finiscono. Di frequente infatti, dopo una storia di fervente passione, arriva la cocente delusione.

Perché la prima vista del vostro “amore”, tralascia sempre gli aspetti pratici della convivenza o del rapporto di coppia.

Ciò può avvenire, molto più facilmente, anche quando rimanete abbagliati dalla casa – che credevate – dei vostri sogni.

Perché, anche se è vero che difronte a vizi e difetti occulti la legge è dalla vostra, è vero che ciò vale, se si riesce a dimostrare che tale difetto è stato tenuto volutamente nascosto o si è palesato da un dato momento in poi dopo l’acquisto e non poteva essere rilevato prima.

Così recita infatti l’Art. 1497 del Codice Civile: “Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.”

Vi sono però molte situazioni in cui questa tutela non può essere applicata.

Ad esempio, la scarsa luminosità dei locali, l’esposizione infelice, i servizi condominiali insoddisfacenti.

Ciò che voi acquistate, lo fate indicando in qualsiasi contratto che sottoscriverete, che lo fate dopo aver “visto e gradito”.

Questa è la formula che sancisce la vostra decisione.

Quindi andate poi a dire al venditore che non avevate visto qualcosa che non vi è stato nascosto…

L’unica soluzione a questo punto, è imparare a vedere ciò che a prima vista non è possibile vedere.

La prima cosa da fare, lo so, sembrerà stupido dirlo, ma vi assicuro che mi è successo un numero significativo di volte, è, se non viene fatto dalla proprietà, o dall’incaricato alla visita, farvi aprire le finestre.

E non pensiate che sia una buona idea farlo, solo quando vi è la luce del sole.

Dio solo sa, cosa si cela dietro quella finestra!

Credetemi, mi è capitato alcune volte di assistere alla scena in cui il proprietario, o l’incaricato (quando sono stato anch’io cliente…) non fa nessun cenno di tirare su le tapparelle o aprire le persiane.

Partiamo subito col dire che anche se viene fatto in buona fede, è una cosa sbagliatissima!

Le sensazioni che si rafforzano, anche inconsapevolmente, in chi viene a visitare l’immobile, è che ci sia qualcosa da nascondere o che non debba essere visto.

La cosa comunque più triste è che spesso ciò, non viene dimenticato o fatto in buona fede, ma realmente per nascondere un affaccio infelice o l’odore che fuoriesce dalla cucina del ristorante etnico sotto di noi, o la vista sulla tangenziale o chissà che altro “segreto”…

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Impareggiabile vista su verdeggianti colline…

E provate poi a dire al giudice che il vizio era occulto…

Sento già le risate…

Un’altra cosa da fare assolutamente, è chiedere o verificare di persona, qual’è l’esposizione dell’immobile. Verso quale punto cardinale affaccia la cucina? E la camera? E sopra o sotto, cosa c’è?

Queste cose, saranno utili, non per i vostri riti propiziatori, ma semplicemente perché potrete così individuare le criticità intrinseche dell’immobile stesso.

Non illudetevi. Non esistono immobili privi di difetti. Tutte le case hanno dei punti deboli.

La cosa saggia però, è individuarli e quantificare cosa comporterà in termini di denaro e tempo, risolverli o limitarli affinché non rovinino la nostra permanenza nella casa.

Una parete a nord in uno stabile con una facciata non modernamente coibentata, potrà essere a rischio umidità.

Una casa all’ottavo piano, unicamente esposta a ovest, nei mesi più caldi, avrà le pareti letteralmente bollenti anche alle undici di sera.

Se sotto all’appartamento non vi è un altra abitazione, ma un porticato o uno spazio non riscaldato, l’appartamento sarà con molta probabilità il più freddo dell’intero stabile, ecc.

Oltre a ciò, sarebbe buona norma chiedere o poter verificare di persona, il funzionamento dell’impianto idraulico.

Vi giuro, non lo fa quasi nessuno. In vent’anni solo un paio di clienti me lo hanno chiesto esplicitamente.

E’ vero che se c’è un problema di questo tipo potrebbe rientrare nei vizi occulti (ma si tratta anche qui di convincere il giudice che non “potevamo” verificare il funzionamento dell’impianto… e potrebbe essere utile a questo punto avere un documento in cui viene scritto che abbiamo chiesto di aprire i rubinetti e ci è stato impedito dal proprietario…).

Ad ogni modo, anche se abbiamo il miglior principe del foro a nostra disposizione, non sarebbe meglio evitare l’estenuante esperienza di un’azione legale perché non abbiamo girato un rubinetto?

Un indicazione importante dei punti deboli della casa, la da sicuramente anche un documento che viene ad oggi sottovalutato dai più: la certificazione energetica o “Attestato di Prestazione Energetica (APE ex ACE) dell’immobile.

Questo certificato contiene un numero importante, perché in quel numero, ci è detto molto chiaramente quanto “consuma” la casa in questione. E’ l’ IPE. E serve a classificare in una scala da A++ a G, dove si pone l’appartamento oggetto del nostro interesse.

Aggiungerei anche intanto, che se la classe è G, può andare da 175 a infinito…

Innanzi tutto dovremmo considerare che se andiamo a visitare una casa usata, costruita più di 5 o 6 anni fa, molto probabilmente (in proporzione a quanto più ci si allontana dal 2015), non avremo l’eccellenza in tale caratteristica.

Ma avremo sicuramente un’idea di massima, di quale migliorie questa casa potrà necessitare.

Queste sono cose importanti da “guardare” quando si visita un immobile.

Ma ovviamente non solo.

Ricordate sempre che ci sono anche delle cose che forse, né il proprietario, né l’agente incaricato dal proprietario realmente sanno. Forse la casa è vuota da parecchi anni e quel ristorante sotto casa è stato aperto l’anno scorso.

Un’ottima mossa è tornare a visitare la casa in orari diversi ed anche passare davanti al palazzo, nel week end o in serata, o anche nelle ore più tarde.

Scoprirete magari delle cose che non avevate nemmeno considerato all’inizio della vostra ricerca.

Forse siete sorpresi che un agente immobiliare vi dica come scoprire gli altarini.

Ci credo, perché spesso siamo visti anche così. Come quelli che coprono le magagne al fine di vendere…

E la cosa mortificante (almeno dal mio punto di vista) è che mi è capitato di parlare con dei proprietari, che volevano vendere il loro immobile tramite agenzia, perché riconoscevano nella funzione professionale della stessa, la capacità di dire menzogne o mezze verità o di tacere dei difetti ai potenziali interessati.

La cosa ancor più mortificante è che tale deviata convinzione, la hanno avuta anche alcuni clienti che sono dall’altra parte della barricata.

Una volta un signore mi disse testuali parole con una approccio amichevole e sereno: “Va bene signor Pensa, ora, so che lei deve vendere ed alcune cose le avrà accuratamente evitate o addolcite, ma a quanto verrà via questa casa?”

Vi assicuro che sono rimasto senza parole e non ho saputo nemmeno controbattere a quell’assurda affermazione.

Ero basito, perché il cliente accettava a priori, di avere a che fare con un imbonitore o peggio un ciarlatano (non nella mia persona ma nella considerazione della professione di cui faccio parte) e gli andava bene così!

Pazzesco.

Quindi per concludere e come ho accennato nel titolo, fate come il mio cliente Wang, non abbiate paura di chiedere. Anche cose magari non comuni, ma per voi importanti.

Il cliente di cui vi sto raccontando, vide un appartamento che gli piacque. Ma aveva una grande necessità.

E’ un giornalista, ed aveva l’esigenza personale di trovare un appartamento estremamente silenzioso per potersi concentrare e scrivere i suoi articoli, soprattutto nelle ore serali e notturne.

La silenziosità era il requisito fondamentale, incideva per almeno il 70% sulla casa da scegliere.

Mi chiese se era possibile visitare l’appartamento intorno a mezzanotte.

Comprendendo la reale necessità, accettai di accompagnarlo a rivedere l’appartamento in tarda ora (l’appartamento era vuoto ed avvisammo la proprietà, in modo da non destare sospetti nel condominio per l’insolito appuntamento).

La sua preoccupazione scaturiva dalla preoccupante vicinanza dei binari del tram.

Ci fermammo all’interno dell’appartamento per il tempo necessario al passaggio di tre tram (il primo, il signor Wang, non lo sentì proprio, dovetti farglielo notare io…)

La paura del signor Wang, fu sconfitta e… vincemmo tutti e tre!

Non dico che dovete cominciare a girare per case di notte eh!

Anche se un’agenzia immobiliare notturna potrebbe essere un’ottima variante commerciale!

Ma semplicemente che se avete un dubbio su una casa che vi piace ed è per voi fondamentale sapere una determinata cosa, prima di firmare qualunque cosa, che vi impegnerà irrimediabilmente, chiedete e chiedete con prova.

Un vero professionista immobiliare, sarà ben felice di farvi prendere una delle decisioni più importanti della vostra vita a cuore più leggero.

Un’ultima cosa. C’è una domanda che spesso mi fanno, ma che personalmente ritengo piuttosto inutile.

La domanda è: “chi sono i vicini?” Ed è una domanda che spesso sottintende “I vicini sono brava gente?” “Vive un serial killer sul mio stesso pianerottolo?” “Vi sono dei trapezisti circensi al piano di sopra?”

Ora, al di là che non conosco proprio tutto il condominio quando ho in vendita un appartamento, vige una considerazione basilare per cui questa domanda non è corretta.

Ed è che il vicino, simpatico o antipatico che sia, è un individuo che può trasferirsi da dov’è, il giorno dopo la vostra visita o tra vent’anni. Magari sta cercando casa proprio come voi…

Ad ogni modo, qualunque sia la risposta che avrete, sarà dal futuro incerto.

Ovvero se si conosce oggi la risposta, non avrete alcuna certezza che domani sia la stessa.

Non mi resta che augurarvi: Buona visione!

Ricordate sempre che se volete commentare o scriverci una vostra esperienza in merito all’argomento, è ben accetta!

E se vi fa piacere leggere il nostro blog, iscrivetevi in modo da essere avvisati all’uscita di un nuovo argomento!

Volete cercare il vostro appartamento a Milano in zona Isola o adiacenze con noi?

Lasciateci i vostri recapiti qui sotto per essere contattati da un nostro incaricato che raccoglierà dettagliatamente la vostra richiesta:

N.B.

I vostri dati di contatto per noi sono sacri, nel rispetto della legge sulla Privacy, non verranno divulgati in nessun modo, ma verranno utilizzati solo per soddisfare la vostra stretta esigenza.

SCOPRI COME ANDARE A VEDERE UNA CASA PUÒ TRASFORMARSI IN UN’ESPERIENZA INFELICE!

Andare a vedere una casa a seguito di una selezione da parte nostra, di vari annunci pubblicizzati qui e là, dovrebbe essere una cosa abbastanza semplice e lineare.

Dovrebbe…

Perché in realtà, può diventare un’esperienza pessima. Ed anche se possiamo dirci che le brutte esperienze ci fanno crescere, possiamo altrettanto dire che se evitassimo di perdere del tempo, sempre più prezioso, saremmo sicuramente più felici.

Quindi, se abbiamo trovato degli annunci che hanno mosso la nostra curiosità, ed abbiamo deciso di andare a vedere quelle case, sappiate prima ciò che vi sto per dire.

PUBBLICITÀ’

Le inserzioni immobiliari sono come la pubblicità. Anzi, sono pura pubblicità. Se fatte bene, ottengono anche un buon riscontro nel catturare l’attenzione di chi legge.

Avete mai comprato un prodotto perché convinti delle sue proprietà eccezionali elencate nello spot?

Sicuramente nell’arco della vostra esperienza di vita vissuta avrete avuto anche delle delusioni.

Se siete nati o cresciuti negli anni ’70’ o ’80, ricorderete questo tipo di pubblicità:

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Non c’era internet per fortuna! E molti di noi non potevano accedere alle risorse economiche di famiglia per fare acquisti in contrassegno.

E come lo giustificavi ai tuoi quando il portiere gli consegnava il pacco degli occhiali ai raggi X per te?

Però sono certo che molti ragazzini, come ai tempi anche chi sta scrivendo, avranno fantasticato sul possedere oggetti da agente segreto o dalle sensazionali capacità tecnologiche.

Chi poi fu così impavido e coraggioso da rischiare, scoprì ben presto che ad esempio i famosi occhiali magici, non erano altro che questi:

occhiali raggi x verita

Gli occhiali c’erano, ma erano uno scherzo.

Peccato che l’inserzionista si era dimenticato di scriverlo. Alcune varianti prevedevano l’utilizzo di scritte “ridere ridere ridere” affianco all’immagine o appunto il riferimento alle “visioni insospettate”. Eh già.

Insomma, le aspettative del timido adolescente venivano sgretolate brutalmente.

Ogni forma di pubblicità, non vi racconta MAI la verità. O più precisamente, ometterà sempre qualche dettaglio o particolare.

Così in ambito immobiliare, non troverete mai: “Splendida vista sul muro di fronte, distante due metri” oppure: “Venite a sentire con le vostre orecchie a quanti decibel passa il treno sotto la finestra!”.

Piuttosto troverete, nel primo caso: “Molto tranquillo e riservato”, e nel secondo: “Comodissimo con la stazione!”

Quindi la regola è: se sapete cosa non volete assolutamente, ditelo perentoriamente al vostro interlocutore, affinché non vi faccia perdere tempo.

E’ assurdo dal mio punto di vista, ma ci sono ancora degli operatori immobiliari che tentano fino in fondo di non dirvi il piano di un determinato immobile o se vi è l’ascensore o meno.

Perché secondo loro, se arriva la nonnina di turno, riusciranno senza problemi a venderle quel quinto piano senza ascensore in casa d’epoca (i soffitti sono molto più alti…)

Quindi, STANATE l’infida tecnica di vendita (che poi vendita non sarà mai, altrimenti parliamo di circonvenzione di incapace…) e vi risparmierete un sacco di tempo e scocciature annesse.

E’ mia abitudine e dovrebbe essere quella di ogni agente immobiliare che si rispetti, fornire quante più indicazioni possibili a riguardo degli immobili che pubblicizziamo.

Quindi anche quando chiama il cliente che taglia corto e che mi dice: “Voglio vedere il tale appartamento!”, Io rispondo sempre nei casi particolari: “Ha visto che non è presente l’ascensore?” oppure “Sì, certo. Ha letto che è un piano rialzato?” ecc. ecc.

Vero che molte volte mi dicono “Ah no, non avevo visto” (e anche qui ce ne sarebbe da dire…), ma diciamo che magari non è un informazione evidente.

Mi pare di averlo già affrontato in un altro post, ma lo ripeto, ci sono portali che se al momento dell’inserimento dell’annuncio si compila il form indicando che non c’è l’ascensore, quando l’annuncio viene pubblicato, la voce “ascensore: sì”, sparisce del tutto. Che dite? E’ una mancanza voluta?

Certo, ai distratti o agli ingannati, passerà la voglia di vedere quello specifico appartamento, ma solo se quella caratteristica è per lui fondamentale.

Io la paura dell’agente immobiliare che non riesce a fare vedere l’appartamento non la capisco proprio.

Cos’è? Hai preso l’immobile ad un prezzo proibitivo per averlo a tutti i costi ed accontentare il proprietario, che ora non sai cosa dirgli se non ci porti nessuno? E quindi ci vado di mezzo io che di tempo ne ho ben poco! E forse ho anche dovuto prendere dei permessi o spostare impegni importanti, anche solo per stare con la mia famiglia, perché tu devi far vedere a quell’illuso che crede di trovare un pollo da spennare nel mercato immobiliare attuale, che stai facendo vedere l’appartamento?

Spero tu smetta di fare questo lavoro. Sinceramente!

Quindi, lo ripeto:

Fate quante più domande possibili.

Accertatevi sul piano, sulla metratura indicata, sul prezzo esatto e su cosa comprende. Sull’ammontare delle spese condominiali e su tutte quelle caratteristiche che magari vi hanno allettato. Un professionista serio, non sarà scocciato, anzi, sarà felice di non perdere, ma soprattutto di non farvi perdere, del tempo.

Poi c’è la visita. E la prossima volta vi dirò cosa è utile chiedere durante la visita e cosa è inutile.

Stay Tuned!

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RICERCARE L’IMMOBILE GIUSTO. E’ COSI’ FACILE? Parte Seconda

Avete capito esattamente cosa state cercando? Come dovrà essere realmente la vostra futura casa?

Bene, è ora di cercarla.

Quale strumento vi viene in mente, così, di getto, utile a cercare un immobile?

Internet? Già. Proprio internet.

Quest’oggi vorrei focalizzarmi su un specifica modalità di ricerca di un immobile su internet:

La ricerca sui portali immobiliari.

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Prima di tutto facciamo un po’ di chiarezza. Il portale immobiliare è un sito contenitore. Quindi non è il sito specifico di un’agenzia, di un professionista o di un costruttore. Ma è un sito in cui vengono raccolti tutti gli annunci immobiliari che i vari inserzionisti, privati, agenti e costruttori, decidono di pubblicizzare.

Bene! Direte voi.

Sì è un bene in effetti. Perchè in questi portali vengono raccolti un gran numero di immobili. E quindi, è sicuramente un’ottima risorsa da consultare.

Ma non tutto ciò che è oro…

Infatti è mia intenzione, darvi qualche dritta su come utilizzare al meglio questi siti.

Perché, ricordatelo sempre, chi inserisce gli annunci sui portali, ha un unico obiettivo. Fare sì che l’annuncio raggiunga più persone possibili, affinché possano entrare in contatto con l’inserzionista, per poter fissare un appuntamento… insomma, VENDERE!

E voi sapete bene quante cose si è pronti a fare pur di vendere… 🙂

I portali immobiliari, consci del potere che via via hanno acquisito nel campo della promozione, questo lo sanno bene. Molto bene. Quindi, cosa fanno di specifico, e diciamolo, lecito, onde evitare fraintendimenti, per guadagnarsi la loro pagnotta?

Creano dei servizi ad hoc, per gli inserzionisti. Promettendo più visibilità.

Ad esempio?

Ad esempio vi sono servizi che evidenziano l’annuncio. Servizi che permettono una maggiore presenza di immagini. Servizi che permettono addirittura di comparire per primi sulle pagine di ricerca.

Avete presente quelle volte che cercate di trovare un bilocale a “Cinghiate di Sotto” e come primo risultato vi compare quell’attico con piscina e campo da tennis in centro città?

Ecco, quell’inserzionista ha pagato (probabilmente anche molto) affinché ad ogni ricerca un qualsiasi utente faccia, il suo annuncio compaia per primo.

Geniale? Bé, non direi. Forse per il portale.

L’inserzionista sta seminando di tutto, sperando che vengano su pomodori. Magari ci riesce… Ma non è detto. Ma questo è un altro discorso.

Come fare per ridurre al minimo questo fastidioso inconveniente (sì perché finché l’annuncio non congruo è uno, amen. Ma quando mi devo districare riga per riga, per trovare ciò che mi interessa, diventa noioso).

Quindi per prima cosa, quando effettuate una ricerca sul vostro portale preferito, ricordate, sempre, di mettere più parametri restringenti possibili.

Ad esempio, vorreste un bilocale di 50 mq che costi non più di 150.000 euro? Se nella maschera di ricerca, nel campo “prezzo”, metterete anche un valore minimo (che ne so 70/80.000), non perderete l’occasione della vita di quel bilocale che viene via ad 1 euro soltanto… 🙂

Verificate inoltre se avete scelto una zona specifica, non considerando la possibilità di altre, se per caso vi è qualche flag su “cerca in zone limitrofe”.

Insomma, restringete il campo il più possibile! Non perderete occasioni, ma guadagnerete tempo! E la ricerca sarà meno snervante.

Cioè, perché se cerchi un 70 mq non metti un limite? Certo, se ti capita un 250 mq allo stesso prezzo di quanto tu vuoi spendere nella zona in cui cerchi il 70 mq…

Portali immobiliari ve ne sono molti. I principali sono 3 o 4, con i due più famosi, “immobiliare.it” e “casa.it” che si fanno una guerra spietata tra loro per essere i più utilizzati dagli inserzionisti.

Quindi direi di tenerli in considerazione per le vostre ricerche. Il primo ha una funzione di localizzazione molto buona. Basta infatti indicare una via o un luogo ed il software vi mostra tutto ciò che avete scelto nell’area indicata. Questa può addirittura essere tracciata liberamente, per una ricerca davvero personalizzata.

Altro buon riferimento è il sito idealista.it. E’ un portale di origine spagnola, che ha preso piede anche qui da noi. La differenza con gli altri portali, è che è molto descrittivo e non da limiti per le immagini agli inserzionisti. Quindi se l’inserzionista è stato bravo, spesso si trovano annunci molto completi e dettagliati. Ti tiene inoltre aggiornato sulle modifiche di un prezzo di un dato immobile.

Esistono anche altri portali, che definirei “minori” (non me ne vogliano).

Se siete a conoscenza di realtà locali specifiche dove questi portali funzionano molto, potrebbero essere una buona risorsa.

Ma ricordate sempre: Chi pubblica gli annunci ha pagato per farsi vedere. Focalizzate la vostra attenzione su ciò che la merita.  😉

Un importante postilla:

Molti portali forniscono alle agenzie che utilizzano i loro servizi, le richieste che provengono dal loro sito. Queste richieste vengono appunto lasciate volontariamente da chi sta cercando un immobile specifico.

Attenzione però! Dato che i portali hanno “fame” di richieste da fornire ai loro clienti (che non siete voi, ma sono gli inserzionisti; sono infatti un’ottima attrattiva per ottenere i contratti di pubblicità con le varie agenzie immobiliari), utilizzeranno qualsiasi metodo per raccogliere i vostri dati.

Sia chiaro. Io stesso, reputo più seria e degna di attenzione, una richiesta che mi perviene completa di nome e cognome, telefono e indirizzo di posta elettronica…

…Finché l’abbiate volutamente lasciare.

Vi sono però situazioni in cui questi dati vi vengono “carpiti”. Avete richiesto informazioni per uno specifico immobile? Facile che i vostri dati verranno inviati anche ad altri inserzionisti.

La ricerca dettagliata vi ha generato una serie di annunci da visualizzare? Occhio al pop-up assassino allora! Spesso e volentieri comparirà una finestra che vi inviterà ad inserire i vostri dati per far sì che quella ricerca venga presa seriamente in considerazione. Come? Ma inviandola a chi può soddisfarla. Ovvero tutti gli inserzionisti che non aspettano altro che il vostro contatto!

SPECIFICO: Nulla in contrario sull’utilità del servizio. Purché questo venga espressamente richiesto.

Quindi se non volete che la vostra ricerca, appena in fase embrionale, venga presa sul serio, occhio a dove cliccate!

A presto!

RICERCARE L’IMMOBILE GIUSTO. E’ COSI’ FACILE? Parte Prima

La ricerca della casa dei nostri sogni, spesso si rivela più difficoltosa che mai.

Questo per diversi fattori.

Il primo, dipende esclusivamente da noi. L’errore che spesso si commette, molto umano, è di idealizzare troppo la casa che vorremmo, senza considerare tutto ciò che concretamente ruota intorno a quell’idea. Compresi soprattutto i contro.

Esempio:

mulinobianco

Tutti noi la conosciamo…

E’ un’immagine stereotipata di ciò che può renderti felice. La casa del Mulino Bianco. Una vera icona di felicità famigliare.

Ebbene, avete mai pensato realmente a cosa vorrebbe dire viverci?

L’erba da tagliare. Il mulino da seguire. Dove sarà il primo bus vicino? Quali orari fa? Quel rigagnolo d’acqua potrebbe anche esondare? Quando il tetto o la facciata saranno da sistemare quanto mi costerà?

Sì lo so. Non volevo distruggere un mito. Però, al di là della volontà di tutti noi, di trovare la casa del Mulino Bianco, nella città che vogliamo, nella via che ci piace e soprattutto senza i lati negativi che possono essere annessi (ma sia chiaro che ad alcuni non farebbero ne caldo ne freddo), dobbiamo fare i conti con COSA E’ MEGLIO PER NOI.

Eh già. Perchè è vero che avere un bel giardino di 500 mq è bellissimo, ma magari la nostra indole pigra non ci aiuterà quando una Domenica sì e l’altra no, dovremo dedicarla alla sua manutenzione. Oppure è proprio quello che cerchiamo un po’ di sano lavoro da giardino, ma per andare al lavoro la mattina quanto ci metteremo?

Quindi, la prima cosa da fare sarà essere onesti con noi stessi. Anche perchè poi, una casa, non la cambi con tutta questa facilità.

Tiriamo le somme. Veramente, quanto spazio abitabile ci serve? Quanto spazio in più saremmo in grado di gestire? Quanto dovrebbe distare dai nostri luoghi di interesse? Nei prossimi anni, sarà utile, necessario o desiderabile avere dei famigliari vicini?

Insomma, fatevi le domande giuste. Siete mattinieri? Prima di uscire di casa, nonostante la famiglia numerosa, vi alzate 2 ore prima per prendervela con comodo? Siete persone puntuali? Se perdete un mezzo o una coincidenza, a quali conseguenze andrete incontro?

So che possono sembrare domande retoriche e quasi stupide. Ma non avete idea di quante volte mi è capitato di avere davanti un cliente con una richiesta per la ricerca iniziale di una casa, che poi è diventata tutt’altra cosa.

Una volta individuato cosa volete, ed in questo un buon consulente immobiliare vi può essere d’aiuto anche grazie alla visita ad immobili pertinenti, siete pronti…

…pronti a cercare.

Quindi vi metterete alla ricerca di annunci che soddisfino le vostre esigenze…

Ma non crediate che sia fatta, anzi, dovrete superare altri ostacoli, quali?

Quello del portale immobiliare ad esempio.

Ma questo, lo vedremo la prossima volta.

Continuate a seguirci!

FINE PRIMA PARTE