COME SI COMPRA UNA CASA? (parte seconda)

Ben ritrovato!

Eravamo arrivati proprio qui:

LA PROPOSTA DI ACQUISTO

La proposta di acquisto è un documento in cui ti proponi, appunto, all’acquisto dell’immobile che hai scelto.

Di norma è accompagnata dal termine “irrevocabile”, il che prevede che una volta compilata in tutte le sue parti e firmata, non potrai tornare indietro sulla tua decisione o modificarne i dettagli.

Cosa contiene e cosa inserire in una proposta d’acquisto?

Intanto la proposta deve essere indirizzata al proprietario dell’immobile oggetto della stessa. O a chi ha titolo per decidere se accettarla (amministratore della società, procuratore, ecc.).

Dopodiché, dovremo inserire i nostri dati anagrafici, completi del nostro documento d’identità e di tutti i dati utili alla nostra identificazione.

N.B.

Possiamo fare una proposta d’acquisto anche se sappiamo che all’atto di compravendita, il rogito, sarà un’altra persona ad intestarsi la casa e quindi a firmare davanti al notaio.

Ovvia raccomandazione, se lo facciamo, in quello stesso momento ci carichiamo della responsabilità di rispettare i termini del contratto.

Quindi assicuriamoci che la persona che rappresentiamo e che ci ha incaricati di farlo, sia affidabile…

Successivamente, andremo ad identificare l’oggetto del nostro interesse. L’immobile.

Per identificarlo in modo inequivocabile, abbiamo un solo modo, indicare gli estremi catastali.

bas-relief-192914_960_720

Ogni immobile ha i suoi dati identificativi che lo rendono unico.

E’ un insieme di coordinate fisiche e fiscali.

I primi dati indicano la posizione fisica.

Il foglio, il mappale (o particella), il subalterno ed infine il piano.

Ciò che ci dicono il resto dei dati invece, la zona censuaria, la categoria, la classe, i vani e la rendita catastale, ci informano del valore fiscale dello stesso.

Ovvero ci danno la possibilità di conoscere quante imposte pagheremo per l’acquisto e per le eventuali tasse sulla casa presenti nel nostro comune.

Una proposta senza gli estremi catastali, è una proposta con una grave carenza.

Dopo aver identificato l’immobile in modo certo, è buona cosa, dichiarare alcune specifiche sullo stato in cui si trova.

Ad esempio se gli impianti della casa (elettrico e termo-idraulico) sono a norma.

Il che, se così viene dichiarato dalla proprietà, vuol dire che devono essere accompagnati da specifiche certificazioni di conformità, che solo le aziende che hanno eseguito i lavori di costruzione o di messa in opera, possono rilasciare.

APERTA PARENTESI:

Spesso negli anni passati (soprattutto fino ai primi anni del 2000) era abitudine farsi aggiornare l’impianto da un amico capace o addirittura nel caso di buone doti di fai da te, anche in proprio.

Questi impianti, non sono ufficialmente a norma.

Se però eseguiti, nel rispetto totale delle regole della normativa in vigore, è possibile contattare un tecnico che possa certificarli, apportando le neseal-36967_960_720cessarie modifiche.

E’ importante precisare comunque, che, NON VI E’ ALCUN OBBLIGO di vendere un immobile con gli impianti certificati.

E’ invece obbligatorio da parte della proprietà, fornire le dichiarazioni di conformità qualora la stessa dichiari di vendere un immobile con gli impianti a norma.

CHIUSA PARENTESI.

Oltre a questo è importante anche dichiarare se l’oggetto è a norma a livello urbanistico e catastale.

Ovvero se lo stato di fatto è come presentato sulla planimetria ufficiale.

Ed è importante indicare se sullo stesso, gravano delle pendenze o delle ipoteche e stabilire quali obblighi comportano verso le parti.

Se ad esempio vi è un’ipoteca per un mutuo in essere della proprietà, è buona cosa indicare che questo mutuo e la sua ipoteca, vengano rimossi dalla proprietà a sue spese entro il rogito.

Un altro dettaglio importante è indicare le spese condominiali che ci sono state indicate.

Tutte queste precisazioni da inserire sul contratto, ci consentono di mettere hands-460872_960_720allo scoperto la realtà dell’immobile che stiamo acquistando.

Perché in seguito alla firma della proprietà, che accetterà la nostra proposta, il venditore stesso, non potrà dire, di essersi dimenticato di dirci qualcosa…

Ed infine il punto fondamentale della nostra offerta: il prezzo e le condizioni in cui intenderemo adempiere al pagamento.

Una volta stabilita la cifra che offriamo, è importante anche stabilire come pagheremo e in che tempi.

Innanzitutto lasceremo una caparra, per vincolare la nostra proposta e renderla “forte”.

Ed indicheremo se integrarla con un altro, o altri, versamenti successivi all’accettazione del proprietario o andare direttamente al rogito.

Infine, stabiliremo la data entro la quale andremo dal notaio per il saldo e diventare proprietari della nostra nuova casa.

Perché la caparra.

La caparra è il rafforzativo della nostra proposta.

E’ infatti la cifra che noi siamo disposti a perdere, nel caso in cui in seguito all’accettazione della nostra offerta da parte del proprietario, volessimo cambiare idea.

5474208473_0ac7f9db93_oE’ il gesto con cui stiamo comunicando al proprietario, che la sua casa ci interessa realmente. E che mai torneremmo indietro. E che anche se lo facessimo, per qualsiasi motivo, saremmo disposti a perderci dei soldi.

Forse sembra un’esagerazione, ma prova ad immaginare questo scenario:

stai vendendo la tua casa.

Hai numerose persone che vengono a vederla ed ottieni anche delle buone impressioni.

Fino a che finalmente trovi un interessato che ti presenta la sua offerta.

Vi accordate sul prezzo, sulle tempistiche, ma non ti lascia nulla come caparra.

Il rogito è tra due mesi.

Fissi anche l’atto dal notaio e nel frattempo anche tu prendi accordi per trasferirti nella tua prossima abitazione e magari tu, la caparra al tuo venditore l’hai lasciata.

Organizzi il trasloco, versando anche degli anticipi.

E idem per i nuovi arredi.

Ora, immagina, il tuo acquirente, non si presenta all’atto.

E solo in quel momento scopri, con grande amarezza, sconforto e rabbia, che non fisserai neanche più una nuova data. Perché il tuo interlocutore, la tua casa, non la vuole più…

Certo, potrai chiedergli i danni. Ma sappiamo molto bene tutti come funziona la giustizia nel nostro paese e soprattutto con che tempistiche…

Anni? Per ottenere il giusto risarcimento? O una sofferta soluzione di riparazione inadeguata?

Ecco, la legge non ti impedisce di chiedere comunque il danno, anche nel caso in cui ti abbiano versato la caparra, ma il potere di questa è di far desistere fino all’ultimo chi nella trattativa è tentato a cambiare idea.

A tal proposito è utile aggiungere due cose.

Primo: l’entità della caparra deve appunto essere “capace”. Nel termine proprio del contenimento dei disagi economici che possono verificarsi.

Ovvero deve essere una cifra che comprenda le eventuali spese che il venditore dovrà affrontare per giungere all’atto.

E deve essere congrua. Più la somma è significativa, più sarà sconveniente rinunciare al rispetto dell’accordo.

Secondo: una volta che il proprietario accetta l’offerta, la caparra diventa valida per entrambe le parti.

signature-962355__180

Il proprietario che accetta la proposta, si impegna a sua volta a rispettare l’accordo, mettendosi in gioco per la stessa cifra e quindi la caparra diviene uno strumento che tutela anche l’acquirente, nel caso che sia il venditore a non voler più procedere.

Per quest’ultimo si parla infatti di restituire “il doppio della caparra”, perché restituisce quanto versato dal proponente più la stessa cifra.

Detto questo, è anche bene precisare che a meno di disponibilità illimitate, non si esageri con la caparra. Di norma versare tra il 10 ed il 30 % è considerato giusto.

In caso di inadempienza poi, non vi è una motivazione che sia più valida di un’altra.

Ovviamente si sta parlando di causali individuali o di imprevisti di forza maggiore.

Se vi è un comportamento fraudolento di una delle parti (ad esempio il proprietario non vuole togliere l’ipoteca), non possiamo noi acquirenti essere additati come inadempienti…

Abbiamo compilato la nostra bella ed irresistibile offerta ed abbiamo allegato ad essa il nostro assegno di caparra.

Ed ora? Che succede?

Lo scopriremo presto!

Annunci

COME SI COMPRA UNA CASA? (Parte prima)

Dopo aver selezionato annunci su annunci, visto appartamenti su appartamenti aggiustando di volta in volta la mira sull’obiettivo finale, hai finalmente trovato quella che vorresti fosse la tua nuova casa.

E adesso?

PREPARAZIONE ALLA PROPOSTA DI ACQUISTO

document-428331_960_720

Ora, prima di tutto, è il momento di farsi una domanda di vitale importanza per la tua futura serenità mentale:

Sei fermamente convinto, senza alcun dubbio, che la vuoi?

Ad alcuni potrebbe sembrare una domanda banale, invece è l’unica domanda che conta realmente, perché una volta effettuata quella che si definisce “Proposta di acquisto”, non si torna indietro…

…o meglio, farlo, avrà un suo costo solitamente doloroso.

Quindi, torniamo un attimo indietro e facciamo un check preciso sull’immobile di nostro interesse.

Prima appunto, di effettuare la proposta irrevocabile d’acquisto per un immobile, è buona norma richiedere tutte le informazioni possibili che possano un domani farti pentire della decisione presa troppo frettolosamente.

Perciò, sarà importante chiedere:

l’esatto importo delle spese condominiali

apartment-422231_960_720Attenzione! Probabilmente in fase di appuntamento col tuo agente immobiliare o con il proprietario stesso, ti sarà stata data una cifra indicativa delle spese condominiali.

Per esperienza personale, ti posso dire senza paura di essere smentito, che il più delle volte, il proprietario, non ricorda la cifra esatta che versa al condominio. Quasi sicuramente in buona fede.

E’ quindi di fondamentale importanza richiedere l’ultimo consuntivo spese ed almeno l’ultimo verbale di assemblea.

Questi due documenti ci forniscono delle informazioni molto interessanti. Oltre alla cifra annua che accetteremo di addossarci dal giorno del rogito in poi, possiamo infatti verificare come sono suddivise le spese nelle varie voci che compongono il totale.

thermostat-250556_960_720Ad esempio sarà indicato il corrispettivo per il riscaldamento se questo sarà di tipo centralizzato (N.B. In un immobile ove sono già installate le termo-valvole ed i contabilizzatori di calorie e l’appartamento non è abitato, la cifra indicante i consumi, potrebbe non essere a “regime” e quindi risultare passibile di innalzamento dal momento in cui lo abiterai, qualora la proprietà abbia messo al minimo o spento del tutto i termosifoni).

tap-943297_960_720Oppure potremmo scoprire che l’acqua viene conteggiata un tot ad occupante e quindi potremo venire a conoscenza del reale costo che andremo a pagare quando il trilocale che ci vende l’anziana vedova verrà poi abitato dalla nostra famiglia di cinque persone…

E molte altre indicazioni utili.

Potremo vedere se il condominio ha situazioni di sofferenza ed in che misura.

Una percentuale di morosi che sia sotto il 10% è quasi la normalità ed è gestibile senza particolari patemi, ma vi sono anche condomini con situazioni di morosità anche del 50% o più.

Non dico che non vadano acquistati immobili in condomini di questo tipo, ma a seconda della fase in cui sono queste problematiche e se la situazione non è del tutto compromessa, possiamo stabilire il nostro interesse regolando il prezzo da offrire in relazione a ciò.

Il Verbale di assemblea invece, è importante perché ci dirà quali sono le discussioni in corso nel condominio e soprattutto se vi sono interventi straordinari di cui si sta decidendo o si sia già deciso.

Dato che dovrai avere a che fare con quel condominio, è assolutamente fondamentale essere a conoscenza di tutte queste informazioni, ben prima di bloccare irrevocabilmente l’immobile.

 

le spese di acquisto

Oltre al prezzo della casa, dovrai sempre tenere a mente che avrai da pagare altre incombenze.

Quali sono le spese di acquisto di un immobile?

  • Le imposte;
  • Il notaio;
  • le spese per accendere un mutuo se acquisterete con l’aiuto di un istituto di credito.
  • La mediazione se ti sei avvalso di un agenzia immobiliare;

Fatti fare un calcolo il più realistico possibile di queste spese dal tuo agente immobiliare.

 

il titolo di provenienza dell’immobile

Ovvero: il venditore, come è diventato proprietario di questa casa?

Vi sono principalmente quattro modi per diventare proprietari di un immobile:

per atto volontario di acquisto;

per successione ereditaria;

per donazione;

per assegnazione da sentenza di un giudice.

Ognuna di queste ha le sue peculiarità. Ma l’attenzione è da porre soprattutto sulla terza voce in elenco: la donazione.

E’ buona cosa, se l’immobile proviene da una donazione ricevuta dal venditore, ottenere tutte le informazioni in merito alla stessa.

Nella maggior parte dei casi i pericoli reali sono minimi e vi sono comunque delle compagnie assicurative che ti tutelano in caso di rischio.

Ma ogni donazione è da esaminare a se stante.

Poi, pare ovvio dirlo, ma prima di dare i soldi della caparra in mano al venditore, è doveroso verificare che sia il legittimo proprietario.

 

la situazione urbanistica

La planimetria e lo stato di fatto della casa devono combaciare. E se così è, in seguito a modifiche effettuate precedentemente alla vendita, devono essere state autorizzate attraverso delle pratiche edilizie specifiche.

blueprint-964629_960_720Se vi sono delle sanatorie o dei condoni, è buona norma saperlo. Perché in alcuni casi condizionano la possibilità di effettuare successive modifiche, che potrebbero causare la perdita dell’abitabilità dell’immobile.

E se acquisti una casa che ti piace molto, basando la tua decisione sull’idea di buttare giù quella parete per avere un open space luminosissimo, ma il regolamento edilizio ti dice che se lo farai non sarà più un’abitazione…

Bene!

Ora sai tutto. Sei convinto dell’acquisto e sei pronto ad effettuare il grande passo.

Ma in cosa consiste esattamente una proposta di acquisto?

Lo vedremo nella seconda parte.

Stay tuned!