QUAL E’ IL VALORE AL METRO QUADRO PER LE CASE DELLA MIA ZONA?

“QUANTO VANNO QUI AL METRO QUADRO?”

Questa è la domanda che più frequentemente mi fanno le persone che entrano in agenzia e spesso anche amici e conoscenti che sanno che sono un agente immobiliare.

Forse il più delle volte la domanda viene posta anche per rompere il ghiaccio.

Un po’ come quando si comincia a parlare del tempo.

Forse anche tu hai sempre pensato che in fondo una domanda sul valore degli immobili fatta ad un agente immobiliare, sia una domanda “facile” o banale. Un po’ come affermare: “che freddo oggi eh!”

Niente di più sbagliato!

E’ una delle domande più difficili a cui rispondere!

Perché un quartiere specifico di Milano non è mai uniforme nei valori.

Vi sono realmente parecchi parametri da considerare per arrivare a stabilire il corretto prezzo di una casa.

Nel nostro quartiere ad esempio (e intendo da P.le Lagosta per un raggio di 1 Km di distanza), possono esserci variazioni di prezzo anche del 30% in più o in meno!

Ed è forse per questo che quando rispondo a questa domanda cercando di spiegare dettagliatamente queste differenze e perché non è possibile fornire una risposta univoca, di solito ricevo sguardi un po’ assenti e sorpresi, un po’ come a dire: “Quando mai glielo ho chiesto…”   Ma hai cominciato tu eh! 😀

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Ma se per caso sei tra coloro i quali se lo stanno chiedendo realmente qual è il valore della propria casa, posso aiutarti davvero.

Da parecchi anni ormai conosco i valori della nostra zona e le dinamiche del mercato sempre in mutazione.

Ad esempio posso affermare che ad oggi l’andamento del mercato in zona Isola è in crescita. Sia nel numero delle trattative che anche per i valori scambiati.

Sono veramente molte le variabili che permettono di costituire il prezzo di una casa.

Proprio oggi parlavo con i miei collaboratori delle enorme differenze che possono passare anche nella stessa via!

Ho un caso molto recente, in cui in Via Arese, abbiamo venduto due immobili in edifici uno difronte all’altro.

Uno stabile è il classico palazzo signorile della fine degli anni ’60 inizio ’70, con giardino condominiale, portineria ed ascensore.

L’altro una casa dei primi anni del secolo scorso (1920/30) di tipo economico, paragonabile ad una casa di ringhiera.

Proprio per la loro natura diversa le due case in questione hanno realizzato dei valori al metro quadro molto differenti.

La casa economica, senza ascensore è stata venduta a circa il 20% in meno rispetto all’altra. E sono distanti tra loro poco più di 10 metri!

L’ho raccontato perché spesso sento clienti dire: “bè, qui difronte hanno venduto a 4000 al metro quadro quindi è quello il valore”.

Purtroppo NO!

Vera è una cosa però.

Il grosso del valore viene dato dalla posizione della casa.

Più è vicina ai servizi primari e soprattutto a comodi mezzi di trasporto, più assume valore.

Ma considerato che ormai in zona Isola sono tutti vicino a MM o tram o bus, vi sono altri parametri da considerare per stabilire i valori corretti.

Quelli che maggiormente influiscono, sono:

  • piano;
  • presenza o assenza dell’ascensore;
  • stato dell’edificio esterno;
  • stato interno dell’appartamento;
  • affaccio;
  • accessori o pertinenze quali balconi o cantine e solai presenti;
  • spese di gestione;
  • qualità del vicinato.

Quindi una volta stabilito quanto incidono le soprastanti caratteristiche, si può indicare con una precisione estrema, quale sarà il possibile valore minimo e massimo di realizzo di un dato immobile.

Chiunque abbia intenzione di mettere in vendita il proprio appartamento dovrebbe far effettuare delle valutazioni della propria casa prima di partire con annunci ed inserzioni varie.

Posizionare male il prezzo, potrebbe danneggiare drasticamente la riuscita della vendita, compromettendo la possibilità di recuperare il valore maggiore possibile.

Perché un prezzo troppo alto, condurrebbe l’immobile a rimanere a lungo sul mercato, facendo perdere la percezione di “validità” dell’oggetto.

“Se quell’immobile è sul mercato da mesi è perché è troppo caro” penserebbe quasi sicuramente chi sta cercando la sua futura casa. (“E quindi non sarò io il pollo da spennare…”)

Perché se in tutto il tempo in cui l’intenzionato all’acquisto cerca sui portali di annunci (e spesso sono mesi), vede sempre lo stesso immobile che rimane lì, è questo che nel migliore dei casi pensa.

Nel peggiore, è che se è ancora lì, è perché c’è sotto qualcosa…

Se al contrario metterai in vendita l’appartamento ad un prezzo troppo basso, avrai perso una buona occasione.

A me, scoccerebbe buttare via anche solo 1.000 euro!

Quindi il mio consiglio è: fatti fare almeno 3/4 valutazioni da agenzie e professionisti differenti.

Confrontale ed analizza i dati che hai raccolto.

Verifica cosa è presente sul mercato e dai un occhio anche ai valori pubblicati sull’agenzia delle entrate.

Se vedi dei dati troppo discordanti, diffida.

Intanto, se sei interessato a conoscere il valore di casa tua, permettimi di farti questa offerta:

Chiamami entro il 30 giugno 2017 per avere una valutazione del tuo appartamento.

Se poi in totale autonomia e senza alcuna pressione (le solite agenzie non mollano mai l’osso, noi siamo “normali”, non ti chiameremo ogni settimana per chiederti se hai deciso di vendere…) deciderai entro un anno dalla data di valutazione di vendere tramite la nostra agenzia, avrai uno sconto provvigionale del 50%!

Pagherai infatti solo l’1,5% sul prezzo di vendita.

Ma in cosa consiste il nostro servizio di valutazione?

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Intanto parto col dirti che è del tutto GRATUITO e non genera alcun tipo di impegno da parte tua.

Scrivici la tua email e la via in cui è il tuo appartamento e ti risponderemo con una descrizione dettagliata, di come si svolge il nostro servizio di valutazione.

Ma non finisce qui!

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ALLA RICERCA DELL’ “AMATORE”, FIGURA ESISTENTE O FIGURA MITOLOGICA?

Delizioso appartamento con giardino in fase di ristrutturazione, piano terreno mq. 100 circa con 54 mq di giardino. 2 camere, doppi servizi, soggiorno e cucina abitabile. Immobile particolare da amatori. Classe energetica in fase di definizione.

oppure

Si tratta di un vero pezzo per amatori offerto a un prezzo assolutamente equo. L’appartamento si trova in posizione eccellente nel centro della città e non confina direttamente con nessun’altra unità abitativa: caratteristica rara per un immobile in centro città. È proprio questo aspetto e le ampie finestre che permettono all’appartamento con una superficie netta di 113 mq di essere inondato dalla luce del sole a tutte le ore del giorno. L’immobile è in ottimo stato e i due bagni sono persino stati completamente ristrutturati pochi anni fa. Soltanto la sostituzione delle porte interne e delle finestre dovrebbe essere presa in considerazione in un prossimo futuro. Da ciascuno dei 5 locali si può godere di una vista sul verde circostante e l’appartamento è perfettamente riparato dal traffico cittadino. A parte è possibile acquistare un garage. Se questo straordinario immobile Vi interessa, contattateci!

e ancora:

MARE , LUCE E TRANQUILLITA’. Per soggiorni in totale relax, proponiamo ad amatore, piccolo bilocale arredato in palazzina immersa nella pineta. Ingresso indipendente, balcone, terrazzo, box auto di ampie dimensioni. Parzialmente ristrutturato, infissi esterni appena rifatti, riscaldamento autonomo a gas metano, porta blindata.

Ecco, spesso mi capita di imbattermi in inserzioni tipo queste sopra.

Oggi il marketing immobiliare, ti insegna che devi focalizzare la tua pubblicità, affinché tu possa colpire precisamente un ben definito target di pubblico.

 

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Per questo ha sempre funzionato, anche in tempi non sospetti, negli annunci immobiliari, il piccolo “aiutino”, che indica a chi può essere rivolto l’oggetto in questione.

E quindi, le indicazioni delle inserzioni tipo: “ideale per giovane coppia”, “appartamento per famiglia”, “ottimo per investimento”, “perfetto per single”, “comodo con la stazione, l’ospedale, l’autostrada… ecc., ecc., ecc.”, hanno sempre sortito un buon effetto, arrivando anche a dare un risultato, quando non utilizzati impropriamente o inflazionati.

Ovviamente c’è tutto un mondo dietro ognuna di esse.

Pare scontato chiederlo, ma ad esempio se l’appartamento è un monolocale di 18 mq, quale dei suggerimenti qui sopra utilizzeresti?

Forse hai pensato al single.

Perché è appunto solo, e quindi il mini-mono-locale, è un taglio sufficiente.

Forse acquisterà un appartamento di un taglio molto piccolo, perché sa che lo utilizzerà, solo poco tempo.

Nell’immaginario comune, la mente subito si sofferma a pensare ad un giovane ragazzo, un professionista, l’impiegato neo-assunto della multinazionale di turno che lavora dalle 7 del mattino sino a tarda sera, sei giorni su sette. Non rincasando nemmeno per pranzare.

Utilizzerà la cucina solo per farsi un caffè. Forse qualche pasto frugale. O forse una cenetta romantica.

Ma il più delle volte prevarrà il take-away o la pizzeria sotto casa.

Vero.

Ma probabilmente se dovrà permanere solo per pochi anni (uno, due, forse tre), non dovrà necessariamente acquistarlo.

Basterà trovare un appartamento in affitto. Per poi vedere cosa ne sarà della sua vita e del suo futuro.

E quindi?

Ancora convinto che il 18 mq sia per il single?

E sì, ti assicuro che esistono veramente appartamenti di 18 mq…

Il target potenzialmente corretto per questo mini-appartamento è l’investitore. Che acquisterà per mettere a reddito.

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Perché, molto probabilmente, con una spesa
congrua, avrà la soluzione giusta da proporre proprio al single, che, in partenza per la sua nuova carriera, vita o avventura, magari non avrà messo a budget l’acquisto di una casa, ma l’affitto sì.

Con questo non sto dicendo che il single che viene a lavorare tre anni a Milano, la casa non se la potrà comprare.

Sto semplicemente dicendo che è molto più probabile, statisticamente, che il single che si sposta in un luogo nuovo per lavoro o per qualsiasi altro motivo, parta con la locazione.

Il single e l’investitore, li abbiamo identificati, le altre figure a cui rivolgersi avranno anche loro un profilo più o meno delineabile.

Bravura del professionista o di chi pubblica l’inserzione, sarà sempre capire a chi è più adatto l’immobile.

Ma l’amatore?

Cos’è esattamente l’amatore?

Da Treccani online:

1. Chi o che ama; che ha amore, inclinazione, trasporto verso un determinato oggetto: es. amatore dell’onestà; amatore degli studi, delle arti; amatore della campagna, della vita semplice.


2. Chi si diletta di qualche cosa: un amatore della caccia; un amatore dei cavalli. Sul modello del francese. “amateur”, appassionato ricercatore, collezionista (specialmente di opere d’arte, cimeli, libri antichi e similari): ho venduto il quadro ad un amatore;

prezzo da amatore o da amatori: prezzo a cui un oggetto d’arte o di collezionismo viene offerto in vendita, determinato non dal suo valore intrinseco ma dall’interesse e dalla richiesta da parte di ricercatori e collezionisti.

3. Nel linguaggio sportivo, sinonimo (oggi poco usato) di dilettante.

Mi sentirei di escludere subito la prima definizione.

Chi sta cercando un appartamento per una reale esigenza abitativa da soddisfare, non potrà mai amare un oggetto che ancora non conosce.

Amerà forse il suo ideale.

Ma nemmeno, perché se anche avesse una casa dei sogni in mente, anche questa idea di casa, non sarà amata, ma bensì, ambita.

Tanto più, come potrà mai amare una casa di cui vede solo un’inserzione e qualche immagine, messe insieme allo scopo apposito di attirare persone interessate all’acquisto?

Escluderei, ma non del tutto, anche la terza. Il dilettante.

Vero, se sei alle prime armi con la ricerca di una casa, sei per forza di cose un dilettante. Ma grazie ad internet per lo meno, non sei allo sbaraglio.

Ma colui che cerca l’amatore per il proprio oggetto, ricerca una persona interessata, che ricada nella fascia della seconda definizione.

In poche parole un collezionista o come definito sopra ancor meglio:

…’prezzo da amatore o da amatori: prezzo a cui un oggetto d’arte o di collezionismo viene offerto in vendita, determinato non dal suo valore intrinseco ma dall’interesse e dalla richiesta da parte di ricercatori e collezionisti’…

Ora, se hai un immobile storico (classificabile come tale per una sua valenza storica riportata in qualche documento), una costruzione di particolare rilevanza architettonica (per via del suo progettista o dell’innovazione che rappresenta nell’ambito tecnologico) o qualcosa di simile, allora ok.

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Ma non mi si venga a dire di avere un monolocale o un trilocale da amatori, perché se esiste il collezionista di monolocali o di trilocali in condominio, lo voglio conoscere!

Davvero!

Non immagini quanti pezzi da collezione mi capitino da proporre! Tutti pezzi unici tra l’altro!

Va be dai. Scherzo.

In realtà lo so perché il proprietario di un immobile o chi fa la promozione dello stesso, ricerca l’amatore…

…per giustificare un prezzo esoso.

L’amatore NON ESISTE!

Anzi, specifico, giusto per escludere gli oggetti particolari a cui accennavo sopra:

L’amatore per il tuo appartamento in condominio o per la tua abitazione, perfetta, appena ristrutturata ed arredata da rinomato architetto e da rivista per carità, ma comunque “comune”, NON ESISTE!

Il mercato odierno pone il tuo appartamento e l’amatore su due piani completamente differenti.

E’ come se tu cercassi il prosciutto cotto di primissima qualità, dal gommista…

Quindi, due conclusioni.

Sei stato così ardito da indirizzare il tuo annuncio all’amatore?

Hai due problemi:

  • non hai definito un target di riferimento reale (il tuo annuncio non si rivolge a nessuno specificamente)

  • dai l’impressione (corretta aggiungerei io) che il tuo oggetto sia veramente caro, allontanando definitivamente anche chi poteva essere curioso nonostante la richiesta elevata. Stai effettivamente dicendo: “lo so che chiedo il 30% in più, ma li chiedo veramente e non mi muoverò da qui. Se non sei disposto a spendere il 30% in più per un immobile che appunto pagheresti meno da qualsiasi altra parte, non venire neppure a vederlo.”

Se invece ti sei imbattuto in un annuncio dedicato agli amatori, fai l’unica cosa sensata…

Passa oltre!

Hai un immobile “da amatore” da vendere, ma ti sei stufato di non ottenere risultati ed ora lo vuoi vendere davvero?

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Cerchi una casa “normale” e sei stufo di tutte queste case per amatori sparse per la città?

A presto!

TI PREGO, NON MI DIRE CHE LA VUOI DARE A TUTTI!

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Immagino che anche tu, come il sottoscritto e come la maggioranza delle persone sane di mente, se reputi qualcosa, veramente preziosa, la tratterai di conseguenza.

Vi è mai capitato che un bel giorno vi mostrassero quell’orologio antico che il vostro bisnonno teneva sempre nel taschino? O l’anello di fidanzamento della bisnonna che si tramanda ormai di generazione in generazione?

Vi è rimasto particolarmente impresso in che modo si svolge questo rito?

Avete anche fatto caso al modo in cui viene preparato questo evento da parte di chi vi mostra l’oggetto?

Vi è qualcosa di magico.

Di norma l’oggetto è tenuto in un luogo segreto, o comunque a cui voi non avete mai dato importanza o prestato attenzione.

Anche il modo in cui viene tenuto in mano da chi ve lo porge è unico.

E’ un cimelio. E’ IL cimelio.clock-623168_640

Probabilmente è conservato molto bene. In una custodia inequivocabile.

Cioè, già dal contenitore si capisce che non è un oggetto comune.

C’è una sorta di sacralità.

Spesso mentre vi viene raccontato l’aneddoto su quell’oggetto o la storia in cui vi si dice quando cominciò ad essere utilizzato, o il perché viene custodito o ritenuto “particolare”, il tempo sembra fermarsi.

Inoltre probabilmente, se in quell’istante esatto osserverete gli occhi di chi vi mostra questo oggetto eccezionale, avrete la netta sensazione che qualunque parola detta possa essere suwedding-812967_640perflua.

Eppure quest’oggetto è un predestinato. E’ predestinato ad essere ceduto.

Nell’esatto momento in cui diverrà tuo, saprai che dovrai a tua volta lasciarlo andare.

Questo è ciò che avviene quando si ha a che fare con un oggetto per noi particolarmente caro perché ricco di significato.

Così, con le ovvie e dovute proporzioni, è la nostra casa.

La casa è un bene prezioso.

E non parlo del valore economico del bene, che comunque con molta probabilità è per la maggioranza delle persone, l’oggetto dal più alto valore venale che si troveranno a possedere nella propria vita.

Ma mi riferisco invece, al suo valore intrinseco e più profondo.

Raccolgo queste certezze ogni santo giorno del mio lavoro.

Ogni volta che vedo un appartamento, al fine di effettuare una valutazione che ne individui il valore commerciale, quando parlo col proprietario di quell’immobile, dove forse ha vissuto da piccolo e dove sono rimasti i suoi genitori fino alla fine dei loro giorni o dove è cominciata la storia della sua attuale famiglia, dove sono nati i suoi figli oppure quel piccolo monolocale dove ha passato intere notti a studiare per la laurea, ogni volta, all’inizio del confronto, non partiamo mai dallo stesso punto.

Ed è sacrosanto che sia giusto così!

Io effettuo quella che è una stima matematica. Un’operazione fredda.

Rilevazione del venduto, comparazione del mercato, valori al mq, parametri che si aggiungono o si tolgono (piano, esposizione, presenza o assenza di servizi condominiali come l’ascensore, ecc.).

Il proprietario, ci mette qualcosa in più su quel piatto. Qualcosa di unico. Qualcosa che solo lui può metterci.

Non potrà eliminare dalla sua mente il sacrificio economico, fatto anni addietro per acquistarla e per sistemarla e le attenzioni che avrà avuto nell’arredarla per adattarla alle esigenze sue o della propria famiglia.

Forse, come dicevamo prima, in questa casa ci saranno nati i suoi figli.

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Già. E’ proprio lì! A lato di quel letto matrimoniale che hai messo la culla.

E’ in quella stanza che le prime notti si è dormito (per modo di dire), insieme. E poi è da quell’armadio che sceglievamo i primi vestitini. E’ mettendoli nel lettino di quella cameretta che tutte le sere abbiamo loro letto un racconto.

Quegli stessi letti da cui ogni santa mattina, si doveva tirarli giù! E Dio solo sa, che fatica e quanta pazienza!

E lo stress delle corse per accompagnarli a scuola in orario!

E proprio nell’angolo di quella stanza, o magari in una stanza “sbagliata”, come forse la cucina, oppure nell’ingresso o in mezzo al salotto, non potremo guardare, senza immaginare di vedere ancora i loro giochi per terra.

E’ in questa cameretta che hanno studiato e sono cresciuti.

Ed è qui, in questa casa, che loro o magari noi, alla loro età, abbiamo ascoltato la “nostra” musica.

Aspettando la citofonata di un amico o di una amica… e le attese nostre o dei nostri genitori per le notti in cui si usciva.

E se siamo genitori, proprio guardando da quella finestra, che non ha una gran vista in realtà, ci vedremo molto di più. Perché è lì che noi guardando, riponevamo la nostra ansia e la speranza che ritornassero sani e salvi.

Oppure se eravamo noi a tornare, quante volte abbiamo buttato l’occhio su per vedere se i nostri erano svegli? Se la luce era ancora accesa?

Ed intanto, nell’attesa, proprio da quella cucina, proveniva forte l’odore del caffè o del te, compagno di quelle notti.

Quella cucina che ne ha viste.

Dalle cene frugali delle giornate terminate tardi per lavoro, ai pranzi in famiglia.

Magari qualche ricorrenza. Qualche Natale.

Forse quel piccolo segno sul pavimento ci ricorda anche qualche discussione. Quella volta che alla mamma parti il piatto…

Sul divano del soggiorno, tutt’altro che di design ormai, ci sarà forse l’impronta del nostro fidato cane o del nostro amato gatto, che qualcuno si premurava anche di mandare giù… ma in nostra assenza ritornava di soppiatto.

Per non parlare del profumo del ragù o dell’arrosto cucinato dalla mamma che pervadeva il nostro olfatto (e quello di qualche vicino invidioso…) salendo su per le scale, magari la Domenica a pranzo tornando dalla partita o dalla piscina.

Insomma, credo di avere reso perfettamente l’idea.

Ma ciò che è avvenuto in quella casa, quella sua storia unica per ognuno di noi, non può, non incidere, sulla considerazione di chi ci è vissuto dentro quell’oggetto.

Perché di oggetto si tratta.

Ma mai nessuno lo considera realmente tale. E’ troppo riduttivo.

Eppure sono sicuro di non azzardare, se affermo che ciò che avviene in gran parte all’interno delle nostre case, è la nostra VITA.

Ebbene, ora abbiamo preso una decisione importante in merito a questo bene così prezioso. Abbiamo infine deciso di venderla questa casa. Per mille motivi.

Perché con un bambino in più e il cane e il gatto proprio non ci si sta.

Oppure perché i nostri figli son cresciuti e sono usciti e tutti quei metri da pulire e quelle spese da gestire…

E chissà che altro.

Certo, terremo sempre stretti con noi i nostri ricordi.

Riusciremo a visualizzare ogni attimo vissuto lì anche dopo aver preso LA decisione.

Una di quelle più importanti della nostra vita.

E quindi, dopo aver deciso un SI’ ad una domanda così difficile e ricca di implicazioni, hai il lampo di genio!

Quale?

Decidi di affidarti a quante più agenzie immobiliari possibili, perchè “più ce n’è meglio è”, e dopo averlo fatto, non ricordi neanche più con quante agenzie hai parlato ed a quanti hai detto di occuparsene.

Oppure lo hai fatto perchè dopo aver messo l’inserzione ti hanno chiamato in mille e tu di dire sempre di no non ne hai più la forza e per sfinimento ti ritrovi in questo marasma.

Di solito, quando mi capita di parlare con questi proprietari, se va bene, mi dicono: “guardi sono già in cinque o sei ad occuparsene (e già mi dico: ma come? O cinque o sei!) ed ovviamente è superfluo dire che non ricordano neppure i nomi né delle agenzie né di questi individui.

Il problema è che poi queste agenzie partiranno in quarta. Come cavalli ai blocchi di partenza dopo lo sparo!

E cominceranno a chiamarvi per dirvi di questo o di quell’appuntamento. E dovrete gestire l’eventualità che non si sovrappongano. E se ve lo disdiranno, potrà succedervi che non saprete più, chi ha fatto cosa.

Credetemi, non è un’esagerazione. Sono situazioni che vedo tutti i giorni.

Il problema è che in questo modo state trattando quell’oggetto prezioso, come se fosse qualcosa da dar via in fretta. Come se fosse qualcosa da svendere. Perché l’importante è che arrivi qualcuno che se la prenda. E presto.

“No! Lo scopo non è quello!” “No io non ho fretta e non svendo!”

Mi sembra quasi di sentirla questa voce.

Ci mancherebbe altro dico io!

E già perché nessuno si sognerebbe di mettere in vendita il proprio appartamento (quello dove è accaduto tutto ciò di cui abbiamo parlato prima, ricordate?) scrivendo un annuncio che evidenzi la particolare fretta di realizzare, per un bisogno specifico qualunque (in realtà mi sono imbattuto in annunci simili, ma in fondo c’è anche chi si suicida nel mondo… oppure di solito, c’è sotto qualcosa).

Il vero problema qui infatti, non è ciò che si dice, ma ciò che traspare inevitabilmente.

Come al solito i fatti valgono molto più di mille, belle, parole.

Perché poi le varie agenzie incaricate, avranno di che sbizzarrirsi nel descrivere il vostro appartamento, elogiandone tutte le caratteristiche. E lo faranno proprio tutte. Chi bene, chi male…

Poi nel mucchio ci sarà chi scrive una cosa in contrasto con quella scritta da un altro, magari ci sarà il furbo che toglierà 500 euro al prezzo per far passare il suo annuncio davanti agli altri o per dimostrare di essere il più conveniente.

E ci sarà colui che aggiungerà qualche metro in più, per dimostrare non solo la convenienza ma il rapporto qualità “mq/prezzo richiesto”.

Insomma con tutto questo aggiungere o togliere nel sacro nome della “convenienza”, sapete di chi sarà quella convenienza?

Indovinato!

Inoltre otterrete di certo due effetti.

Il primo:

LO STORDIMENTO

Confonderete le idee, di chi sta cercando magari proprio una casa come la vostra.

Ma che non la sceglierà per diffidenza. Troppe informazioni e magari anche lievemente contrastanti fanno suscitare dei dubbi.

A voi non mai è capitato di non vederci chiaro in qualcosa e per tagliare la testa al toro, allontanarvi lasciando perdere e basta?

La fuga è una delle prime reazioni umane. E’ un comportamento ancestrale. E’ innato nell’uomo dalla notte dei tempi. L’evoluzione ce l’ha conservata. E funziona spesso meglio di altri istinti!

Oppure otterrete l’altro effetto, il peggiore.

Quello che io chiamo:

“L’EFFETTO VOLANTINO”

L’effetto volantino è subdolo, chi lo crea, nel 99% dei casi, non si rende conto di farlo. E quando si è creato, ormai, è troppo tardi per tornare indietro.

Sarà capitato anche a voi di ricevere periodicamente nella vostra cassetta postale, dei dépliant pubblicitari di questa o quella catena di Ipermercati o Supermercati, e fare un confronto su di un prodotto specifico, per vedere dove costa meno?

Ecco, il meccanismo è lo stesso.

Immaginate un potenziale acquirente.

Che non è detto siano tutti coloro che vengono a vedere la vostra casa.

Ma tra di essi c’è.

Questa persona, si è preparata. Perché realmente è alla ricerca di una soluzione.

Perché il processo decisionale dell’acquisto, si è già formato nella sua mente.

Le barriere mentali e gli ostacoli pratici, sono stati affrontati, risolti e superati.

Ora è pronto.

E questa persona, si è appunto come detto prima, preparata, guardando annunci immobiliari su annunci immobiliari. Setacciando dai portali più famosi, fino ai siti più disparati.

E poi si imbatte nell’inserzione del vostro appartamento…

Si imbatte una volta…, si imbatte due volte…, si imbatte tre volte…, quattro volte…

Ma non è sempre lo stesso annuncio.

Una volta è quello dell’Agenzia Verde Chiaro, l’altra è quello dell’Agenzia Verde Scuro, l’altra ancora è l’Agenzia Viola, poi l’Agenzia Rossa e a seguire…

Ma non è come gli altri! Questa persona non scappa.

E’ un Sapiens Sapiens impavido!

Balzana, gli spunta un’idea!

Comincia pazientemente a contattare tutte le agenzie che lo trattano e, soprattutto se rileva che non è nemmeno posizionato al prezzo corretto di mercato (perchè sì! chi cerca casa ed è pronto ad acquistare sa già a che prezzo, dovrà e sarà giusto, farlo. E’ PREPARATO! E consapevole più del venditore. No! Non esiste l’amatore!) non avrà nemmeno fretta, perchè con ogni probabilità sa che lo troverà ancora lì il giorno dopo.

E farà tutto ciò solo ad uno scopo: cercherà di capire dove potrà spuntare le condizioni a lui migliori.

Che dite, lo potete biasimare?

Dite la verità. Non sembra più una mossa così intelligente, vero?

Poi, per carità, forse la vostra casa, anzi probabilmente, anche per un fattore di probabilità, la venderete anche.

Ma il rischio concreto che non otterrete il miglior risultato possibile, è veramente elevato.

Io un consiglio finale ve lo do.

E prima che qualcuno mi faccia scoprire l’acqua calda, scrivendomelo; certo che in parte è interessato! E’ la mia professione!

Ma è anche la realtà.

Sceglietevi un agente immobiliare. Uno bravo. Uno che intanto abbia i requisiti per legge.

L’agente immobiliare deve essere abilitato a svolgere la sua professione. Ha un iscrizione in camera di commercio. Lo può provare con un tesserino. Evitate come la peste gli improvvisati. Quelli che vi dicono: “ma se vuoi sento un po’ io, metto in giro la voce, ti porto qualcuno…”

Scegliete qualcuno che nella promozione e nelle intenzioni, faccia il vostro interesse.

Qualcuno che abbia gli strumenti giusti per arrivare a pubblicizzare al meglio il vostro appartamento.

Qualcuno che sappia valorizzare la vostra casa, così come fareste voi.

Qualcuno che soprattutto, sia discreto nel trattare le vostre informazioni con degli sconosciuti.

Apro una parentesi sulla discrezione.

In realtà non si tratta di non fornire l’indirizzo esatto dell’immobile ad una telefonata (quello spesso viene fatto per nascondere agli agenti disonesti che chiamano i concorrenti fingendosi clienti interessatissimi, un’informazione che li potrebbe portare a scoprire il proprietario per poi scavalcare il collega).

No. Parlo della discrezione su informazioni personali.

Non avete idea di quanto girano le informazioni quando sono in mano a troppi in modo incontrollato.

Sovente mi è capitato il cliente, che venendo a vedere un appartamento con noi, mi guarda e mi dice: “Aspetti, in via Ratti 3? Non sarà mica la casa di quella signora che vive con la zia perchè ha litigato con la vicina dove abitava prima e ora non si possono vedere? Quella che ha il figlio che ha la bicicletta rossa appoggiata sempre alla ringhiera. Quella che…” e così via…

Se vuoi che il tuo “prezioso bene” venga trattato nel giusto modo, non dovrai permettere che ci mettano le mani tutti indiscriminatamente.

Noi quando riceviamo incarico dai nostri clienti di promuovere l’appartamento, chiediamo sì l’esclusiva. Perché così facendo possiamo vedere l’andamento della promozione che stiamo facendo. Permettendoci di misurarne l’efficacia. E capire se il bersaglio è alla giusta portata o c’è da raddrizzare la mira.

La conoscenza è potere.

E sapere quanti visitatori totali ha un annuncio o quante persone chiamano e quello che esattamente dicono è un vantaggio.

Perchè frammentare e disperdere queste preziose informazioni per nulla?

Alla fine non è tanto differente che volere la botte piena e la moglie ubriaca…

Per la paura di fidarci di qualcuno, si finisce coll’affidarsi a tutti…

E sembrerà una cosa da poco. Non ci impegnerà con nessuno vero. Ma a discapito di altri rischi.

Noi ad esempio non siamo per i contratti capestro.

Perchè conosciamo perfettamente, la paura del firmare qualcosa che poi solo pagando puoi annullare.

I clienti che si affidano a noi, sanno che lo scopo e di fargli raggiungere nel modo migliore possibile l’obiettivo prefissato.

Senza fronzoli.

Non ci guadagniamo nulla a tenere una casa in pubblicità.

A che può mai servire un incarico di sei mesi (!) o addirittura un anno (!!).

I nostri clienti sono ben felici di darci il loro appartamento, il loro bene prezioso, perchè sanno senza alcun dubbio, che se anche solo decidessero un’ora dopo di disdire tutto per qualsiasi motivo, lo potranno fare liberamente senza costi o penali assurde!

Scegli di essere SEMPRE il proprietario di casa tua.

Non farti appioppare un foglio che si trasforma in un guinzaglio o in un paio di manette.

Hai paura che un’agenzia sia poca?

Fantastico!

Anche noi.

Infatti, siamo ben felici di collaborare con altri professionisti accreditati. In questo modo risolviamo per te un’altra questione.

Quali professionisti scegliere e come?

Per nostro stesso ovvio e palese interesse, scegliamo i colleghi con cui collaborare, in modo da selezionare quelli più professionali e più performanti. Evitando quelli che si improvvisano e che non sono mediatori nel senso reale del termine. Che ti assicuro sono ancora troppi purtroppo e spesso si nascondono anche dietro ai marchi ritenuti più affidabili…

E così facendo, amplieremo il bacino d’utenza a cui rivolgerci. Potendo rivolgerci anche ai clienti fidelizzati di quei colleghi, seri professionisti.

Perché siamo i primi a pensare che l’unione fa la forza.

E per ultimo, ma non per importanza, avrete un unico referente da gestire, che prenderà a cura tutto ciò che gli direte e che gestirà le informazioni in modo univoco.

Darà lui le direttive ai colleghi fidati su cosa scrivere e dirà loro dove e come pubblicizzare l’immobile.

Senza sovrapporsi.

E quindi per concludere,

NON – DATELA – A – TUTTI!

E’ la vostra casa. E’ la vostra vita.

Merita di più.

Che ne dite?handshake-733239_640

Se vuoi conoscere nel dettaglio quanto consideriamo primarie le esigenze dei nostri clienti che decidono di vendere la propria casa, senza alcun impegno REALE, affidandosi a noi, contattaci!

Scrivici un messaggio qui:

A presto!

ARREDARE O NO? QUESTO E’ IL DILEMMA!

Eh già!

Abbiamo deciso di mettere a reddito il nostro immobile. Affacciandoci così sul vasto mercato delle locazioni.

Ora però ci sorge un dubbio.

Cosa fare? Lo arrediamo? Oppure lo lasciamo vuoto? Oppure lo arrediamo parzialmente, tipo installando solo la cucina?

Ebbene, metto subito in chiaro una cosa: Qualunque sia la vostra decisione, sappiate che il vostro immobile potrà essere affittato comunque. La cosa importante da stabilire però, è il target di riferimento.

Ovvero, immaginiamo di avere un mini appartamento di 25 mq.

Per sua costituzione, il monolocale è e sarà al 90% un punto di appoggio per chi lo dovrà utilizzare. Quindi sarà più probabile che coloro interessati alla nostra soluzione, lo siano se l’appartamento che gli forniamo, sarà dotato di tutto. Per esperienza diretta, quando si propone un piccolo immobile, vi è anche chi lo ricerca per un uso “settimanale”. Nel senso che magari è nella città di riferimento per lavorare, per poi “svernare” nel week end, verso luoghi più familiari.

Quindi l’utilizzo del monolocale sarà un uso minimale.

Quante probabilità vi sono secondo voi, che chi lo ricerca, sia poi disposto ad arredarselo per intero?

Poche vero?

Ora, immaginate invece un appartamento di 120 mq con due belle camere da letto, un soggiorno, una cucina abitabile e doppi servizi.

Il classico appartamento per una famiglia. Ma non solo…

In città con presenza di università, è il taglio ideale (insieme al bilocale con cucina separata) per gli studenti.

Qui possiamo permetterci un po’ di scelta in più. Se vorrò ricercare la famiglia o l’inquilino che sia piuttosto “stanziale” e che mi occupi l’appartamento, superando almeno la prima scadenza dei quattro anni, potrò anche azzardare e proporre il mio immobile vuoto.

Il mercato non manca. Inoltre mantenerlo vuoto, ci permetterà anche di ascoltare eventuali proposte da parte di chi lo vorrebbe arredato o semi-arredato.

A livello contrattuale non vi sono delle differenze sulle imposte di registrazione come in passato (prima un immobile vuoto costava meno in termini di imposta di registro). Ad oggi l’imposta rimane la stessa.

Quindi, se proprio siete indecisi, meglio vuoto!

Ora, in merito ai due esempi, nulla ci vieta di invertire i ruoli e ricercare l’opposto di ciò che potrebbe essere la richiesta principale. Ma sappiate che il mercato è regolato da domanda ed offerta.

Perciò, se cerchiamo l’inquilino che dovrà arredarsi completamente il monolocale, una buona mossa sarà sicuramente quella di promuovere l’appartamento ad un prezzo che sia più allettante rispetto a ciò che è già presente sul mercato.

Vero che ottenere un minor prezzo potrebbe sembrare una scelta non logica. Ma se prediligiamo la continuità della locazione rispetto ad avere il prezzo migliore, sarebbe una lecita motivazione.

Anche perché in fondo, oggi investire in arredi ed accessori è una spesa che può essere piuttosto contenuta. Quindi se la motivazione è: ‘non lo arredo perché mi costa’; un errore lo stiamo già commettendo.

Nei vari store o negozi tematici di mobili, vi sono offerte che ti permettono di arredare completamente un bilocale con meno di 2.000 euro.

Una cosa è importantissima!

EVITATE ASSOLUTAMENTE di lasciare un immobile arredato con mobili “forzatamente vintage”, diciamo così. 🙂

L’arredo se c’è, deve essere, anche semplice sì, ma, accattivante. E ordinato.

Ricordatevi che tutte le scelte che farete, ricadranno sul prezzo recuperato e sul tempo impiegato per affittarlo. E se mettere un immobile a reddito è una forma di investimento, prendere poco del primo e metterci molto a prenderlo, non è un risultato accettabile!

Poi se volete qualche consiglio specifico…

BENVENUTI!

Ebbene sì! Abbiamo deciso di pubblicare anche noi il nostro blog!

Un’agenzia immobiliare con un blog? Perché?!

Perché ho sempre pensato che un’agenzia immobiliare debba essere uno strumento.

Uno strumento che possa essere utile alle parti in causa.

E’ vero che la funzione del mediatore è di metterle d’accordo. E che una volta che queste manifestano l’accordo trovato con le loro firme, il nostro lavoro è compiuto.

Ma credo che questo concetto debba essere ampliato.

Un’agenzia immobiliare viene a contatto con numerose situazioni, ogni volta differenti, ognuna con le sue variabili.

Un ventaglio di esperienze uniche.

E questa conoscenza, questa esperienza, deve essere messa a disposizione di chi vi si rivolge.

Insomma, per dirla in breve: perché rivolgersi ad un’agenzia immobiliare se non ne sapesse realmente più di noi?

Quindi lo scopo di questo blog, sarà proprio trattare tutti quegli argomenti che ruotano intorno alla intermediazione immobiliare.

Con la speranza che davvero le informazioni che saranno contenute qui, possano tornare utili a chi sta compiendo un passo molto importante della propria vita.

Ben arrivati quindi!