QUAL E’ IL VALORE AL METRO QUADRO PER LE CASE DELLA MIA ZONA?

“QUANTO VANNO QUI AL METRO QUADRO?”

Questa è la domanda che più frequentemente mi fanno le persone che entrano in agenzia e spesso anche amici e conoscenti che sanno che sono un agente immobiliare.

Forse il più delle volte la domanda viene posta anche per rompere il ghiaccio.

Un po’ come quando si comincia a parlare del tempo.

Forse anche tu hai sempre pensato che in fondo una domanda sul valore degli immobili fatta ad un agente immobiliare, sia una domanda “facile” o banale. Un po’ come affermare: “che freddo oggi eh!”

Niente di più sbagliato!

E’ una delle domande più difficili a cui rispondere!

Perché un quartiere specifico di Milano non è mai uniforme nei valori.

Vi sono realmente parecchi parametri da considerare per arrivare a stabilire il corretto prezzo di una casa.

Nel nostro quartiere ad esempio (e intendo da P.le Lagosta per un raggio di 1 Km di distanza), possono esserci variazioni di prezzo anche del 30% in più o in meno!

Ed è forse per questo che quando rispondo a questa domanda cercando di spiegare dettagliatamente queste differenze e perché non è possibile fornire una risposta univoca, di solito ricevo sguardi un po’ assenti e sorpresi, un po’ come a dire: “Quando mai glielo ho chiesto…”   Ma hai cominciato tu eh! 😀

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Ma se per caso sei tra coloro i quali se lo stanno chiedendo realmente qual è il valore della propria casa, posso aiutarti davvero.

Da parecchi anni ormai conosco i valori della nostra zona e le dinamiche del mercato sempre in mutazione.

Ad esempio posso affermare che ad oggi l’andamento del mercato in zona Isola è in crescita. Sia nel numero delle trattative che anche per i valori scambiati.

Sono veramente molte le variabili che permettono di costituire il prezzo di una casa.

Proprio oggi parlavo con i miei collaboratori delle enorme differenze che possono passare anche nella stessa via!

Ho un caso molto recente, in cui in Via Arese, abbiamo venduto due immobili in edifici uno difronte all’altro.

Uno stabile è il classico palazzo signorile della fine degli anni ’60 inizio ’70, con giardino condominiale, portineria ed ascensore.

L’altro una casa dei primi anni del secolo scorso (1920/30) di tipo economico, paragonabile ad una casa di ringhiera.

Proprio per la loro natura diversa le due case in questione hanno realizzato dei valori al metro quadro molto differenti.

La casa economica, senza ascensore è stata venduta a circa il 20% in meno rispetto all’altra. E sono distanti tra loro poco più di 10 metri!

L’ho raccontato perché spesso sento clienti dire: “bè, qui difronte hanno venduto a 4000 al metro quadro quindi è quello il valore”.

Purtroppo NO!

Vera è una cosa però.

Il grosso del valore viene dato dalla posizione della casa.

Più è vicina ai servizi primari e soprattutto a comodi mezzi di trasporto, più assume valore.

Ma considerato che ormai in zona Isola sono tutti vicino a MM o tram o bus, vi sono altri parametri da considerare per stabilire i valori corretti.

Quelli che maggiormente influiscono, sono:

  • piano;
  • presenza o assenza dell’ascensore;
  • stato dell’edificio esterno;
  • stato interno dell’appartamento;
  • affaccio;
  • accessori o pertinenze quali balconi o cantine e solai presenti;
  • spese di gestione;
  • qualità del vicinato.

Quindi una volta stabilito quanto incidono le soprastanti caratteristiche, si può indicare con una precisione estrema, quale sarà il possibile valore minimo e massimo di realizzo di un dato immobile.

Chiunque abbia intenzione di mettere in vendita il proprio appartamento dovrebbe far effettuare delle valutazioni della propria casa prima di partire con annunci ed inserzioni varie.

Posizionare male il prezzo, potrebbe danneggiare drasticamente la riuscita della vendita, compromettendo la possibilità di recuperare il valore maggiore possibile.

Perché un prezzo troppo alto, condurrebbe l’immobile a rimanere a lungo sul mercato, facendo perdere la percezione di “validità” dell’oggetto.

“Se quell’immobile è sul mercato da mesi è perché è troppo caro” penserebbe quasi sicuramente chi sta cercando la sua futura casa. (“E quindi non sarò io il pollo da spennare…”)

Perché se in tutto il tempo in cui l’intenzionato all’acquisto cerca sui portali di annunci (e spesso sono mesi), vede sempre lo stesso immobile che rimane lì, è questo che nel migliore dei casi pensa.

Nel peggiore, è che se è ancora lì, è perché c’è sotto qualcosa…

Se al contrario metterai in vendita l’appartamento ad un prezzo troppo basso, avrai perso una buona occasione.

A me, scoccerebbe buttare via anche solo 1.000 euro!

Quindi il mio consiglio è: fatti fare almeno 3/4 valutazioni da agenzie e professionisti differenti.

Confrontale ed analizza i dati che hai raccolto.

Verifica cosa è presente sul mercato e dai un occhio anche ai valori pubblicati sull’agenzia delle entrate.

Se vedi dei dati troppo discordanti, diffida.

Intanto, se sei interessato a conoscere il valore di casa tua, permettimi di farti questa offerta:

Chiamami entro il 30 giugno 2017 per avere una valutazione del tuo appartamento.

Se poi in totale autonomia e senza alcuna pressione (le solite agenzie non mollano mai l’osso, noi siamo “normali”, non ti chiameremo ogni settimana per chiederti se hai deciso di vendere…) deciderai entro un anno dalla data di valutazione di vendere tramite la nostra agenzia, avrai uno sconto provvigionale del 50%!

Pagherai infatti solo l’1,5% sul prezzo di vendita.

Ma in cosa consiste il nostro servizio di valutazione?

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Intanto parto col dirti che è del tutto GRATUITO e non genera alcun tipo di impegno da parte tua.

Scrivici la tua email e la via in cui è il tuo appartamento e ti risponderemo con una descrizione dettagliata, di come si svolge il nostro servizio di valutazione.

Ma non finisce qui!

Chiamami per ricevere la tua valutazione gratuita ed avrai un omaggio che ti tornerà utile se un domani intenderai mettere in vendita la tua casa. Anche se non ti rivolgerai a noi!

Cosa aspetti?

Compila il modulo qui sotto.

Inserisci nome, email e via e ti invieremo il dettaglio del nostro servizio.

E solo se sarai interessato, successivamente, effettueremo gratuitamente la nostra valutazione.

Ti aspetto!

 

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I 2 GRANDI ERRORI CHE FA CHI VENDE CASA!

Scopri subito se li stai facendo anche tu!

Quindi hai deciso di vendere la tua casa.

Magari sei anche già partito con qualche inserzione su internet o il cartello sul portone fuori casa.

Lo sai che prima ci sono degli obblighi di legge da seguire per non incappare in sanzioni salate?

Ed oltre agli obblighi ci sono anche cose, che è meglio non farle sbagliate in partenza, per non compromettere il risultato finale.

Sia il raggiungimento stesso che la sua qualità.

Partiamo dagli obblighi.

Sono principalmente 2.

  1. Hai fatto fare la certificazione energetica? Per vendere un immobile, la legge ci obbliga ad essere muniti dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE o ACE).Questo deve essere indicato su qualsiasi inserzione o annuncio pubblicitario intenderemo utilizzare. Sia sul cartello fuori dal portone, che sull’annuncio in internet che sulla rivista cartacea. Non indicare questo dato, comporta l’assumersi il rischio di essere sanzionati per un importo che va dai 500 ai 5.000 euro.Meglio non rischiare…Come si ottiene il Certificato?

    Lo compila un tecnico che esamina le caratteristiche della casa (sia dell’intero edificio, che dello specifico appartamento) ed in seguito, inserienergy-efficiency-154006_960_720sce i dati che ha rilevato all’interno di un software ed ottiene un coefficiente di prestazione energetica.

    Il risultato andrà a posizionarsi in una fascia energetica, che oggi va da A++ a G. E verrà indicato anche un valore (IPE) che ci informerà del consumo al metro quadro per anno (Kwh/m2a).

    Il costo del tecnico che produce questo documento può variare dai 70 ai 250 euro.

    Per un appartamento di taglio medio, il costo si attesta intorno ai 120/150 euro.

    Sempre meno di 500 e sicuramente di 5.000…

    Inoltre all’atto, davanti al notaio, dovrà esserci per forza.

    Altrimenti non sarà possibile rogitare.

     

     

  2. La scheda catastale è aggiornata e conforme? Ok, hai fatto dei lavori al tuo appartamento. Ora è veramente bello! Ma hai seguito tutte le procedure affinché anche la documentazione che segue l’immobile sia aggiornata ed in linea con le modifiche? Prima di effettuare qualsiasi lavoro interno, è buona norma presentare la giusta richiesta all’Ufficio del settore edilizio del Comune in cui è posta la casa. Se hai fatto dei lavori senza autorizzazioni, prima di tutto, probabilmente, dovrai corrispondere una multa al Comune di 1.000,00 euro.Ma cosa ben più grave, se il tuo acquirente ti ha già versato una caparra per la tua casa, vista con le modifiche che l’hanno resa così originale e poi scopri che le modifiche che hai fatto fare, non sono permesse dal Comune?architect-254579_960_720

    Cosa dirai al tuo acquirente?

    E’ un campo minato… …meglio non addentrarsi nell’eventualità!

    Se invece hai fatto tutto per bene, ottimo.

    Ma ricordati di verificare col tecnico che hai incaricato, che sia tutto a posto. Che la pratica edilizia sia chiusa. Che la documentazione sia completa.

    Al giorno dell’atto, basta una piccola incongruenza, che… …ops…

    (e se tu lo hai comprato cos

Queste due cose, sono molto importanti.

Eppure sono le due cose più tralasciate, da chi parte con la vendita della propria casa.

Perché poi magari mettono in vendita il loro appartamento al 30% in più del valore di mercato, o comunque ad un prezzo molto alto, perché: “Non voglio mica svendere io!”, poi gli capitano un paio di sanzioni di quelle salate e una rogna con un acquirente incazzato nero per qualcosa che sta andando storto e non hanno pensato prima, che la svendita la stanno causando loro…

Queste due cose, semplificando, sono il 90% della conclusione positiva della tua vendita

Non lo è spiegare a chi visita la tua casa, quanto è vantaggioso comprarla perché la cucina che hai fatto installare 20 anni fa è stata fatta su misura.

Non lo è, spiegare che case come la tua non ce n’è in giro perché il balcone affaccia proprio sulla fermata del tram.

Non lo è spiegare che hai scelto personalmente quelle piastrelle azzurrine del bagno…

Perché l’acquirente della tua casa, viene a vederla e si fa autonomamente un giudizio.

E’ lui che stabilisce cosa va bene di casa tua.

E’ lui che stabilisce i punti a favore ed i punti contro.

E’ lui a cui deve piacere ciò che vede.

Perciò, l’influenza di ciò che gli dici, rispetto a ciò che vede è pari a 0.

Sai cosa fa la differenza?

Ciò che non può vedere.

Perché è quello che rafforzerà la sua decisione.

Quando sceglierà di farti la proposta, vorrà dire che avrà preso una decisione.

MA…

E’ l’acquisto di una casa.

Non è una maglia.

Non decidi che va bene quella e la prendi il giorno stesso.

“Ecco signora, questi sono i soldi, mi lasci le chiavi. Bene! La accompagno alla porta. Arrivederci!”key-1462343_960_720

Nella stragrande maggioranza dei casi, ne entrerai in possesso settimane o mesi dopo.

E sai cosa avviene durante tutto questo tempo?

Che cercherai delle conferme.

Il tuo acquirente, cercherà in ogni aspetto della trattativa che lo porterà al giorno dell’atto, la conferma che sta facendo la cosa giusta.

E se in ciò che ancora non ha visto, troverà degli aspetti oscuri, poco chiari o delle incongruenze, sarà molto probabile che lo allontaneranno in modo proporzionale al suo interesse dalla decisione finale.

Se ancora non si sarà proposto formalmente, mettendo nero su bianco, magari non lo farà.

Oppure lo farà, ma indovina a quale condizione?

ESATTO!

Il prezzo.

E’ la prima cosa che si tira in ballo.

Perché dai un valore alle noie ed alla paura di correre un rischio.

Quindi, regola numero uno:

Prima di abbellire la casa, elogiarla ai tuoi visitatori o altro, sistema la documentazione.

Una casa con la documentazione in ordine, ti farà ottenere il miglior risultato.

Poi ci sono le questioni pratiche.

Sai come affrontare gli interessati al tuo appartamento?

Sai come presentare il tuo appartamento, in modo che le cose che dici non ti facciano risultare un tantino di parte?

Sai come capire se sta andando bene o se stai facendo vedere la tua casa solo a dei perditempo?

Sai cosa fare difronte ad una proposta per il tuo immobile?

E’ importante che tu faccia vedere casa tua alle persone giuste.

Sembra una frase superficiale.

Ma non è così in realtà.

Altrimenti non esisterebbe un determinato modo di fare gli annunci immobiliari:

AFFARONE!

IMPERDIBILE!

CONFORTEVOLE!

DA VEDERE!

PER AMATORI!

Veramente hai bisogno di aggiungere degli aggettivi che convalidino e giustifichino la tua richiesta?

Oggi, con l’avvento e il consolidamento di internet, siamo circondati di informazioni e chi cerca casa concretamente, acquisisce capacità di giudizio e preparazione.

E sa che se trovano l’aggettivo “confortevole”, in realtà significa piccola.

O, “per amatori”, sarà una catapecchia sparata ad un prezzo impronunciabile.

O, “affarone”, “imperdibile” e “da vedere” potranno essere utilizzati per velocizzare la ricerca di un acquirente, perché magari la necessità è impellente…

Sai chi non codificherà e tradurrà queste espressioni?

Quelli che sono all’inizio della loro ricerca.

Che devono girare e girare per capire che poi forse non volevano un tre locali ma un due e che forse andare a vedere case che sono 100.000 euro oltre il loro budget non è proprio la strategia migliore.

I perditempo.

E no. Scrivere “No perditempo” non ti aiuterà ad evitarli.

Altra cosa importante.

Il tempo.

Secondo te, in quanto tempo è giusto pensare di poter vendere un appartamento?

3 mesi?

6?

Un anno?

E se ti dicessi che su Milano per appartamenti di taglio comune sono mediamente 60 giorni?

O forse pensi che la vendita avvenga dopo un numero medio di visite?

Qualche settimana fa ho venduto un appartamento (tra l’altro non proprio di taglio medio, 170 mq…) con un solo appuntamento.

Sfortunatamente per me, non è la norma… La considero comunque un’eccezione.

Ma la modalità per cui è avvenuta, sono i 3 concetti cardine su cui si fonda il nostro metodo lavorativo:

  1. L’IMMOBILE DEVE ESSERE PROPOSTO AD UN PREZZO CONGRUO

    Il prezzo dell’appartamento deve rientrare nei parametri accettati da chi è REALMENTE intenzionato a comprare una casa.

    Giusto per precisare. Chi è realmente intenzionato a comprare una casa, è quell’individuo che ha già i soldi in tasca e che sta aspettando il momento giusto per tirarli fuori e metterli nelle mani del proprietario.

    E se deve fare un mutuo, sa già quanto gli daranno ed in quanto tempo.

    No. Non è il tuo collega che ti racconta di quanto valgono oggi le case perché lo ha saputo dal vicino che ha venduto.

    E non è nemmeno il prezzo che vedi sugli annunci dei portali.

    Il prezzo “papabile”, è una valutazione che solo un serio e preparato conoscitore del mercato immobiliare ti può dare.

    Perché ha i dati in mano.

    Al di là della sua opinione personale (ebbene sì anche noi abbiamo i nostri gusti e ci sono case che ci piacciono più di altre), abbiamo le statistiche REALI degli appartamenti che sono stati venduti nel breve periodo.

    E conosciamo, non tanto IL VALORE di un immobile, ma quello che un VERO acquirente, è disposto a spendere in due palazzi diversi nella stessa via.

    E sappiamo quanto conta un piano piuttosto che un altro. O un’esposizione. O la grandezza di un locale. O quanto incide la posizione rispetto al tessuto sociale di una zona.

    Ma soprattutto, conosciamo bene, quanto la possibilità di raggiungere un determinato prezzo, sia l’insieme di tutti questi fattori e di tanti altri ancora.

    Tu puoi farlo?

    Il rischio è che se esci con un prezzo sbagliato, la tua vendita, sarà compromessa.

    Il tuo appartamento non sarà quello scelto da chi è pronto all’acquisto, rispetto a ciò che si trova sul mercato.

    E in seguito per muovere le acque, dovrai scendere con la richiesta iniziale, in totale autonomia.

    Senza che sia la proposta di un interessato alla tua casa, a farti considerare una trattativa.

    Non è proprio una bella posizione in cui trovarsi in una trattativa.

    Prova a pensare un attimo:

    Immagina di dover promuovere la tua casa alla vecchia maniera degli strilloni.

    Sei lì, addobbato con tanto di cartellone da uomo-sandwich, su cui è descritta la tua abitazione.

    Grande titolone. Caratteri che attirano l’attenzione. Elogiando i vari pregi.

    E nel frattempo gridi:

    “VENDESI! INCREDIBILE OFFERTA! VENDESI APPARTAMENTO A SOLO … (immagina una cifra al di sopra del prezzo di almeno il 30%).”newsboy-146954_960_720

    Sì certo ti guarderebbero in molti. Magari facendo sorrisetti. Qualcuno sarebbe stupito. All’inizio… Poi tutti passerebbero oltre.

    E’ quel tipo di curiosità che ottiene, chi attira molto l’attenzione su di se.

    Non sull’oggetto.

    Invece a te, serve quello che, si avvicina, legge attentamente il tuo cartello e che autodetermina che ciò che stai dicendo e chiedendo è sensato.

    Sì perché la missione del venditore di una casa, non è convincere i visitatori che il prezzo che chiede è giusto.

    Parti male! Parti da una posizione troppo lontana rispetto all’acquirente!

    Non puoi veramente credere di avere il potere di indirizzare la decisione di uno sconosciuto a darti il grano in mano semplicemente perché gli decanti il tuo appartamento!

    L’ho detto poco fa. La conoscenza è potere.

    Ed anche per la casa ad oggi, con internet, i portali, i blog, e tante altre fonti immediatamente consultabili e verificabili, capire se un prezzo è congruo o vicino alla reale posizione di mercato, è una cosa da alunni di scuola media.

    Quindi il primo passo è porre l’appartamento in vendita ad un prezzo che può essere percepito da chi viene a vederlo, come corretto.

    Il che non vuol dire che è sbagliato puntare in alto. Non c’è un listino prezzi delle case.

    Io vendo un oggetto, io faccio il prezzo. Ma chiedere il 30 % in più di un valore percepito come valido, non è puntare in alto. E’ folle. E’ non voler realmente vendere.

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  2. IL MONOPOLIO                                                                                                                         Forse giustamente molti pensano che il monopolio sia una situazione scorretta e sbilanciata di mercato. La liberalizzazione di molti settori, dapprima gestiti in monopolio (telefonia, elettricità, gas), ha sicuramente creato molte nuove opportunità, ma anche qualche nuova problematica da affrontare. Ma a noi non interessa questo.  Le aziende che hanno perso questa posizione di estremo vantaggio, pagherebbero oro per poter essere nuovamente gli unici attori del loro settore.Hai già capito dove sto andando a mirare?Il libero mercato, crea concorrenza, e il consumatore, acquirente, soggetto pagante, utente, insomma, colui che alla fine deve tirare fuori la pecunia, dove credi che si rivolgerà, per un prodotto che è lo stesso per tutti coloro che lo propongono senza alcuna differenza specifica?Solo da chi lo farà pagare di meno.

    La tua casa è una.

    Se la dai a più agenzie, non è che ad una gliela fai vendere con il balcone, all’altra aggiungi la cantina ed all’altra ancora, anche il box…

    La tua casa è una. E’ quella.

    E’ quella cosa che in termini finanziari si chiama commodity.

    Cito da Wikipedia:

    Commodity è un termine inglese che indica un bene per cui c’è domanda, ma che è offerto senza differenze qualitative sul mercato ed è fungibile, cioè il prodotto è lo stesso, indipendentemente da chi lo produce, come per esempio il petrolio o i metalli.””

    Cioè, non puoi fare la tessera punti per attirare il tuo acquirente a comprare la tua casa come fa il benzinaio della tal marca che deve lottare col concorrente che vende la stessa cosa ed ha il catalogo dei premi…

    Vuoi utilizzare i servizi di un’agenzia? Bene. Probabilmente è la scelta più saggia.

    Promuovere professionalmente una casa ed organizzare tutto ciò che ne consegue è un lavoro a tempo pieno.

    Ma scegline una!

    Darla a più competitori sullo stesso mercato, non fa altro che svalutare il tuo appartamento.

    Ciò non vuol dire che devi rinunciare ad una pluralità di mediatori, che è un vantaggio perché sfruttare i contatti di più agenti è sempre un’arma in più.

    Ma scegli un’agente che abbia una sua rete di collaboratori. E tieni solo lui come referente.

    In modo che organizzerà appuntamenti e pubblicità, per poi poterne tenere traccia, ricavandone le giuste considerazioni utili a capire l’andamento della vendita.

    Perché, ad esempio, devi correre il rischio di far venire due volte una persona, che prima l’ha visto con un’agenzia, poi si è dimenticata di averla già vista ed è tornata a vederlo con un’alta agenzia, facendoti perdere prezioso tempo?

    Perché devi dare l’impressione che tu sia particolarmente disperato nel mettere in vendita la tua casa, perché in rete ma sulla stessa pagina, ci sono cinque annunci di agenzie diverse del tuo immobile?

    Perché poi spesso c’è il lato grottesco della situazione.

    Prezzi leggermente diversi.

    L’agente che per fare la furbata lo abbassa di mille euro in meno rispetto al concorrente e che aggiunge 3 metri quadri in più rispetto all’altro.

    Stai vendendo una casa.

    Devi dare, sin dall’inizio, sensazione di fiducia a chi deve tirar fuori fior di quattrini per darli ad uno sconosciuto…

    Se invece proprio vuoi fare autonomamente, almeno organizzati come un professionista.

    Prepara una scheda immobile con tutte le informazioni basilari.

    Fai delle foto chiare (ai locali non agli arredi…), esplicative e che mettano in rilievo i punti di forza della tua casa (non photoshoppare nulla! Quando poi vengono a vedere la casa, si crea solo un fastidioso equivoco).

    Assicurati inoltre che NESSUNO metta in rete il tuo appartamento.

    La rete trova tutto. Se più agenzie lo pubblicano sul proprio sito, la rete li scova. E torniamo al problema di cui sopra.

    Se ritieni di concedere le visite ad un’agenzia che vuole portarti un suo cliente fidato, specifica chiaramente che non deve pubblicizzare l’immobile.

    E fissa subito le condizioni a cui venderai.

  3. LA LIBERTA’

Spesso sugli annunci di vendita di privati trovo: NO AGENZIE.                                         Non è nostra politica aziendale infastidire quotidianamente chi ha fatto questa scelta, come avviene invece in molti casi nel mio settore, da parte di ragazzini buttati a fare il lavoro sporco da gente senza scrupoli.

Sono lì. Che citofonano e citofonano e telefonano e poi tornano a citofonare e a telefonare…

Ammetto però che se vedo un annuncio di un appartamento che è particolarmente interessante per qualche nostro cliente che si è affidato a noi per la ricerca del suo immobile, un contatto superficiale lo cerco.

Faccio presente che rispetto la scelta e chiedo semplicemente la possibilità di far vedere la casa ad un cliente specifico senza cercare l’incarico o il mandato, offrendo tra l’altro al venditore un’opportunità concreta di vendere casa.

La reazione, il più delle volte è: “Certo, venga pure a vederlo e poi se va bene può portare il suo cliente, ma io glielo dico subito eh, voglio essere molto chiaro, io non do esclusiva e non firmo niente eh!”.

In realtà, sono straconvinto, che la paura di questi poveri venditori che si sentono pressati da quegli elementi, che lasciamelo dire, sono tutto, fuorché professionisti immobiliari, (quelli che citofonano e telefonano in modo ossessivo i malcapitati che hanno deciso di fare da se), dicevo, la paura vera, è di firmare un qualsiasi contratto capestro che li vincoli per X mesi, senza avere poi la possibilità di uscirne per qualsiasi motivo, se non pagando una salata penale.handshake-36806_960_720

E quindi, dichiarare che non si vuole dare l’esclusiva o il mandato, nell’immaginario collettivo di chi lo afferma, vuol dire evitare di trovarsi in quella situazione lì.

Quella in cui hai le mani legate.

Ebbene, tieniti forte.

Ti svelo un segreto: quella cosa non è l’esclusiva,

è L’IRREVOCABILITA’.

Il non poter sciogliere un contratto se non pagando una penale.

NON farti abbindolare! Tu DEVI essere il padrone assoluto di casa tua. Non farti ingannare da questa clausola!

Il nostro metodo operativo, prevede che tu sia libero fino alla fine, di decidere in qualsiasi momento se voler promuovere la vendita della tua casa con noi o no.

Perché?

Perché del ‘doman non v’è certezza’.

Se hai un qualsiasi motivo PER TE valido per sospendere una promozione alla vendita, hai tutto il diritto di fermarti.

Ovviamente parlo della fase della promozione.

Perché se sei nella fase successiva, ovvero quella in cui hai accettato, firmando, una concreta proposta scritta, incassando anche una caparra, coinvolgi anche gli interessi di un’altra persona.

Ed a quel punto non puoi più fare solo quello che vuoi tu.

Ma se ci hai affidato il tuo immobile e domani cambi idea, perché ti stiamo antipatici, perché hai vinto al Superenalotto, perché non ti trasferisci più, ecc., DEVI ESSERE LIBERO!

Il nostro incarico alla vendita è esclusivo ma, revocabile.

Per un monolocale, un bilocale od un trilocale, non prendiamo un incarico di vendita per più di 60 giorni.

E se non ritiriamo una proposta di acquisto entro i 60 giorni e tu vuoi che proseguiamo, la provvigione che richiediamo è dimezzata.Proprio così! E già la provvigione che chiediamo per occuparcene è molto adeguata al servizio che offriamo.

 

Vuoi una valutazione della tua casa per considerare l’eventualità di una futura vendita?

Se richiedi la nostra valutazione gratuita entro il 30 di luglio, in caso di vendita futura (entro un anno dalla data della nostra visita) avrai uno sconto del 50% sulla provvigione che applichiamo.

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ALLA RICERCA DELL’ “AMATORE”, FIGURA ESISTENTE O FIGURA MITOLOGICA?

Delizioso appartamento con giardino in fase di ristrutturazione, piano terreno mq. 100 circa con 54 mq di giardino. 2 camere, doppi servizi, soggiorno e cucina abitabile. Immobile particolare da amatori. Classe energetica in fase di definizione.

oppure

Si tratta di un vero pezzo per amatori offerto a un prezzo assolutamente equo. L’appartamento si trova in posizione eccellente nel centro della città e non confina direttamente con nessun’altra unità abitativa: caratteristica rara per un immobile in centro città. È proprio questo aspetto e le ampie finestre che permettono all’appartamento con una superficie netta di 113 mq di essere inondato dalla luce del sole a tutte le ore del giorno. L’immobile è in ottimo stato e i due bagni sono persino stati completamente ristrutturati pochi anni fa. Soltanto la sostituzione delle porte interne e delle finestre dovrebbe essere presa in considerazione in un prossimo futuro. Da ciascuno dei 5 locali si può godere di una vista sul verde circostante e l’appartamento è perfettamente riparato dal traffico cittadino. A parte è possibile acquistare un garage. Se questo straordinario immobile Vi interessa, contattateci!

e ancora:

MARE , LUCE E TRANQUILLITA’. Per soggiorni in totale relax, proponiamo ad amatore, piccolo bilocale arredato in palazzina immersa nella pineta. Ingresso indipendente, balcone, terrazzo, box auto di ampie dimensioni. Parzialmente ristrutturato, infissi esterni appena rifatti, riscaldamento autonomo a gas metano, porta blindata.

Ecco, spesso mi capita di imbattermi in inserzioni tipo queste sopra.

Oggi il marketing immobiliare, ti insegna che devi focalizzare la tua pubblicità, affinché tu possa colpire precisamente un ben definito target di pubblico.

 

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Per questo ha sempre funzionato, anche in tempi non sospetti, negli annunci immobiliari, il piccolo “aiutino”, che indica a chi può essere rivolto l’oggetto in questione.

E quindi, le indicazioni delle inserzioni tipo: “ideale per giovane coppia”, “appartamento per famiglia”, “ottimo per investimento”, “perfetto per single”, “comodo con la stazione, l’ospedale, l’autostrada… ecc., ecc., ecc.”, hanno sempre sortito un buon effetto, arrivando anche a dare un risultato, quando non utilizzati impropriamente o inflazionati.

Ovviamente c’è tutto un mondo dietro ognuna di esse.

Pare scontato chiederlo, ma ad esempio se l’appartamento è un monolocale di 18 mq, quale dei suggerimenti qui sopra utilizzeresti?

Forse hai pensato al single.

Perché è appunto solo, e quindi il mini-mono-locale, è un taglio sufficiente.

Forse acquisterà un appartamento di un taglio molto piccolo, perché sa che lo utilizzerà, solo poco tempo.

Nell’immaginario comune, la mente subito si sofferma a pensare ad un giovane ragazzo, un professionista, l’impiegato neo-assunto della multinazionale di turno che lavora dalle 7 del mattino sino a tarda sera, sei giorni su sette. Non rincasando nemmeno per pranzare.

Utilizzerà la cucina solo per farsi un caffè. Forse qualche pasto frugale. O forse una cenetta romantica.

Ma il più delle volte prevarrà il take-away o la pizzeria sotto casa.

Vero.

Ma probabilmente se dovrà permanere solo per pochi anni (uno, due, forse tre), non dovrà necessariamente acquistarlo.

Basterà trovare un appartamento in affitto. Per poi vedere cosa ne sarà della sua vita e del suo futuro.

E quindi?

Ancora convinto che il 18 mq sia per il single?

E sì, ti assicuro che esistono veramente appartamenti di 18 mq…

Il target potenzialmente corretto per questo mini-appartamento è l’investitore. Che acquisterà per mettere a reddito.

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Perché, molto probabilmente, con una spesa
congrua, avrà la soluzione giusta da proporre proprio al single, che, in partenza per la sua nuova carriera, vita o avventura, magari non avrà messo a budget l’acquisto di una casa, ma l’affitto sì.

Con questo non sto dicendo che il single che viene a lavorare tre anni a Milano, la casa non se la potrà comprare.

Sto semplicemente dicendo che è molto più probabile, statisticamente, che il single che si sposta in un luogo nuovo per lavoro o per qualsiasi altro motivo, parta con la locazione.

Il single e l’investitore, li abbiamo identificati, le altre figure a cui rivolgersi avranno anche loro un profilo più o meno delineabile.

Bravura del professionista o di chi pubblica l’inserzione, sarà sempre capire a chi è più adatto l’immobile.

Ma l’amatore?

Cos’è esattamente l’amatore?

Da Treccani online:

1. Chi o che ama; che ha amore, inclinazione, trasporto verso un determinato oggetto: es. amatore dell’onestà; amatore degli studi, delle arti; amatore della campagna, della vita semplice.


2. Chi si diletta di qualche cosa: un amatore della caccia; un amatore dei cavalli. Sul modello del francese. “amateur”, appassionato ricercatore, collezionista (specialmente di opere d’arte, cimeli, libri antichi e similari): ho venduto il quadro ad un amatore;

prezzo da amatore o da amatori: prezzo a cui un oggetto d’arte o di collezionismo viene offerto in vendita, determinato non dal suo valore intrinseco ma dall’interesse e dalla richiesta da parte di ricercatori e collezionisti.

3. Nel linguaggio sportivo, sinonimo (oggi poco usato) di dilettante.

Mi sentirei di escludere subito la prima definizione.

Chi sta cercando un appartamento per una reale esigenza abitativa da soddisfare, non potrà mai amare un oggetto che ancora non conosce.

Amerà forse il suo ideale.

Ma nemmeno, perché se anche avesse una casa dei sogni in mente, anche questa idea di casa, non sarà amata, ma bensì, ambita.

Tanto più, come potrà mai amare una casa di cui vede solo un’inserzione e qualche immagine, messe insieme allo scopo apposito di attirare persone interessate all’acquisto?

Escluderei, ma non del tutto, anche la terza. Il dilettante.

Vero, se sei alle prime armi con la ricerca di una casa, sei per forza di cose un dilettante. Ma grazie ad internet per lo meno, non sei allo sbaraglio.

Ma colui che cerca l’amatore per il proprio oggetto, ricerca una persona interessata, che ricada nella fascia della seconda definizione.

In poche parole un collezionista o come definito sopra ancor meglio:

…’prezzo da amatore o da amatori: prezzo a cui un oggetto d’arte o di collezionismo viene offerto in vendita, determinato non dal suo valore intrinseco ma dall’interesse e dalla richiesta da parte di ricercatori e collezionisti’…

Ora, se hai un immobile storico (classificabile come tale per una sua valenza storica riportata in qualche documento), una costruzione di particolare rilevanza architettonica (per via del suo progettista o dell’innovazione che rappresenta nell’ambito tecnologico) o qualcosa di simile, allora ok.

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Ma non mi si venga a dire di avere un monolocale o un trilocale da amatori, perché se esiste il collezionista di monolocali o di trilocali in condominio, lo voglio conoscere!

Davvero!

Non immagini quanti pezzi da collezione mi capitino da proporre! Tutti pezzi unici tra l’altro!

Va be dai. Scherzo.

In realtà lo so perché il proprietario di un immobile o chi fa la promozione dello stesso, ricerca l’amatore…

…per giustificare un prezzo esoso.

L’amatore NON ESISTE!

Anzi, specifico, giusto per escludere gli oggetti particolari a cui accennavo sopra:

L’amatore per il tuo appartamento in condominio o per la tua abitazione, perfetta, appena ristrutturata ed arredata da rinomato architetto e da rivista per carità, ma comunque “comune”, NON ESISTE!

Il mercato odierno pone il tuo appartamento e l’amatore su due piani completamente differenti.

E’ come se tu cercassi il prosciutto cotto di primissima qualità, dal gommista…

Quindi, due conclusioni.

Sei stato così ardito da indirizzare il tuo annuncio all’amatore?

Hai due problemi:

  • non hai definito un target di riferimento reale (il tuo annuncio non si rivolge a nessuno specificamente)

  • dai l’impressione (corretta aggiungerei io) che il tuo oggetto sia veramente caro, allontanando definitivamente anche chi poteva essere curioso nonostante la richiesta elevata. Stai effettivamente dicendo: “lo so che chiedo il 30% in più, ma li chiedo veramente e non mi muoverò da qui. Se non sei disposto a spendere il 30% in più per un immobile che appunto pagheresti meno da qualsiasi altra parte, non venire neppure a vederlo.”

Se invece ti sei imbattuto in un annuncio dedicato agli amatori, fai l’unica cosa sensata…

Passa oltre!

Hai un immobile “da amatore” da vendere, ma ti sei stufato di non ottenere risultati ed ora lo vuoi vendere davvero?

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Cerchi una casa “normale” e sei stufo di tutte queste case per amatori sparse per la città?

A presto!